Гражданско-правовой институт аренды
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ительным объемом вещных правомочий.
Идея о приоритете интересов арендатора в решении вопроса об объеме его полномочий по использованию объекта аренды вовсе не нова, но в методическом плане она достаточно продуктивна и, как представляется, вполне работоспособна.
В числе общих прав и обязанностей, формирующих взаимоотношения сторон непосредственно законом, следует также назвать обязанность арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и корреспондирующее ей право арендатора требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ), право арендатора сдать имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ) и др.
По окончании действия срока аренды ее объект подлежит возврату арендодателю в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или состоянии, определяемом договором (часть первая ст. 622 ГК РФ).
По мнению Ю.А. Кочетковой, окончание срока аренды и ясно выраженное намерение арендодателя не продолжать арендные отношения приводят к тому, что владение арендатора становится незаконным. Она полагает не основательной в таких случаях ссылку на ст. 622 ГК РФ, описывающей действия арендатора за пределами срока аренды и, тем самым, якобы, допускающей вероятность признания его удержания законным. Полагаем, замечание спорно, на практике вопрос о новом соглашении, в том числе с учетом преимущественного права арендатора, может решаться и фактически решается уже после истечения срока аренды. А поскольку само владение возникло на основе титула, признавать его незаконным нельзя.
Право арендатора на преимущественное заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) составляет часть его общих прав как стороны договора, является элементом правового положения в период действия соглашения, но, конечно же, связано и с вопросом о заключении договора. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а при отсутствии такого указания - в разумный срок до окончания действия договора. В случае отказа арендодателя от заключения договора на новый срок, если последний в течение года после этого заключил договор аренды с другим лицом, прежний арендатор имеет право потребовать перевода на себя прав и обязанностей по такому договору и (или) возмещения убытков. При этом необходимо иметь в виду, что указанные права принадлежат прежнему арендатору только в случае заключения арендодателем с другим лицом договора аренды. Так, суд не удовлетворил иск арендатора к арендодателю, отказавшему арендатору в заключении договора аренды на новый срок и передавшему объект недвижимости третьему лицу в безвозмездное пользование, признав ссылку на ст. 621 ГК необоснованной.
Арендодатель, конечно же, не обязан извещать арендатора о прекращении отношений. Но если он сам предлагает продлить отношения, не указывая на условия, которые имеет в виду, то следует полагать, что это условия последнего договора аренды. Континентальным правом давно уже воспринята доктрина английского права ограниченного толкования оферты.
К сожалению, единой концепции о расторжении договора в цивилистике не сложилось, не одинаково оценивается соотношение этого понятия с понятием прекращение договора. Не выработано ясного представления о соотношении прекращения договора и прекращении обязательств, хотя, конечно же, вряд ли можно применять в отношении прекращения договора нормы главы 26 ГК РФ - они предназначены только для прекращения обязательств. Кроме того, сам законодатель не придерживается единства терминологии, используя помимо слов расторжение и прекращение другие выражения (например, употребляет слова отказаться от исполнения договора - п. 3 ст. 503 ГК РФ).
Представляется, что было бы логичным считать, что термин прекращение охватывает собою прекращение договора по различным основаниям, в том числе при исполнении (прекращении) всех его обязательств, досрочно по соглашению сторон, в силу прямого указания закона, а также по специальному решению суда. В таком случае под расторжением договора надо понимать всякое принудительное (не основанное на согласованной воле) прекращение договора; в пользу этого говорит и семантика слова расторжение.
По общему правилу договор изменяется или расторгается по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Помимо общих оснований расторжения всякого договора (ст. 450-453 ГК РФ) непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания его расторжения. Так, если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Если для данного договора аренды предусмотрен предельный срок, он считается прекращенным в случае истечения данного срока, при условии, что срок аренды в договоре не был определен, а стороны в процессе договора не отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Заметим, такое ограничение не приводит к запрету тем же сторонам заключить новый договор аренды по истечении предельного срока. Однако невозможна пролонгация договора с предельным сроком, поскольку ее смысл заключается в продолжении действия того же самого договора; если заключается договор на новый срок, то прежний договор считается прекратившим действие.
Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя пред