Гражданско-правовой институт аренды
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
последствия регистрации сделки и регистрации прав из нее различны, но это как раз и требуется. Суть дела в том, что права обязательственные укрепить невозможно (тем более - с точки зрения гражданского оборота) - это права на чужие действия, которые совершаются или не совершаются вне сферы и не зависимо от государственного контроля и учета (государственной регистрации).
Следовательно, необходимо четко ориентироваться на задачу государственной регистрации именно прав арендатора, если даже, с другой стороны, они представляют собою обременения объекта недвижимости арендодателя.
В этой связи полагаем целесообразным изложить п. 1 ст. 26 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в следующей редакции:
Статья 26. Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества
1. Регистрации подлежат права арендатора по использованию недвижимым имуществом, вытекающие из договора аренды, и регистрируемые путем предоставления соответствующего договора, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Во всех случаях сдачи в аренду недвижимого имущества одновременно с подписанием передаточного акта арендатору передаются и документы, обеспечивающие пользование данным объектом и определяющие границы пользования (владения), в том числе планы, схемы, чертежи.
Однако использование сходной терминологии в разном значении не допустимо. Поэтому существенные изменения следовало бы внести и в ГК РФ, так как государственная регистрация права аренды действительно порождает противоречие с рядом статей кодекса; в частности, действующие нормы ГК РФ, а также уже новая редакция ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в редакции от 9.06.2003 г.), государственную регистрацию прав рассматривают как регистрацию договора.
Поскольку при регистрации права аренды регистрации подлежит само право арендатора, то следует допустить возможность его возникновения вне зависимости от государственной регистрации договора в отношениях арендодатель - арендатор; таким образом акт государственный регистрации имел бы юридическое значение только в отношениях с участием третьих лиц.
3.2 Исполнение и прекращение договора аренды
Исполнение договора аренды, подчиняясь общим правилам об исполнении обязательств и договора (гл. 22, 27 и отдельные статьи иных глав ГК РФ), имеет определенные особенности, связанные, преимущественно, с фактом перехода объекта в ведение арендатора.
Процесс исполнения договора аренды представляет собою, конечно же, реализацию тех прав и обязанностей, которые составляют содержание соглашения. Но, в отличие от ряда иных договоров, где исполнение представляет собою один, два или несколько конкретных актов, четко и однозначно фиксируемых во времени и фактически исчерпывающих взаимодействие сторон (таковы, например, купля-продажа, дарение и т.д.), значительное количество прав и обязанностей по договору аренды действует в течение всего договора. Именно поэтому ранее мы и предложили именовать совокупность вещных и обязательственных правоотношений, характеризующих договор аренды, правосостоянием.
В дореволюционной цивилистической литературе специфика аренды непременно подчеркивалось указанием на главную обязанность арендодателя - обеспечить не просто передачу, но и спокойное владение; важно не просто передать, но предоставить пользование. Аналогичная обязанность, явно отражая существо (предмет) аренды (пользование за плату), имеется и у арендатора; если отвлечься от вовсе не квалифицирующих моментов периодичности, размера и формы платежа, то арендатор обязан производить платежи в течение всего срока действия договора.
Постоянными (для срока аренды) являются и некоторые сопровождающие права, обязанности. К ним следует отнести и обязанность арендодателя придать надлежащее состояние имуществу в целом, сделать его пригодным для целей аренды, создать режим, исключающий препятствия в пользовании (см. пункт 1 ст. 620 ГК РФ), обеспечить его конструктивную целостность (поэтому за ним и закрепляется обязанность капитального ремонта - п. 1 ст. 616 ГК РФ), устранить недостатки, выявленные арендатором в ходе эксплуатации имущества и мешающие ему использовать имущества по назначению (см. п. 1 ст. 612 и п.2 ст. 620 ГК РФ) и т.д. Следует сказать, что вопрос о содержании и иждивении в целом должен рассматриваться как бремя (а, значит, и обязанность) именно арендодателя; не случайно и текущий ремонт по договору может быть возложен на него (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Арендатор, по общему правилу, лишь поддерживает имущество в исправном состоянии (п. 2 ст. 616 ГК РФ); поэтому не вполне удачным видится указание в данном пункте на то, что арендатор обязан нести расходы на содержание имущества.
В.А. Умов, один из крупнейших дореволюционных исследователей договора аренды, отмечал, что обязанности арендодателя не ограничиваются только одною передачей, они - по общему правилу - продолжаются в течение всего срока аренды; при этом на арендодателя возлагаются и такие обязанности, которые прямо не прописаны в договоре, но по смыслу необходимы для спокойного и полного пользования.
Отмеченное не должно заслонять того понятного обстоятельства, что при аренде некоторых объектов должна возрастать интенсивность воздействия арендатора на арендованное имущество, арендодатель в таких случа