Ценообразование на рынке недвижимости
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
ению к 2005 году.
Объем предложения на рынке определяется:
наличием резерва объектов недвижимости;
объемами нового строительства.
Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.
Существующий перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости.
Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:
постоянные;
условно-постоянные;
словно-переменные.
Постоянные параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом. К этим параметрам причисляют:
район;
тип здания.
Ко второй группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:
общая площадь;
этаж;
планировка;
высота потолков;
материал стен;
естественная освещенность помещения;
ориентация квартиры;
балконы, лоджии;
наличие лифта;
внешнее окружение.
К третьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные с комфортностью жилища:
состояние полов, потолка, стен;
окна и двери;
инженерные коммуникации;
наличие телефона.
Первые две группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит (элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.
Влияние классификации жилого дома, является чуть ли одним из основных параматров его стоимости.
В основном применяется следующая классификация жилых домов:
спецпроект;
улучшенная планировка;
сталинка;
хрущевка;
брежневка;
пентагон;
полнометражка;
малосемейка.
Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома:
деревянные;
блочные (монолитные),
панельные;
кирпичные.
Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.
В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем кв. м. квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.
В заключение можно сказать, что у рынков нежилой и жилой недвижимости есть общие проблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Для решения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектов недвижимости. Ситуация когда искусственно увеличивают платежеспособный спрос вводя институт ипотеки приводит к увеличению разрыва между спросом и предложением, и как следствие, новому витку цен.
Обзор цен на рынке жилой недвижимости Петербурга по районам города по состоянию на 12 октября 2009 года
В октябре 2009г. в сегменте новостроек цены незначительно колебались. На 3.7% подорожал Василеостровский район, на 1.1% Кировский. Немного, примерно на 1,5% подешевели Калининский, Приморский, Всеволожский районы.
Наиболее дорогими районами города стабильно являются Петроградский, Центральный и Василеостровский. Наиболее дешевыми являются Красносельский, Пушкинский, Всеволожский районы.
За неделю, к 13 октября 2009г., цены на вторичку по районам также двигались разнонаправлено. На 1.61.7% подорожали Выборгский, Кронштадский районы, в пределах 1% увеличилась стоимость Красносельского района и районов исторического центра, кроме Центрального, который подешевел на 0.8%. Также немного подешевели Колпинский, Курортный, Кировский районы.
Первичный рынокРайон:БСН 06.10.09БСН 13.10.09Рост за неделю:Рост цены за месяцАдмиралтейскийВасилеостровский87456,9187423,010,0%-11,3%Выборгский64719,1667117,183,7%-9,2%Калининский73650,2372494,39-1,6%-0,9%Кировский76655,777529,521,1%2,1%Красногвардейский66380,4666380,460,0%0,0%Красносельский62394,363172,251,2%-4,3%Московский75307,3374818,77-0,6%-1,5%Невский70186,8170072,63-0,2%-0,1%Петроградский95780,295780,20,0%6,1%Приморский70612,369611,52-1,4%-4,4%Фрунзенский78338,7878338,780,0%-0,4%Центральный111607,78111607,780,0%-8,9%Всеволожский51063,9650473,17-1,2%-2,1%Курортный66924,9166924,910,0%5,1%Петродворцовый68231,968231,90,0%4,8%Пушкинский59879,0459060,49-1,4,1%Область47434,5347434,530,0%-10,4%
По показателям приведенной выше диаграммы видно: цены первичного жилья самого высокого уровня наблюдаются в Центральном, Петроградском и Василеостровском районе.
А из самых доступных остается: Пушкинский, Всеволожский районы и Область.
На вторичном рынке жилья ситуация с районами-лидерами цен не меняется. Пальма первенства принадлежит Центральному, Петроградскому, Василеостровскому, Адмиралтейскому и Московскому районам. Самые дешевые районы Всеволожский, Колпинский и Кронштадский, а также вторичка в области.
Вторичный рынокРайон:БСН 06.10.09БСН 13.10.09Рост за неделю:Рост цены за месяцАдмиралтейский88247,6288877,880,7%-0,9%Василеостровский90004,8890580,950,6%-0,8%Выборгский75573,2676870,021,7%-0,6%Калининский76988,6677305,360,4%-5,8%Кировский74569,5974218,1-0,5%-1,6%Красногвардейский76294,7876582,730,4%-2,3%Красносельский67962,9168544,160,9%-1,8%Московс