Оценка рыночной стоимости имущества и недвижимости предприятия
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
µ 2001 год последнего ремонта.
Доля физического износа определяется по формуле:
Ифиз% =
Сумма физического износа определяется по формуле:
Ифиз =
Расчет физического износа оцениваемого гаража представлен в табл. 1.
Таблица 1
Конструктивный элементУдел. вес,%ВС,
рубСроки жизни,годИзнос
%Сумма износа,рубТэкТэфФундаменты105715961204134,2195486Стены3017147891104137,3639616Перекрытия84572771004141,0187484Кровля951443725936,0185197Полы126859161004141,0281226Проёмы137430763041136,71015785Отделка528579810990,0257218Отдел. работы845727740922,5102887Внутрен. сан-тех. устройства528579835925,773450Итого:10057159642938349
Определив физический износ гаража, можно оценить рыночную стоимость улучшения по формуле.
Сзд = 5715964-2938349=2777615 руб.
Таким образом, рыночная стоимость гаража по затратному подходу составляет 2777615 рублей.
Краткий анализ сегмента рынка недвижимости (гаражей)
Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не, только в целом, но и по отдельным секторам рынка.
Результаты мониторинга рынка гаражей Звениговского района свидетельствуют о том, что по состоянию на январь 2010 года к продаже предлагаются гаражи в д. Кужмара, д. Сергушкино и д. Нуктужи.
Сравнительный подход
Сравнительный подход основывается на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Для обоснованного применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Нецелесообразно использование данного подхода в случаях недостаточной развитости данного сегмента рынка недвижимости, специализированного назначения ОН, обладания ОН исключительными выгодами или обременениями.
Сравнительный подход основывается на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Главный принцип сравнительного подхода - принцип замещения: при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
При реализации данного подхода возможно использование следующих методов.
1. На основе прямого сравнительного анализа продаж сопоставимых объектов.
2. На основе экономических единиц сравнения - с использованием валового рентного мультипликатора (ВРМ) или общего коэффициента капитализации (ОКК).
3. С использованием элементов матричной алгебры.
Наиболее часто в оценке используется метод анализа продаж ввиду его доступности и небольшой трудоемкости. Этот метод основывается на внесении поправок в цены сопоставимых объектов и реализуется в следующей последовательности.
1. Изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости, особенно того сегмента, к которому относится объект оценки. Поиск объектов недвижимости, проданных относительно недавно - не более шести месяцев со дня даты продажи. Вначале объекты выбираются без строгой сортировки (10-20 шт.), затем они тщательно анализируются по параметрам сопоставимости и для дальнейшей работы отбираются не более 10 и не менее 3 объектов. Оптимальным считается количество сопоставимых объектов равное пяти, так как большее количество объектов увеличивает трудоемкость расчетов.
2. Сбор и проверка дополнительной (уточняющей) информации но объектам-аналогам (Сан).
4. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного полхода.
В данной работе изучен рынок недвижимости гаражей Звениговского района на январь 2010 года. Подобрано три аналога оцениваемого гаража:
- д. Кужмара. Гараж кирпичный, площадь 200 кв.м, свет, ввод в эксплуатацию 1986, цена продажи 1100000 руб.
- д. Сергушкинно. Гараж кирпичный, площадь 120 кв. м, погреб, свет, ввод в эксплуатацию 1969 год, цена продажа 700000 руб.
- д. Нуктужи. Гараж площадью 215 кв. м, кирпичный, погреб, смотровая яма, свет, ввод в эксплуатацию 1972год, цена продажи 1300000 руб.
Кратко сущность метода можно выразить формулой:
.
Такой расчет проводится по каждому объекту-аналогу, затем результаты согласовываются.
Элементы и единицы сравнения
Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов производится по двум направлениям: элементам сравнения и единицам сравнения.
В качестве элементов сравнения обычно рассматриваются следующие показатели: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, месторасположение, физические характеристики.
Часто сопоставимые объекты различаются по объемно-планировочным решениям: размеры в плане, высота этажей и т.п. При сопоставлении таких объектов используются единицы сравнения: цена за 1 кв.м или 1 куб.м здания, цена за единицу, приносящую доход (посадочное место в ресторане, в кинотеатре, торговое место на рынке) и т.д.
Внесение поправок в цену сопоставимых объектов производят в стоимостном (рублевом) или в процентном выражении. Если сопоставимый объект имеет лучшие параметры сравнения, чем оцениваемый - то в его цену вносятся отрицательные поправки, если же сопоставимая недвижимость хуже
При внесении поправок каждая последующая корректировка должна осуществляться на основе результата предыдущей корректировки.
Для расчета величины поправок возможно использование следующих методов.