Оценка рыночной стоимости имущества и недвижимости предприятия
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
3.Метод сравнительной единицы. Используется при оценке типовых зданий и сооружений, возведенных до 1984 г. и имеющих небольшие отклонения в конструктивном решении по сравнению с объектами, представленными в соответствующих сборниках Укрупненных показателей восстановительной стоимости…. В рамках выполнения курсовой работы, с нашей точки зрения, данный метод является наиболее подходящим из-за небольшой трудоемкости и доступности нормативной базы (сб. УПВС).
Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:
Спв=Сед*Кп*Vстр*( К69-84* K84-91* Ктек)* Кпп*1,18 ,
где: Cед - восстановительная стоимость (ВС) 1 куб.м здания (или другой единицы измерения) в базисных ценах 1969 г. Принимается из соответствующего сборника УПВС, в руб;
Кп - суммарный поправочный коэффициент к ВС единицы измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, технической части и т.п.;
Vстр - строительный объем здания (куб.м). Принимается по техническому паспорту бюро технической инвентаризации или рассчитывается по рабочим чертежам здания;
К69-84 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.; K84-91 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г.; Ктек - коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки); Кпп - коэффициент предпринимательской прибыли дня данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения; 1,18 - налог на добавленную стоимость (НДС), который необходимо учитывать в случае купли-продажи объекта.
По данным сборника №26 Укрупненных показателей восстановительной стоимости из таблицы 99 восстановительная стоимость 1 куб. м здания составила 10,9 руб. Суммарный поправочный коэффициент к ВС единицы измерения равен 1,0. Строительный объем здания 4025 куб.м.
Усреднённые коэффициенты пересчета восстановительной стоимости к уровню цен 1991 г.: К69-84 = 1,22 и K84-91 = 1,55 .
Коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г к текущему уровню цен равен 53,08. Величина коэффициента предпринимательской прибыли принимается равной 1,10.
Спв=10,9*1,0*4025*(1,22*1,55*53,08)*1,1*1,18= 5715964руб.
Оценка физического износа
Существует несколько методов опенки физического износа объекта недвижимости. При выполнении курсовой работы использовались следующие методы.
1. Метод срока жизни объекта и его элементов.
Метод нормативного срока службы основан на положении, что износ здания в целом, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или системы.
Такой подход регламентирован соответствующими нормативными документами, в которых установлены нормативные сроки службы элементов и систем в зависимости от назначения здания и группы капитальности.
В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется следующим образом:
где Тфi - количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-гo элемента или системы; Тнi - нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-гo элемента (системы) при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.
Эту формулу рекомендуется использовать при нормальной эксплуатации здания. При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов (систем).
Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов (Вi) отдельных: элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания:
2. Экспертный метод оценки
Метод технической экспертизы заключается в обследовании фактического состояния объекта недвижимости в целом, всех его конструктивных, элементов и систем инженерного оборудования. Данный метод считается наиболее точным и обоснованным. В соответствии с определением ВСН, физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы иди здания в целом, к их восстановительной стоимости.
Метод реализуется в следующей последовательности.
1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания.
2. При осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливаются их количественные характеристики: число поврежденных участков, определение размеров повреждения (дефекта) площади, длины или глубины и т.п.
3. Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива.
4. Расчет в соответствующих таблицах физического износа.
На основании данных технического паспорта гаража рассчитан физический износ объекта оценки методом износа конструктивных элементов.
Для долгоживущих конструктивных элементов эффективный срок жизни рассчитан по формуле:
Тэф1= 2010 1969 = 41 (год),
где, 2010 год оценки; 1969 год ввода в эксплуатацию.
Для короткоживущих конструктивных элементов эффективный срок жизни рассчитан по формуле:
Тэф2 = 2010 2001 = 9 (лет),
гд?/p>