Оценка стоимости земельного участка
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ованного водоснабжения, централизованного энергоснабжения, подъездного пути к участку.
.4 Метод рыночных продаж
Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж ( рыночный), исходя из данных о недавних сделках ( за 3-6 месяцев). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.
Последовательность действий при рыночном методе:
Выявление фактических продаж участков на рынке;
Проверка информации о сделках;
Внесение поправок с учетом различий участков (корректировка
осуществляется в рублях или %). Увеличение или уменьшение в
зависимости от их пригодности;
Таблица 2 - Поправки цены сопоставимого участка
ПараметрыСравнимый (проданный) участокПоправки на Независимой Основе (+,-), %Поправки на Кумулятивнойо снове (умножено)Цена, единиц3 000 000--Дата5.04.2010МестоположениеНа 10% хуже, чем у сравниваемого участка10%0,90Окружающий ландшафтстандартный.РельефровныйОбщая поправка10%0,90Скорректированная стоимость сопоставимого участка2 700 000
При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др. После расчетов методом рыночных продаж стоимость земельного участка равна 2 700 000 рублей.
При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.
.5 Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка
Таблица 3- Расчет стоимости по способу базового участка.
Участки Цена продажи, руб.ОбзорИнтенсивность дорожного движенияОтдаленность от центра городаРазмер, гаЦена продажи, приведенная к базовому участку, руб.базовый-стандартный умереннаяблизко0,64875741Объекты сравнения№ 15900000Стандартный 1низкая 0,95Отдален 0,90,615044500№ 26100000Лучший (+) 1,1Уменьшенная 0,9Близко 1,10,636642900№ 35700000Ограниченный (+) 0,9Высокая 0,8Отдален 0,80,593283200
Этот прием основан на определении путем анализа сравнимых продаж стандартного участка, который является ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.
1. №1= 5044500 / 0,61 = 8269672
№2= 6642900 / 0,63 = 10544286
№3= 3283200 / 0,59 = 5564746
. ( (№1 + №2 + №3) / 3) * 0,6 = 4875741
Метод базового участка больше подходит для участков примерно одинакового размера, но отличающихся по другим параметрам ( дачные участки и т.д.)
.6 Принцип остаточной продуктивности (метод остатка)
Оплаты расходов за три других фактора производства: труда - зарплата; комиссионных: капитана - процентов, дивидендов; предпринимательских способностей - прибыли.
В остатке будет земельная рента для собственника участка
Метод остатка применим при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий, продолжительность их полезной жизни, ставка дохода на инвестиции и годовой чистый доход от объекта.
Таблица 4 - Расчет стоимости земли методом остатка
№ п/пПоказателиЗначение1Потенциальный валовой доход от единичного объекта (арендная плата за год)7200002Недополучение доходов за счет неполной загрузки объекта54003Действительный валовой доход (п.1 - п.2)7146004Операционные расходы (постоянные и переменные)600005Чистый операционный доход (п.3 - п.4)6546006Стоимость воспроизводства улучшений с учетом износа8007Коэффициент капитализации для улучшений158Чистый операционный доход от улучшений (п.6 х п.7)120009Земельная рента (п.5 - п.8)64260010Коэффициент капитализации0,0811Стоимость земельного участка (п.9 / п. 10)8032500
.7 Оценка земли методом капитализации дохода
Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка.
Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации (К), то можно определить стоимость земли (С) по формуле:
С = Д : К
Капитализация - это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. Он выбирается таким образом, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.
Таблица 5 - Метод капитализации земельной ренты
№ п/пПоказателиОбъект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 31Арендная плата за пользование земельным участком (по рыночным данным), руб. год803250082696721054428655647462Цена продажи участка из таб. 3*5044500664290032832003Коэффициент капитализации (п.1 / п.2)*1,61,61,74Среднее значение коэффициента капитализации1,6***5Стоимость земельного участка: (п. 1 / п.4) округленно5020313516854565901793477966
После расчетов стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты, произведенных в таблице 4, можно увидеть, что стоимость земельного участка составляет 4500000 рублей.
Заключение
В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли, по возможности, п