Право собственности граждан на жилые помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
°новлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
При рассмотрении данного дела судом допущены нарушения: в силу пункта 3 статьи 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Следовательно, это должно предполагаться, пока не будет доказано иное.
Поэтому довод истцов о том, что при продаже квартиры ущемлены интересы проживающих в квартире несовершеннолетних детей, сам по себе не является достаточным основанием для признания договоров купли-продажи квартиры недействительными.
Признание недействительными договоров в таких ситуациях создает условия для нарушения прав добросовестных участников гражданских правоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства (статья 1 ГК РФ) и не может иметь места с учетом положений части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации (осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц) и пункта 1 статьи 10 ГК РФ (недопустимость злоупотребления правом при осуществлении гражданских прав).
Согласно показаниям М., приобретая спорную квартиру у Б., она не знала и не могла знать о том, что собственниками этой квартиры являлись также дети продавца и что их жилищные права нарушены. Это не опровергнуто судом.
Следовательно, ее довод о том, что спорное жилое помещение не может быть у нее истребовано, поскольку она является добросовестным приобретателем, заслуживал внимания суда.
Поэтому судебные постановления подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Вместе с тем целесообразно помимо ссылок на данную презумпцию привести доказательства добросовестности.
Одним из доказательств разумной осмотрительности является обращение потенциального приобретателя в риэлтерскую фирму за такой услугой, как оказание ему содействия в приобретении жилого помещения (не столько предоставление информационных услуг, сколько осуществление юридического сопровождения сделки путем ее юридической проверки). Данное обращение само по себе является проявлением разумной осмотрительности. Если же риэлтерская фирма проводила соответствующую проверку прав, то необходимо получить документ, подтверждающий данный факт. Указанный документ может быть подготовлен и получен в форме правового заключения, акта проверки, акта правовой экспертизы, подготовленных риэлтерской фирмой в качестве отчета перед клиентом и переданных ему.
Кроме того, для подтверждения разумной осмотрительности и, в целом, добросовестности в ходе судебного разбирательства необходимо обратиться к специалисту. В рассматриваемой ситуации специалистом, помощь которого может понадобиться заинтересованному лицу, является оценщик. Официальное заключение оценщика о рыночной стоимости спорного жилого помещения на день его приобретения добросовестным приобретателем, в соответствующих случаях может быть документальным подтверждением того, что приобретатель спорного жилого помещения приобрел квартиру по рыночной, а не по инвентаризационной стоимости. Как показывает практика, данное обстоятельство само по себе является сильным аргументом в подтверждение его добросовестности.
Наконец, необходимы свидетельские показания. Свидетелями могут быть люди, участвовавшие в проверке информации о квартире (например, риэлтор, получавший документы, беседовавший с председателем ЖСК, с сотрудниками бухгалтерии ДЕЗ, и т.д.). Кроме того, могут быть также приведены свидетельские показания в подтверждение того, что приобретатель в момент приобретения не знал (и не мог знать) о каких-либо обстоятельствах, связанных с оспариванием прав отчуждателя.
Есть еще один вариант защиты прав добросовестного приобретателя. В случае, когда воля бывшего собственника на отчуждение жилого помещения либо была выражена, либо ее выражение не требовалось, но какие-то нарушения при совершении сделки были допущены, добросовестному приобретателю целесообразно заявить встречный иск. При этом в объяснениях по делу можно предложить суду в случае признания притязаний истца относительно предмета спора обоснованными вариант разрешения дела таким образом, чтобы спорное жилое помещение оставалось в собственности нынешнего собственника (добросовестного приобретателя), а истец получал денежную компенсацию, соответствующую причитающейся ему доле в праве собственности, за счет другого ответчика - продавца этого жилого помещения.
Таким образом, действующее законодательство с учетом положений Постановления КС РФ дает реальную возможность для защиты интересов добросовестного приобретателя жилого помещения от истребования у него этого помещения. Однако для эффективной защиты необходимо правильно избрать позицию по делу и представить с комплекс доказательств, ее подтверждающую. При этом приходится ориентироваться на особенности конкретной ситуации, поскольку в каждом случае нужно определять, какими документами и свидетельскими показаниями каких лиц необходимо подтверждать те или иные положения позиции по делу.
Недобросовестным в соответствии с ч. 1 ст. 303 ГК РФ признается приобретатель, который знал или должен был знать о неправомерности приобретения жилого помещения, т.е. являющийся виновным. Например, при самовольном вселении в жилое помещение или приобретении жилья по сделке, если получивший жилую площадь знал или д