Оценка стоимости объекта недвижимости
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
авила 2 420 000 рублей.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА
Для определения базовой цены был применен сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости № 28.
К расчетной стоимости 1 м3 были применены следующие коэффициенты:
К1 = 1,2 - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;
К2 = 1,05 - коэффициент, учитывающий отличия в конструктивных элементах;
К3 = 0,95 - понижающий коэффициент для климатического района;
К4 = 1,20 - отраслевой индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ;
К5 = 2 - территориальный коэффициент;
Был применен индекс рыночного удорожания стоимости строительно-монтажных работ к базисным ценам без учета НДС:
К6 = 30,36, который представляет собой отношение стоимости продукции, работ и ресурсов в текущем уровне цен к их же стоимости в базисном уровне.
Расчёт полной стоимости замещения оцениваемого объекта.
НаименованиеГод ввода в эксплуатациюСтроительный объем м. куб.ОбоснованиеСт-ть ед. изм., руб.Полная стоимость объекта оценки, руб.Двухкомнатная квартира197042,70УПВС №285001,21,050,951,2230,361 862 108,74
Таким образом, стоимость замещения оцениваемой двухкомнатной квартиры с учетом округления составляет: 1 862 109 рублей.
Расчет физического износа оцениваемой квартиры
Наименование конструктивных элементов зданияУдельный вес конструктивных элементов, %Износ по элементам, %Удельный износ, %Фундаменты8151,2Стены и перегородки27205,4Перекрытия14202,8Крыши2200,4Полы7100,7Проемы10151,5Отделочные работы6201,2Внутренние санитарно-технические и электрические устройства15253,8Прочие работы11252,8Итого:10019,8
Для расчета принимаем физический износ в размере 20%.
Расчет рыночной стоимости двухкомнатной квартиры с учетом полного накопленного износа
НаименованиеПолная стоимость замещения, руб.Физический износ, %Функциональный износ, %Внешний износ, %Накопленный износ, %Накопленный износ, руб.Рыночная стоимость, руб..Квартира1 862 10920--2593 105,451 769 003,55
Рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, определенная затратным подходом с учетом округления составила: 1 769 004 рублей.
Расчет стоимости доходным подходом
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА.
Месячная арендная ставка составляет 20 000 рублей.
Расчет годовой арендной платы на недвижимость.
№ п/пНаименование помещенияМесячная арендная ставка, руб.Период, мес.Годовая арендная ставка, руб.1.Двух комнатная квартира20 00012240 000
Расчет годовой арендной платы на недвижимость
Таким образом, потенциальный годовой валовой доход составит: 240 000 рубль.
Операционные расходы составляют: 2 000 рублей.
Потери + прочие доходы составляют: 4 000 рублей.
Действительный валовой доход:
ДВД = ПВД - Потери + прочие доходы = 240 000 - 4 000 = 236 000 рублей.
Чистый операционный доход за год:
ЧОД = ДВД - ОР = 236 000 - 2 000 = 234 000 рублей.
Определение коэффициента капитализации
№ п/пНаименование компонентов ставки коэффициента капитализацииВеличина ставки1Базовая безрисковая ставка10,652Поправка на риск вложения в недвижимость4,38ИТОГО:15,03
Коэффициент капитализации с округлением равен 15%.
С = ЧОД / к = 234 000 / 0,15 = 1560 000 рублей
Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная доходным подходом методом прямой капитализации с учетом НДС составила 1 560 000 рублей.
ИТОГОВОЕ СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ПодходСтоимостьКоэффициентИтогСравнительный56 2412 420 000Затратный1 862 109201 769 004Доходный240 000151 560 000Итоговая стоимость2 158 350355 749 004
Заключение
Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.
Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.
Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни.
В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.
Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:
при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
для ?/p>