Оценка рыночной стоимости имущества и недвижимости предприятия
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
а основе анализа парных продаж.
При использовании метода парных продаж подбираются два объекта, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Этот метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки цены продажи объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода вызвана сложностью подбора объектов парной продажи и. необходимостью рассмотрения большого количества информации.
Основа экспертных методов расчета поправок - субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучат объекта-аналога. В этом случае поправка вносится в процентном виде. Данный метод основывается на рыночной информации, например, среднерыночных ценах на жилье по районам города.
Статистические методы расчета поправок основываются на корреляционно-регрессионном анализе - выявлении зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Например, зависимость стоимости квартиры от площади кухни или этажа и т.п. Данный метод трудоемок. Для его полноценного использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как основой метода является анализ большого количества статистической информации.
Особенности корректировок
- Корректировка на права собственности. Сравнение объектов можно производить только при передаче одинаковых прав по объекту оценки и аналогу. Если права обременены налогом или долгосрочной арендой, то это необходимо учитывать в сделке добавлением текущей стоимости прав арендатора или кредиторской задолженности. Расчет величины корректировки в этом случае сложен и трудоемок.
- Условия финансирования. Расчеты между участниками сделки могут производиться различным образом: наличные или безналичные средства, возврат или передача долгов третьей стороны, бартер и т.д.
3. Корректировка на условия продажи должна отражать наличие специфических нетипичных отношении между продавцом и покупателем. Например, родственные отношения, ограниченность времени у продавца, финансовые связи между дочерней и головной фирмой и т.п.
4. Дата продажи. Поправка на дату продажи должна отражать фактическое изменение покупательной способности денежных средств на рынке недвижимости. Обычно в качестве индикатора изменения стоимости денег принимается ИПЦ индекс потребительских, цен в помесячном измерении по Российской Федерации в целом, а лучше - по Республике Татарстан. Эти данные регулярно публикуются Госкомстатом РФ (РТ).
5. Местоположение. Поправка может приниматься только для определенных сегментов рынка недвижимости и учитывать следующее: район города; удаленность от центра города (района); транспортную доступность; доступность социальной сферы: (магазины, школы и т.п.); состояние экологической обстановки; ландшафт (равнина или холмы и т.п.); другие особенности, связанные с оцениваемым объектом.
6. Физические характеристики. Обычно поправки вносятся на различие в следующих характеристиках: степень совокупного износа; общей (полезной) площади; назначение и использование; архитектурно-планировочное и конструктивное решения; наличие или отсутствие каких-либо улучшений на объекте и земельном участке.
Таблица 2 Данные объекта оценки и объектов-аналогов
ХарактеристикаОбъект оценкиА1А2А3Местоположениес.Красный Ярд.Кужмарад.Сергуш-кинод.НуктужиГод ввода в эксплуатацию1969198619691972Общая площадь, кв.м481,4200120215Смотровая яма---+Погреб--++Освещение++++Дата продажи01.12.1001.10.1001.06.1001.11.10Рыночная стоимость, руб.11000007000001300000На основании таблицы 2 проведен расчет корректировок, представленный в таблице 3.
Таблица 3 Расчет корректировок
№ХарактеристикаОбъект оценкиА1А2А3Количественные корректировки1На площадьРазность площадей,кв.м281,4361,4266,4Стоимость 1м2, руб550058336047Сумма корректировки+1547700+2108046+1610921Скорректированная цена, руб2647700280804629109212Корректировка на местоположениеКорректировка в 0Сумма корректировки000Скорректированная цена, руб2647700280804629109213Корректировка на дату продажиКорректировка в %1,14,580,6Сумма корректировки+29125+128609+17466Скорректированная цена, руб2676825293665529283874Корректировка на физические характеристикиФизический износ, 203030Корректировка в %-1000Сумма корректировки-26768300Скорректированная цена, руб240914229366552928387Качественные характеристики5На смотровую яму00-16На погреб0-1-17Освещение000Сумма качественных корректировок0-1-2Абсолютные корректировки012
На основании проведенной в таблице 3 корректировки стоимости объектов аналогов необходимо провести согласование расчетов.
После отбора подходящих объектов-аналогов и корректировки стоимости каждого из них для определения стоимости оцениваемого объекта, необходимо согласовать полученные результаты.
В практике оценки при согласовании используются следующие методы:
1. Метод минимальных поправок. В этом случае стоимость оцениваемого объекта определяется как скорректированная стоимость объекта-аналога с наименьшей величиной абсолютной (валовой) суммы корректировок. Этот метод базируется на суждении - чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе согласования.
2. Метод средневзвешенной стоимости. Стоимость оцениваемого объекта определяется как средневзвешенн