Правовое регулирование договора аренды, виды аренды и их особенности
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
и т.п.) принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом.
Аналогичные положения закреплены в статье 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", согласно пункту 2 которой государственные или муниципальные предприятия не вправе продавать принадлежащее им недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.
Следовательно, для того, чтобы сдать в аренду находящееся в хозяйственном ведении и (или) оперативном управлении имущество, унитарные предприятия должны согласовать данное действие с территориальными органами по управлению имуществом (в части федерального имущества) или с органами власти соответствующего субъекта Российской Федерации (в части имущества субъектов Российской Федерации) или местными органами власти (в части имущества, находящегося в муниципальной собственности).
В части федерального имущества необходимо учитывать также следующие положения действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 5 постановления Правительства Российской Федерации от 5 января 1998 г. N 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" договоры на передачу в аренду или безвозмездное пользование находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений, заключаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации организациями, за которыми эти объекты закреплены в установленном порядке, подлежат обязательному учету в реестре договоров Министерства государственного имущества Российской Федерации (в настоящее время - Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом или сокращенно - Росимущество).
Порядок учета таких договоров и осуществления контроля за их исполнением определяется указанным выше органом исполнительной власти. До недавнего времени для этого применялось "Положение о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование" (утверждено распоряжением Мингосимущества России от 23 марта 1998 г. N 252-р). Однако в связи с отказом в государственной регистрации данный нормативный акт был отменен.
Применительно к рассматриваемому вопросу целесообразно привести следующий пример. Договор аренды может быть признан незаключенным не только по причине несогласования сторонами его существенных условий, но и по причине дефектности субъектного состава. В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Предметом разбирательства ФАС Западно-Сибирского округа стал договор аренды, по которому арендодателем выступал Комитет по управлению имущества г. Барнаула, а арендатором - ГУ "Управление федеральной почтовой связи Алтайского края". Как выяснил суд, предмет аренды находился в федеральной собственности, в связи с этим арендодатель не был уполномочен распоряжаться переданным в аренду имуществом. На основании этого ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 25.01.2005 N Ф04-9601/2004 (7907-А03-10) признал правильными выводы нижестоящих судов о недействительности договора.
Приведенный пример показывает, что гарантией законности сделки не может стать даже правовой статус арендодателя (в данном деле им выступал Комитет по управлению имущества, и его полномочия до судебного разбирательства у арендатора сомнений не вызывали). При заключении сделки необходимо тщательно проверять, в чьей собственности находится предмет аренды, на каком вещном праве закреплен он у арендодателя, и лишь после этого подписывать договор аренды. Только такой скрупулезный подход может стать гарантией "юридической чистоты" сделки.
Более того, даже статус собственника не всегда гарантирует арендатору законность сделки. Государственное и муниципальное имущество часто закрепляется за определенными юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Остановимся кратко на полномочиях, которыми наделены обладатели этих вещных прав в отношении закрепленных за ними объектов. На праве хозяйственного ведения закрепляется имущество за государственными или муниципальными унитарными предприятиями (ст. 294 ГК РФ). Круг полномочий субъектов права хозяйственного ведения на закрепленное за ними имущество зависит от того, к какому виду имущества оно относится - движимому или недвижимому. Субъект права хозяйственного ведения без согласия собственника не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, но самостоятелен в принятии такого решения при сдаче в аренду движимого имущества (п. 2 ст. 295 ГК РФ). Субъект права оперативного управления может сдать закрепленное за ним имущество в аренду только с согласия собственника (п. 1 ст. 297 ГК РФ).
Право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам и защищены законом. В соответствии с п. 4 ст. 216 ГК РФ вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются в случае их нарушения любым лицом, в том