Управление многоквартирным домом
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?квартирном доме и содержанию общедомового имущества.
В структуру таких компаний входит:
центр коммунальных платежей (производит начисление и сбор платежей за оказанные жилищно-коммунальные услуги и услуги по содержанию жилищного фонда на основании единой расчетной квитанции;
подрядная организация - ведущая компания по оказанию полного комплекса жилищно-коммунальных услуг жильцам многоквартирных домов (исполняет роль генерального подрядчика в домах, обслуживаемых управляющей компанией: ремонт кровли, межпанельных швов, косметический ремонт квартир, подъездов, фасадов);
организация по эксплуатации жилищного фонда - специализированная компания по оказанию многоквартирным домам таких жилищно-коммунальных услуг, как: содержание мест общего пользования, придомовой территории, инженерных сетей, лифтов; вывоз мусора;
строительная компания - организация по проведению ремонтно-строительных и монтажных работ (выполняет кровельные работы по мягкой и жесткой кровле, монтаж вентиляционного оборудования и строительство мансард).
Работа управляющей компании по управлению многоквартирным домом, в отличие от первых двух способов, строится на профессиональной основе. Но и у данного метода есть свои недостатки.
На российском рынке управления жильем практически нет никакой конкуренции, особенно в маленьких городах и посёлках. Он плотно оккупирован абсолютно аморфными, с точки зрения бизнеса, структурами, созданными ещё во времена плановой экономики. Если фирма получает деньги вне зависимости от проделанного объема работы, то и делать она ничего не будет. Тем более, когда у потребителей услуги нет возможности выбрать альтернативного поставщика.
Следующей проблемой является неосведомленность граждан и отсутствия мощной рекламной поддержки со стороны государства. Собственники просто не успели сделать свой выбор. А это привело к тому, что функции управления многоквартирными домами между управляющими компаниями распределялись муниципальными органами власти.
Отсутствие государственной рекламы вполне объяснимо. Ведь переход к частному управлению подразумевает отмирание таких структур, как ДЕЗы и ЖЭКи, которые являются активными противниками нововведений. Данные структуры сильно коррумпированы. Часть платежей поступающих от собственников можно смело пустить на другие цели.
К примеру, существуют пробелы в законодательстве, оно никак не регулирует вопрос о переводе средств, которые накапливались для проведения капитального ремонта, со счёта одной управляющей компании на счёт другой при переходе в её управление многоквартирного дома.
Да и о самих управляющих организациях мало что известно, они не активны на рынке информации, не рекламируют себя.
Впрочем, одних вложений в собственное имя на сегодняшний день явно недостаточно. Сперва следует провести мощную пиар-поддержку самой услуги, о которой мало кто знает. И только после того, как отношение большинства граждан к частным управляющим компаниям изменится с нынешнего скептического и пренебрежительного (раз бизнес, значит, воровать будут) на хотя бы нейтральное, можно будет продвигать собственный брэнд.
Другая проблема - низкая доходность управления массовым жильем. Именно в этом сегменте просматривается ниша для небольших управляющих компаний. Но, увы, пока это не выгодно самим управляющим компаниям.
Эксплуатация недорогого жилья не является доходным бизнесом вследствие своей низкой рентабельности. Привлекательной же работа на рынке жилья эконом класса станет только при эксплуатации большого количества объектов: чем больше будет зданий в управлении, тем прибыльнее станет сам бизнес.
Есть и другие проблемы- большое число неплательщиков. Лишь 65% жильцов в России своевременно и регулярно оплачивает коммунальные услуги.
Изношенность инженерных систем в старых зданиях, а большинство домов в нашей стране возведены в советское время. Для управляющих организаций интересны новостройки - дома с невысокой степенью износа.
2.5Сравнительный анализ способов управления многоквартирными домами
Сравнительный анализ способов управления Таблица 2.1 многоквартирными домами
Способ управленияНепосредственное управлениеТоварищество собственников жильяУправляющая организацияКритерии различияФорма управленияСамостоятельное решение всех вопросовВыбор организаций, предоставляющих коммунальные услуги, осуществляющих ремонт и содержание домаПрофессиональное управлениеЗаключение договоров с организациями - поставщиками ЖКУДоговоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельноЗаключаются ТСЖ, ЖСК с организациями - поставщиками ЖКУЗаключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУЗаключение договора управления многоквартирным домомЗаключения договора не требуетсяЗаключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе собранияЗаключается с каждым собственником отдельноИздержки на содержание юридического лицаОтсутствуют издержки на содержание юридического лица созданного для управленияИздержки на содержание Правления ТСЖ Возможно покрытие за счёт прибылиВыбор УО, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственниковОбучение персоналаМожет потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел.Имеет место, если в органы управ