Geum.ru

Применение метода капитализации доходов в оценке гостиницы

Курсовой проект - Экономика

Другие курсовые по предмету Экономика

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ

1.РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСти

1.1Особенности рынка недвижимости

1.2Понятие, принципы и цели оценки недвижимости

2.МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1Гостиницы как объект оценки

2.2Технология оценки гостиниц

2.3Методы доходного и нормативно-доходного подхода к определению рыночной стоимости предприятий

3.ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ГОСТИНИЦЫ МЕТоДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОв

3.1Сведения о последних сделках по приобретению коммерческой недвижимости в сфере гостиничного бизнеса

3.2Определение стоимости гостиницы методом капитализации доходов

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

 

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Гостиницы это определенный тип недвижимости, при котором эксплуатация объекта напрямую связана с самой собственностью, поэтому при оценке их бывает сложно разграничить. Затруднения возникают при определении части стоимости гостиницы, которая связана с меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами по проведению конференций.

Актуальность выбранной темы курсовой работы определена тем, что оценка гостиниц представляет собой трудоемкий процесс, при котором необходимо прибегать к помощи специалистов со знанием всевозможных ценообразующих факторов.

В связи с актуальностью темы работы, целью работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

  1. Рассмотрение основных аспектов оценки недвижимости;
  2. Изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;
  3. Описание методики оценки по выбранному объекту недвижимости;
  4. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта на конкретном примере.

Объектом исследования является оцениваемая гостиница Украина, г.Москва. Предмет методика оценки объекта недвижимости при помощи метода капитализации доходов, с целью определения его текущей рыночной стоимости.

При проведении оценки гостиницы можно использовать 3 подходам затратный, сравнительный и доходный. Затратной метод подразумевает то, что при оценке все элементы, которые влияют на стоимость гостиницы, рассматриваются вкупе с нематериальными ценностями, связанные с брендом гостиницы и ее функционированием. В ходе доходного метода оценки рассматриваются расходы по замене быстроизнашивающихся предметов и сложного оборудования. Сравнительный метод включает в себя корректировку на потенциальную разницу в физическом состоянии и финансовом статусе гостиниц, заявленных в сделках по продаже. Метод капитализации доходов предусматривает получение определенной нормы доходности в будущем методом дисконтирования денежных потоков.

Теоретическую основу работы составили пособия и учебники по экономике и оценке недвижимости, по оценке инвестиций в недвижимость таких авторов как: А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, А.Г. Грязновой, Н.Н. Кузьминова, Н.Е. Симионовой, Е.И. Тарасевича и др.

Практическая значимость работы связана с тем, что оценка недвижимости это особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д..

Следовательно, результаты работы могут быть полезны при оценке недвижимого имущества, с подробным рассмотрением принципов и методов оценки.

1 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ

 

1.1 Особенности рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость это земля, постройки и все, что постоянно привязано к земле. Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей. Не