Оценка рыночной стоимости недвижимости
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
»ьной стоимости этого имущества. Особенно сильно дисбаланс проявляется при оценке объектов недвижимости с достаточно большим сроком эксплуатации и функционирования. Передать такие объекты в перестрахование довольно сложно, а брать на себя весь объем ответственности для отдельной страховой компании затруднительно, так как для этого необходимо обладать достаточными финансовыми ресурсами. Да и страхователям, которые имеют интерес в страховании принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления объектов недвижимости, бывает довольно трудно заплатить сразу цену страховки (страховую премию), размер которой зависит от стоимости объектов недвижимости.
Изучение зарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близка к реальной стоимость, определяемая на основе их рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода:
1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод);
2) доходный метод, или метод капитализации доходов;
3) затратный метод, или метод калькуляции.
Первый метод основан на принципе замещения, который подразумевает, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимости аналогичного объекта, уже явившегося предметом купли-продажи на рынке недвижимости. Оценка, проводимая этим методом, включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Затем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Работа оценщика по первому методу включает в себя пять этапов:
1) сбор информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому;
2) отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения, что совершенные сделки производились в свободных рыночных условиях (не было, к примеру, спешной распродажи перед отъездом за границу и т.п.);
3) подбор подходящих единиц измерения (квадратные метры, кубические метры и др.) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;
4) сравнение оцениваемого объекта и его аналогов, проданных или продаваемых на рынке по отдельным элементам, и корректировка цены оцениваемого объекта.
5) установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.
Метод сравнительного анализа продаж - наиболее простой, и используется он в основном для оценки стоимости жилых помещений. При этом должно быть достаточное количество объектов для сравнения, что предполагает развитый рынок недвижимости. Для сравнения необходимо иметь пять-десять объектов, но не менее трех. Применять этот метод для оценки специфических объектов (стадионы, музеи, церкви и т.п.) нельзя, так как по таким объектам производится мало продаж и сравнить их практически не с чем. Оценка таких объектов производится затратным методом, или методом калькуляции.
Второй метод оценки недвижимости - метод капитализации доходов - основан на принципе ожидания, который подразумевает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов от использования этой недвижимости. Сообразно этому стоимость объекта определяется исходя из его способности приносить в будущем доход. Метод используется для оценки объектов недвижимости инвестиционного характера - при сдаче в аренду квартир, складских, офисных помещений, гостиничных номеров и т.п.
Основные этапы работы оценщика по второму методу:
1) оценка потенциального валового дохода на основе использования ставок и тарифов арендной платы при сдаче объектов инвестиционного характера, которые действуют на рынке недвижимости;
2) оценка возможных потерь, связанных с неполной загрузкой арендуемых помещений, гостиничных номеров, складских помещений и потерей арендной платы по объективным и субъективным причинам;
3) расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости на основе фактических затрат;
4) оценка чистого дохода, который определяется как разница между валовым доходом и возможными потерями и фактическими затратами;
5) чистый доход пересчитывается в текущую стоимость объекта. Процесс пересчета это и есть капитализация дохода. Пересчет производится по формуле:
V = I/R (1.1)
где V - стоимость; I - чистый доход; R - коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах.
Наибольшую сложность при использовании второго метода оценки недвижимости вызывает определение коэффициента капитализации. Затратный метод, или метод калькуляции, используется при оценке: вновь построенных объектов недвижимости; обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимости; зданий и сооружений специального назначения - памятников истории и культуры, культовых сооружений и т.п. Этот метод предполагает три подхода. Первый - оценка по балансовой стоимости, которая определяется на основе бухгалтерской отчетности. Второй - оценка по ликвидационной стоимости, которая определяется как сумма дохода, полученная при быстрой распродаже недвижимости. Третий подход - оценка по восстановительной стоимости, сос