Состояние арендных отношений в России
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
жильцам дома был предоставлен набор дополнительных услуг - от химчистки до организации фуршетов. На позиционирование дома в верхнем ценовом сегменте указывает и его планировка: в здании нет однокомнатных квартир, зато есть апартаменты, состоящие из семи комнат. Поэтому неудивительно, что городские власти установили высокую арендную плату за квартиру в своем доходном доме: от $2500 до $10 000 в месяц. В первый год эксплуатации доходного дома было сдано в аренду более 90% квартир. Апартаменты в этом доме снимают иностранцы, которые по служебным обязанностям вынуждены жить в России достаточно продолжительное время. В общем числе арендаторов их доля составляет около 60%. Остальные 40% - это жители регионов, бизнес которых требует продолжительного пребывания в столице. Высокий спрос на квартиры объясняется тем, что собственник предоставляет арендаторам полную гарантию соблюдения прав: никто не попросит жильцов неожиданно покинуть квартиру и не потребует резкого повышения арендной платы.
Несмотря на то, что доходный дом в Большом Николоворобинском переулке оказался востребован, эксперимент не получил продолжения. По мнению экспертов, управление таким объектом - слишком трудоемкий и затратный бизнес. Кроме того, чиновникам-арендодателям приходится конкурировать с частным сектором.
Для частных девелоперских компаний строительство доходных домов - невыгодный бизнес. Развитию этого рынка в Москве мешает высокая себестоимость строительства. Чтобы построить такой дом и затем его правильно эксплуатировать, необходимы первоначальные большие средства. В первую очередь затраты объясняются высокой стоимостью земельных участков и долгими сроками окупаемости подобных проектов. Потому для большинства девелоперов более интересно продавать жилые объекты, чем сдавать их в аренду. К примеру, если девелопер намерен сдавать в аренду квартиру стоимостью $150 000 по ежемесячной арендной ставке $900, то он сможет оправдать свои инвестиции не раньше чем через 14 лет. Более того, сдача жилья в аренду сопряжена с рядом расходов на налоги, ремонт, поддержание квартиры в привлекательном или хотя бы приемлемом состоянии. Все это снижает рентабельность такого бизнеса и соответственно увеличивает срок окупаемости. Сложнее всего окупить затраты на строительство доходного дома в сегменте эконом-класса, где арендные ставки не могут быть высокими. В любом случае в плату будут включены эксплуатационные расходы, которые несет девелопер. Только в сегменте дорогой аренды этот фактор решающего значения иметь не будет. Срок окупаемости проектов элитного и бизнес-класса меньше прежде всего из-за высоких ставок аренды. По данным участников рынка, при разработке правильной концепции вернуть свои инвестиции девелопер-арендодатель сможет через 7 - 10 лет.
Именно этими факторами объясняется то, что все попытки построить в Москве доходные дома ограничивались исключительно верхним ценовым сегментом. В частности, в начале 2000-х годов СПК "Развитие" обещала сдать в аренду свой клубный дом в районе Остоженки в 3-м Обыденском переулке, но впоследствии все квартиры были распроданы. Затем в 2005 году компания "МИАН" заявила о своей программе по строительству доходных домов, первым из которых должен был стать жилой комплекс "Коперник". Однако большинство квартир в нем также было выставлено на продажу. Летом прошлого года о своем намерении участвовать в подобных проектах говорила и компания "МИЭЛЬ" с подачи Минрегионразвития, решившего стимулировать строителей доходных домов в регионах. В качестве инвесторов строительства министерство планировало привлечь крупные строительные и девелоперские компании. Но этот проект так и не был реализован.
В результате, помимо дома ДИПСа в Большом Николоворобинском переулке, в Москве был запущен только один полноценный проект доходного дома. К началу 2008 года компания "Баркли" практически закончила строительство "Баркли-Плаза" на Пречистенской набережной. В настоящий момент в здании идут отделочные работы и завершается строительство фасада. Комплекс состоит из пяти корпусов высотой пять-семь этажей. На первых этажах разместился бизнес-центр класса А, на других - элитные апартаменты, предназначенные для сдачи в аренду. На сегодняшний день заявлены арендные ставки от $10 000 за квартиру с одной спальней до $32 000 за пятикомнатные апартаменты площадью около 255 кв. м и пентхаусы. По оценкам экспертов, срок окупаемости этого проекта также составит около 10 лет. Но эксперты не исключают, что "Баркли" захочет продать "доходные" квартиры.
Несмотря на то, что доходные дома в Москве не приживаются, столичные власти не оставляют попыток развить этот сегмент. Сегодня в строительстве доходных домов заинтересовано государство. Таким образом, чиновники намерены решить проблему доступности жилья. Поскольку высокие цены на недвижимость сделали покупку жилья для многих невозможной, правительство стремится сделать доступным хотя бы наем. В настоящее время спрос в сегменте дешевого жилья - до $1000 в месяц - наименее удовлетворен. Если в структуре спроса на долю данного сегмента приходится порядка 40%, то в структуре предложения доля таких квартир не превышает 10%. Как будто руководствуясь этими принципами, мэрия Москвы обещала заняться строительством доходных домов эконом-класса. При этом предполагается, что новый доходный дом, в отличие от проекта ДИПСа, должен работать по принципу минимальной рентабельности.
Глава 2. Сравнительный анализ ком