Применение метода капитализации доходов в оценке гостиницы
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
меющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:
- покупатели;
- продавцы;
- арендаторы;
- арендодатели;
- кредитные учреждения;
- заемщики;
- девелоперы;
- строители;
- менеджеры;
- владельцы;
- инвесторы.
Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.
1.2 Понятие, принципы и цели оценки недвижимости
Недвижимое имущество это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
- обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
- стационарные сооружения благоустройства территории участка;
- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:
- квартиры и комнаты;
- помещения и здания под офисы и магазины;
- пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
- свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
- складские и производственные объекты.
Кроме того, объекты недвижимости входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) что существенно влияет на их стоимость.
Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления потребительную и меновую стоимость.
Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости.
Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости цена, которая отрешает суммарное действие всех рыночных факторов, где на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания.
2. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Гостиницы относятся к тем типам недвижимости, где эксплуатация объекта настолько тесно переплетается с самой собственностью, что их бывает сложно разграничить с целью оценки.
Например, если недвижимость это только строение и земельный участок, то составные части гостиницы связаны с тем, что не является недвижимостью: меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами по проведению конференций и прочими предоставляемыми услугами. Стоимость доходной недвижимости зависит от способности земли и строений приносить арендную плату. Однако к гостиницам трудно применить это определение, так как считать гостиницу лишь объектом недвижимости не совсем верно.
Обычно гостиницы взимают плату, исходя из количества ночей, и их способность приносить доход обусловлена такими независимыми от недвижимости факторами, как уровень и качество предоставляемых услуг, наличие и комфортность допо?/p>