Правовое регулирование договора аренды, виды аренды и их особенности
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
числе и со стороны собственника (ст. 305 ГК РФ). Необходимо помнить, что собственник не может сдать закрепленное на праве оперативного управления или хозяйственного ведения имущество в аренду. Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 20.01.2005 N КГ-А40/12160-04 согласился с выводом нижестоящего суда, указав, что оспариваемый договор не соответствует действующему законодательству, так как предметом аренды явилось имущество, ранее переданное в оперативное управление. Таким образом, вопрос о правомочности лица заключать договор аренды важен, так как заключение договора с неуполномоченным лицом влечет недействительность договора.
3.2 Проблемы правового регулирования отношений по договору аренды с публично-правовым элементом
Представляется, что важнейшим вопросом является вопрос о том, в какой степени государство и иные публично-правовые образования (субъекты Российской Федерации, муниципальные образования) должны преследовать публичные интересы при участии в гражданско-правовых отношения, каково нормативное закрепление соответствующих целей деятельности публичных образований, в каких направлениях возможно и необходимо осуществлять реализацию публичного интереса.
Обозначенные вопросы не остались незамеченными в гражданско-правовой науке, однако пока не удается получить на них ответы, претендующие на полноту. Так в литературе справедливо, на наш взгляд, отмечается, что в отличие от коммерческих организаций, целью создания и деятельности публично-территориальных образований является удовлетворение интереса (обычно не имеющего имущественного характера) неопределенного множества лиц путем участия того же государства, федеральных и муниципальных образований прежде всего в публичных правоотношениях. Интерес такого неопределенного множества лиц формируется в рамках публично-правовых отношений, поскольку он не урегулирован гражданским законодательством, а сама процедура осуществляется органами власти, действующими, в первую очередь, в публично-правовой сфере общественных отношений. Хотя при этом делается весьма неоднозначный вывод о том, что учитывая, что государство действует в публичном интересе, механизм формирования и выражения его воли в отношении реализации специальной (ограниченной) гражданской правосубъектности должен быть не только выстроен с учетом коллективной воли множественности лиц, но и основываться на конституционных принципах, гарантирующих формальное равенство всех граждан и целостность государства. В том числе и по этой причине государствоподобные образования должны быть лишены гражданской правосубъектности.
В литературе практически не отмечается, что необходимость реализации государством и иными публично-правовыми образованиями публичных интересов прямо не закрепляется в отечественном гражданском, ни в предпринимательском, ни в конституционном законодательстве. Относительно гражданского и предпринимательского законодательства можно утверждать, что установление принципов и целей участия публично-правовых образований в гражданских правоотношениях не согласовывалось бы с целями самого гражданского права, как отрасли частного права, призванного регулировать имущественные и неимущественные отношения на началах равенства их участников. Закрепление указанных вопросов в административном законодательстве не соответствует договорному и частно-правовому характеру рассматриваемых отношений. Логично было бы предположить, что соответствующие цели и приоритеты должны получить закрепление в Конституции России, однако и этого мы не наблюдаем. Хотя учеными и высказывается мысль о том, что ограничения гражданской правосубъектности государства, а так же иных публично-правовых образований, закрепляются Конституцией.
Используя доктринальное толкование положений Конституции России можно предположить необходимость реализации публично-правовыми образованиями государственных интересов при участии в гражданско-правовых отношениях. Хотя такое предположение будет касаться, прежде всего распоряжения государственной собственностью, а так же имуществом, представляющим высокую общественную ценность, в первую очередь, землей и иными природными ресурсами.
Представляется возможным констатировать практически полное отсутствие в Российском законодательстве нормативного закрепления приоритетов и принципов деятельности публичных субъектов.
Регулирование отношений по договору аренды, связанных с наличием в нем публично-правового элемента выявляют ряд сложностей, на которых представляется необходимым остановиться подробнее.
Прежде всего необходимо отметить, что часть арендных правоотношений подробно и детально урегулирована в гражданском законодательстве, что позволяет минимизировать количество споров по данному факту. К таким, несомненно, относится договор проката, довольно детально регламентированный в параграфе 2 главы 34 ГК РФ и вызывающий лишь незначительное количество судебных споров.
В противоположность договору проката, договор аренды недвижимости, когда на стороне арендодателя выступает публичный субъект, является не в пример более сложным и зачастую является предметом рассмотрения судами различных инстанций. Далее будет приведен анализ некоторых типичных спорных ситуаций, встречающихся в судебной практике.
Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещение