Geum.ru

Ценообразование на рынке недвижимости

Курсовой проект - Экономика

Другие курсовые по предмету Экономика

?нок производственных и складских помещений.

  • Рынок жилья, который представлен следующими сегментами:

    • = Первичный: строящиеся многоквартирные здания в микрорайонах;

    реконструируемые многоквартирные здания в центре города;

    строящиеся сблокированные односемейные дома;

    = Вторичный:

    Купля-продажа квартир в центре;

    квартир в микрорайонах.

    Аренда обычных квартир

    квартир повышенной комфортности

    комнат.

    В связи с отсутствием инженерно подготовленных территорий с более-менее развитой сервисной инфраструктурой, низкой покупательной способностью населения, не развитостью рынка земли, рынка частных домов практически не существует. Допотопные архитектурные решения построенных в течение последних пяти лет зданий, чрезвычайно низкая ликвидность и цена реализации подобных строений, тому свидетельство.

    Районы города.

    Одну из основных факторов, влияющих на цену недвижимости местоположение. В Санкт-Петербурге 13 районов, которые отличаются по престижности, экологии, озеленению, промышленностью, уровнем зашумленности, особенностью жилого фонда, возрастом и др. Подробную характеристику каждого района см. Приложение 1

    В соответствии экономической, экологической характеристикой, влияния спроса и предложения составим рейтинг районов от самого престижного:

    1. Центральный
    2. Адмиралтейский
    3. Василеостровский
    4. Московский
    5. Приморский
    6. Петроградский
    7. Калининский
    8. Выборгский
    9. Фрунзенский
    10. Красногвардейский
    11. Невский
    12. Красносельский
    13. Кировский

    Удаленность от станций метро.

    При удаленности свыше 3 остановок транспортом снижение цены может составить1015%

    Конкретные примеры по районам с описание вы можете рассмотреть в приложении №1.

     

    2. Методы ценообразования

     

    Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которым занимаются профессионально подготовленные люди, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности.

    Оценка производится многими методами, результаты которых нужно согласовывать между собой. Процедура согласования полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.

    Рассмотри некоторые из них: сравнительный, доходный и затратный.

     

    2.1 Сравнительный метод

     

    Главные принципы, лежащие в основе этого метода являются: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Из перечисления его достоинств можно выделить: простоту и наглядность т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

    Сравнительный подход к оценке это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

    Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

    1. Объект не должен быть уникальным.
    2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
    3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

    Сравнительный подход базируется на принципах:

    • замещения;
    • сбалансированности;
    • спроса и предложения.

    Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

    • сроке экспозиции. Срок экспозиции время, которое объект находится на рынке;
    • независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
    • находятся в родственных отношениях;
    • являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
    • имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
    • сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
    • занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
    • инвестиционной мотивации, которая определяется:
    • аналогичными мотивами инвесторов;
    • аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
    • степенью износа здания.

    Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

    1. Права собственности на недвижимость.

    Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

    1. Условия финансирования сделки.

    При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

    1. Условия продажи и время продажи.
    2. Местоположение.
    3. Физические характеристики.

    Но одним из, и главным недостатком, является его объемность в достоверное информации, которую возможно получить лишь на массовых рынках недвижимости, при чем со временем полученная информация устаревает, и достоверность оценки снижается; также он не учитывает ожидания.

     

    2.2 Доходный метод оценки

     

    Данный мето?/p>