Оценка стоимости земельного участка
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Так земли в категории сельскохозяйственного назначения разрешено использовать:
для ведения сельскохозяйственного производства;
для ведения личного подсобного хозяйства (полевые участки);
для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки);
для садоводства или огородничества в Каневском и Новокубанском районах, Славянском районе;
для дачного строительства Апшеронском районе;
для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота;
для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
для ведения подсобного сельского хозяйства и др.
При этом вид разрешенного землепользования выбирается правообладателем самостоятельно. (Исключения делаются лишь для особо ценных сельскохозяйственных угодий, которые устанавливаются нормативными актами субъектов федерации).
Перевод земли из одной категории в другую - вопрос непростой. Актуальность смены категории земли заключается в том, что, изменив назначение земли, можно поднять ее стоимость в несколько раз.
Установлен круг органов государственной власти, в компетенции которых находится отнесение земель к категориям и перевод их из одной категории в другую. Критерием для разграничения полномочий является вид собственности на землю. Так, в случае если земля находится в федеральной собственности, то отнесение ее к той или иной категории осуществляет Правительство РФ, решение по землям, находящимся в собственности субъектов федерации, принимается уполномоченными органами субъекта РФ, муниципальные земли - прерогатива органов местного самоуправления (за исключением земель сельскохозяйственного назначения).
Перевод земель сельскохозяйственного назначения Краснодарского края в иные категории находится в ведении Администрации Краснодарского края. Установлены соответствующие процедуры, предусматривающие действия государственных органов и органов местного самоуправления по переводу земель, порядок инициирования этой операции, условия и сроки рассмотрения ходатайств о переводе земель, основания для отказа в переводе, порядок обжалования решений и т.д.
Основные факторы, сдерживающие развитие первичного рынка земли и ее перепрофилирование:
сложность бюрократических процедур, сроки перевода земель из одной категории в другую составляют от полутора до года и более;
большое количество согласующих органов;
наличие обременений (объекта социальной инфраструктуры, зоны отчуждения и т.д.)
ужесточение государственного контроля за использованием земельных участков, особенно находящихся в природно - и водоохранных зонах.
Повышение цен произошло за счет изменения статуса земельных участков - земли сельскохозяйственного назначения стали землями, предназначенными под строительство. Аналитики рынка сходятся во мнении: Кубанская земля будет дорожать с каждым годом.
Права на оцениваемое имущество. Оценщик должен проверять все важные относящиеся к имуществу права, которые могут повлиять на стоимость (права проезда или прохода, обязательства по использованию общего забора или стен, права на подземные и минеральные воды).
В состав Краснодарского края входят 38 административных района, 26 городов, 24 поселка городского типа, 378 сельских населенных пунктов.
земельный рыночный стоимость продажа
3. Теоретическая часть
.1 Определение рыночной стоимости земельного участка
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки земли обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ от применения неприемлемого в данной оценке земли подхода. Таким образом, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли, а также качества и доступности необходимых оценщику исходных данных.
.2 Затратный подход
Затратный подход основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующей земли и возведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли с использованием затратного подхода.
.3 Доходный подход
Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зав?/p>