Оценка рыночной стоимости недвижимости
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
ию в качестве жилья, отвечает критерию наилучшего и наиболее эффективного использования собственности. В данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме. Описание объекта оценки можно рассмотреть в талице2.2:
Таблица 2.2 Характеристика местоположения объекта оценки
ПоказательОписание или характеристика показателяРайонСоветский район г. УфаМестоположение в микрорайонеРБ, г. Уфа, ул. Николая Дмитриева, д.11, кв. 65Преобладающая застройкаЗдания в 5, 9 этажейОбеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)десять минут ходьбы до остановки на ул. Проспект ОктябряОбъекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).Детский сад № 126, школа, магазины, кафе и т. д.Обеспеченность объектами социальной инфраструктурыРайон с развитой инфраструктуройОбъекты пром-ой инфраструктуры мкр-нанетОбъекты транспортной инфраструктуры микрорайонаАвтобусный, троллейбусныйСостояние прилегающей территории (субъективная оценка)ХорошееДополнительная существенная информацияМестоположение объекта на карте города приведено в приложениях к Отчёту
2.2 Характеристика объекта
Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. Данный анализ базируется на тех же 4-х критериях:
A)Физически возможные варианты использования
Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. На мой взгляд, физически возможный вариант использования это - жильё
Б) Законодательно разрешенное использование
Текущее использование объекта оценки не нарушает законодательство.
B)Экономически целесообразное использование
Принимая во внимание текущее состояние и историю объекта оценки, я считаю наиболее экономически целесообразным один вариант - жильё.
Г) Наиболее доходное использование
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.
Характеристика оцениваемого объекта представлена в виде таблицы 2.3.
Таблица 2.3 Характеристика оцениваемой квартиры
Адрес квартиры:РБ, г. Уфа, ул. Дмитриева, д. 11, кв. 65СобственникиИванов Иван ИвановичАдрес владельца:РБ, г. Уфа, ул. Дмитриева, д. 11, кв. 65Оцениваемые праваПраво собственностиТехнический паспортСвидетельство ГРПИнвентар. стоим., руб.ПланировкаНикаких изменений в планировке квартиры произведено не было, т.е. отмечено полное соответствие плану квартиры по тех. паспорту.Материал стенКрупноразмерные блоки и однослойные несущие панелиГод постройки1979Этаж/этажность4/9Кол-во комнат1Общая площадь кварт.,22,3Жилая площадь, м212,4Общая площадь жилого помещения, (без балк.)21,6Высота помещений, м22,51Ванная комната, м22,3Балкон, м20,7Кухня, м24,7Коридор, м22,2Встроенные шкафы, м20Лоджия, м20Строительные характеристикиФундаментЖ/бетонныйДверидеревянныеСтеныКрупноразмерные блоки и однослойные несущие панелиВнутр. отделкаОбои, побелка, потолочное покрытие, кафель.Перекрытияж/бетонныеКачество строительствахорошееПолыДерево, кафель, линолеумПривлекательность/внешний видхорошийОкнаДеревянныеСистемы инженерного обеспеченияВодопровод+Входная дверь металлическая+Канализация+Домофон-Газ+Лифт-ТУ-антенна с колл.+Радио+Водяное отопление+Электросети+Горячее водоснабжение+Телефон+Внешнее благоустройствоОзеленение+Детская площадка+Стоянка для а/м+Двор+
3. Расчет величины рыночной стоимости квартиры
3.1 Расчет стоимости доходным подходом
Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Методология оценки предусматривает три подхода: затратный, рыночный (сравнительный) и доходный.
Подходы к оценке:
затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Оценка использования одного из трёх существующих подходов - доходного,- является некорректным. Поэтому мы откажемся от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как квартира для проживания, а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возм