Правовое регулирование договора аренды, виды аренды и их особенности
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
м, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения. Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием.
Таким образом в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам, на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Так же необходимо остановиться на такой спорной ситуации, при которой имущество находится в собственности у юридического лица, а земельный участок принадлежит государству или муниципальному образованию.
Юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости; границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Так же при заключении договора аренды необходимо следить за полномочиями публично-правового элемента по сделке.
Договор аренды нежилых помещений, расположенных в здании, являющемся объектом государственной собственности, заключенный от имени арендодателя городской администрацией, ничтожен, поскольку заключен с нарушением требований действующего законодательства.
При передачи в аренду земли сельскохозяйственного назначения может возникнуть спор о том, является ли цена участка существенным условием сделки. Так, поводом для обращения в суд явилось то обстоятельство, что, по мнению заявителя, договор является недействительным, так как в нем отсутствует указание на стоимость передаваемого имущества (земли). В обосновании позиции сделана ссылка на ст. 7-9 действовавших на момент заключения сделки Основ законодательства РФ об аренде. Действительно, в ст. 7 Основ законодательства РФ об аренде в качестве условий, которые должен содержать договор, предусматривалась необходимость указания стоимости арендуемого имущества. При этом, п. 4 ст. 7 определял, что стоимость имущества должна устанавливаться в договоре исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду.
Этот довод правомерно не был принят судом. В соответствии со ст. 1 Основ законодательства РФ об аренде, существенными условиями аренды являются срок действия договора и его предмет - наименование и характеристики подлежащего использованию имущества. Цена не отнесена к существенным условиям, и ее отсутствие в договоре не может служить основанием для признания его ничтожным.
Действующий Гражданский кодекс РФ не содержит положений, предусматривающих указание в договоре стоимости арендуемого имущества. В большинстве случаев цена предмета договора не имеет прямого отношения к его исполнению. Хотя следует иметь ввиду, что вопрос о стоимости может иметь существенное значение в случае утраты имущества, его гибели, либо причинении имуществу ущерба. Например, в соответствии со ст. 669 ГК РФ, риск случайной гибели или случайной порчи арендованного по договору финансового лизинга имущества переходит к арендатору в момент передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором. Стоимость имущества также может при меняться для оценки того, является ли сделка крупной и выполнены ли требования законодательства РФ и устава юридического лица при ее заключении для устранения возможных споров в договоре целесообразно указывать цену передаваемого в аренду имущества.
Необходимо отметить, что в договоре аренды предприятия обязательно должны быть перечислены входящие в его состав основные средства, иначе договор не может считаться заключенным.
Объект аренды зачастую вызывает споры. В частности, при договоре аренды земельного участка необходимо обращать внимание на то, что при выделении из земельного массива, являющегося объектом договора аренды, одной или нескольких земельных долей в натуре используемый земельный участок уменьшается на размер вновь образованных участков. Соответственно, если по договору в аренду передавалось, например, 1000 га, а в натуре было выделено 100 га, у арендатора в пользовании остается 900 га, то есть объект договора становится другим. Одновременно с этим происходят изменения в составе арендодателей. Собственники долей, которые были выделены в натуре, прекращают свое участие в договоре аренды, так как перестают быть со-собственниками земельного массива, Таким образом, меняется как объект договора, так и его субъектный состав. Указанное обстоятельство влечет необходимость прекращения действующего договора и заключения нового. При этом, необходимо иметь ввиду, что в результате выделения появляются не только новые участки, соответствующие числу выделенных долей, но и еще один остающийся участок, который из первоначальных 1000 га превратился в массив площадью 900 га. Отсюда следует, что в отношении всех вновь образованных участков должны быть проведены землеустроительные работы с присвоением кадас