Оценка стоимости земельного участка
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?сит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи. Определение стоимости оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).
.4 Сравнительный подход
Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли. Расчет стоимости оцениваемой земли сравнительным подходом производится исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости. Следовательно, при проведении оценки земли обычно Оценщик обычно рассматривает все три подхода, а применяет только приемлемые для оценки конкретного земельного участка.
.5 Методы оценки
В рамках каждого из подходов существуют методы оценки, то есть конкретные способы расчета стоимости земли. В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки земли в рамках применения каждого из подходов. При этом учитывается достаточность и достоверность доступных для использования того или иного метода рыночных данных. Согласно "Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденным Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, в процессе оценки земли Оценщик рассматривает возможность применения следующих методов:
сравнения продаж,
выделения,
распределения,
капитализации земельной ренты,
остатка,
предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны следующие методы: сравнения продаж, выделения и распределения. На доходном подходе методы: капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методах: остатка и выделения. Для оценки незастроенных земельных участков могут использоваться следующие методы:
сравнения продаж,
капитализации земельной ренты,
предполагаемого использования.
Применение различных методов в реальной практике приводит к получению различных результатов стоимости оцениваемой земли. В целях рассмотрения целесообразности применения подходов и методов оценки земли, оценщиком собирается информация об оцениваемом земельном участке и его окружении, производится анализ собранной информации с целью выявления наиболее эффективного способа его использования, что является важным моментом в процессе оценки, так как стоимость недвижимости является функцией полезности и прямо зависит от возможности ее наиболее эффективного использования. После определения соотношений между результатами, полученными с использованием различных методов, окончательная оценка земли устанавливается, исходя из того, какие методы наиболее применимы и наиболее соответствуют оцениваемому земельному участку.
4. Расчетная часть
.1 Определение стоимости земельного участка
Цена - это фактическая сумма купли - продажи земельных участков в уже совершенных сделках. Три основных цели преследуют люди, когда приобретают землю:
- непосредственное личное использование;
- получение доходности (прибыли);
- удовлетворение чувства гордости от владения ею;
- В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются как надежный источник доходов, а другие преимущества не учитываются. Во всех случаях необходимо знать стоимость земельных участков в соответствии с их функциональным назначением.
- В практике традиционно применяют три основных метода определения стоимости недвижимости, в том числе и земли:
- прямое сравнение рыночных продаж;
- доходный метод;
- затратный подход;
.2 Общие сведения об объекте оценки
Исторические данные возникновения объекта (дата строительства, реконструкции), сведения о предыдущих владельцах и т.д.
Таблица 1- Постановка здания по оценке
Оцениваемый объектЗдание и земельный участокМесторасположение объектаРоссия, Краснодарский край, г. Гулькевичи, ул. МираОцениваемые праваЧастная собственностьЦель оценкиАрендаЗадача оценкиКонсультирование заказчика относительно возможной цены продажиДата проведения оценки5 апреля 2010 годаСобственник объектаКошкин М.А.
.3 Описание объекта оценки
Оцениваемый земельный участок, находящийся по адресу Россия, Краснодарский край, г. Гулькевичи, ул. Мира, 23, является частной собственностью. Площадь участка составляет 1100 кв.м, застроенная площадь. На участке есть улучшения, в виде централизованного газоснабжения, централиз