Правовое регулирование договора аренды, виды аренды и их особенности
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?о ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при сдаче в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представленного на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Это требование можно распространить и на договоры, которые в государственной регистрации не нуждаются. Стороны должны принять за правило: при заключении договора аренды на часть помещения или земельного участка прилагать такой план к договору. Это поможет избежать возможных претензий со стороны налоговых органов. Однако обращаем ваше внимание на правильное оформление этого плана. Как указано в Постановлении ФАС ВСО от 23.11.2004 N А33-5660/04-С2-Ф02-4815/04-С2, в материалах дела имеется план помещений, но он:
не содержит сведений о том, что он является приложением к спорному договору:
не подписан:
не содержит сведения об адресе помещений, на нем отраженных:
На этих основаниях договор аренды был признан судом незаключенным в связи с тем, что в нем не согласован предмет аренды.
Нашим читателям полезно знать, что, рассматривая иски о признании договора аренды незаключенным по причине несогласования объекта аренды, суд должен оценить все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора и спора.
Рассматривая обстоятельства конкретного дела, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 06.02.2005 N А11-6625/2003-К1-9/361 указал, что договор аренды от 04.01.2001 содержит перечень имущества, являющегося предметом сделки:
Выписка из баланса СПК им. Калинина на 01.01.2002 и выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество подтверждают факт, что у данного юридического лица материальные ценности, поименованные в спорном соглашении, имеются лишь в одном экземпляре, поэтому при подписании договора и передаче имущества ни истец, ни ответчик не могли заблуждаться относительно предмета сделки. Об этом же свидетельствует и длительный характер правоотношений сторон.
Таким образом, вывод суда о незаключенности договора по мотиву отсутствия определенно согласованного предмета сделки не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что является основанием к отмене судебных актов.
Представляет интерес дело, рассмотренное ФАС Центрального округа. Суд пришел к следующему выводу: поскольку между сторонами отсутствуют разногласия по поводу расположения и идентификации конкретных помещений, являющихся предметом договора аренды, договор нельзя считать незаключенным ввиду отсутствия в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (см. Постановление от 18.11.2004 N А36-210/4-03). Аналогичного подхода придерживается и ФАС СЗО в Постановлении от 29.11.2004 N А21-4518/03-С2.
Однако четкого определения предмета аренды в договоре не всегда бывает достаточно. Иногда решающее значение при признании договора аренды недействительным могут иметь характеристики объекта, подлежащего передаче во владение и пользование, и полномочия лица, выступающего арендодателем.
Представляет интерес проблема использования имущества с нарушением цели его предназначения. Например, в случае аренды юридическим лицом жилого помещения у физического лица без перевода в нежилой фонд. В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.