Рынок земли в России
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
о его словам, часто "цепляется" за землю, как некий властный ресурс, с которым она легко расстается.
Большое количество земли в госсобственности и в собственности отдельных административных структур - безусловно, фактор "искажающий экономические отношения", согласился Плескачевский.
По его мнению, в этих условиях государство должно доказывать, что ему эта собственность необходима, для тех или иных целей. В противном случае - отдавать ее на рынок.1
В качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. А спрос, на первичном рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов.Да и то лишь на земельные участки, предназначенные для строительства в крупных городах или обладающие производственным и рекреационным потенциалом; общая площадь которых составляет не менее 2 % территории страны. Это не удивительно, так как современное крупное российское предпринимательство имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.
В результате имеет место диспропорция между спросом и предложением земли. В большинстве случаев предложение превышает спрос; за исключением, пожалуй, земель вокруг крупных городов, где цена определяется рынком.
Несовершенство рыночного механизма и ограниченное число рыночных субъектов не способствует установлению на рынке земли в России объективной рыночной цены.
Цены на продаваемые земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления, которые руководствуются нормативной ценой на землю. С 1994 года ее размер определяется 200-кратной ставкой земельного налога, а региональные и местные органы власти имеют право корректировать нормативную цену, приближая ее к рыночной.Уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня сложившейся рыночной цены на аналогичные земельные участки.
Земельный налог же рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости участка, которая призвана, в том числе, назначать объективную стартовую цену при продаже земли. А кадастровая оценка земель также основана на статистическом анализе рыночных цен аналогичных объектов недвижимости.
Таким образом, в соответствии с российским законодательством, конечная нормативная цена выкупа земли, стоимость аренды, кадастровая стоимость земли (фактически - цена предложения) ориентируется на рыночную цену. Эти цены определяются органами государственной и местной власти на основе анализа совершенных сделок по ее купле-продаже.
Однако информация о цене на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены или же использована нормативная цена земли, например, в пригородах г. Москвы и г. Санкт-Петербурга зарегистрированные цены за земельные участки составляют 25-70 руб./кв. м. при среднем уровне спроса и предложения 135-300 руб./кв. м.
В результате, отсутствие достоверной информации о ценах сделок с землей, деятельность бюрократического аппарата, который стремится извлечь ренту из административного ресурса делает муниципальные образования монополистам в процессе формирования цены. Администрации заинтересованы в ограничении предложения на рынке земли при общей тенденции к увеличению спроса на нее. Это позволяет им продавать (сдавать в аренду) земельные участки по цене, существенно превышающей ее рыночную стоимость. Газета "Ведомости" ссылаясь на представителей крупных агрохолдингов, утверждает, что с конца 2006 г. цены выросли в несколько раз и продолжают увеличиваться. За 2007 год цена на землю сельхозназначения удвоилась, а в 2008 г. выросла еще в 1.5-3 раза. Один гектар паевой земли в южных районах и Черноземье стоит от $ 1500 до 2000. Из этой суммы собственнику пая достается, в лучшем случае, $ 400. На затраты по оформлению 1 га земли в собственность расходуется от $ 400 до 500. Цена же 1 га отмежеванной и полностью оформленной земли в южных регионах достигает $ 5000.
Поэтому, отсутствие реальной стоимости земли приводит к тому, что с одной стороны, мелкий землевладелец не может продать или заложить земельный участок, а с другой стороны, малым предприятиям сложно (и даже невозможно) конкурировать на аукционах по продаже государственных (муниципальных) земель с крупным бизнесом. Это препятствует конкуренции, увеличивает концентрацию на рынке и степень его монополизации.
Положение усугубляется низким уровнем развития инфраструктуры земельного рынка, высоким уровнем коррупции , сложностью процедур предоставления, оформления, регистрации и защиты прав на земельный участок.
Анализируя развитие российского земельного рынка, возникают сомнения относительно того - сможет ли, в сложившейся ситуации, рынок земли в России распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников.
С.В. Мамедова (адвокат Московской областной коллегии адвокатов, асп. ИЗиСП) выступила перед участниками конференции по вопросу о земельном участке и недвижимости, прочно связанной с ним, как едином объекте оборота. Одним из принципов, провозглашенных ЗК РФ, является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Однако из-за существующих противоречий между гражданским и земельным законодательством, практическая реализация указанного принципа оказалась невозможной,