Оценка недвижимости
Контрольная работа - Экономика
Другие контрольные работы по предмету Экономика
? образом величина вычитывается из валового дохода, а итоговый показатель является реальным валовым доходом.
.Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи (закладные выплаты), проценты и амортизационные отчисления.
.Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта оценки рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.
Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода. При этом не делается отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.
Этот метод довольно прост и понятен, не требует долгосрочных прогнозов. Прямая капитализация применяется к потенциальному или денежному потоку до уплаты налогов. Выбор конкретного вида дохода зависит от целей анализа и наличия доступной информации.
Для оценки стоимости в методе прямой капитализации применяется формула:
V=IК
Где, V - стоимость,
I - доход,
К - коэффициент капитализации.
Наиболее эффективное использование дома как источника дохода, по моему мнению, является сдача его в аренду. Так как в городе Алматы очень много людей приехавших работать и учится, но не имеющих возможность купить жилье.
Таблица 2 Данные по квартирам, находящимся в аренде
МесторасположениеКол-во комнатЦена / ТенгеЦена/USDТемирязева-Айманова265736450Коктем265736450Темирязева-Ауэзова265736450Темирязева-Манаса266612460
Таким образом, средняя арендная ставка составит 65955 тенге (453 USD) в месяц.
Потенциальный валовый доход791460Общая площадь, кв. м.42
Определение коэффициента капитализации методом кумулятивного построения:
без рисковая процентная ставка - 14%
премия за риск - 2%
надбавка за низкую ликвидность - 1%
надбавка за инвестиционный менеджмент - 1%
ИТОГО: 18%
С = Доход / Коэффициент капитализации
С=791460/0,18=4397000 тенге
Таким образом, стоимость квартиры, полученная методом прямой капитализации, на 24.02.11 г. составит: 4397000 (четыре миллиона триста девяносто семь тысяч) тенге или 30098 (тридцать тысяч девяносто восемь) долларов США по курсу НБ РК на 24.02.11 - 1 USD = 146,08 KZT
3.3 Расчет затратным подходом
Затратный подход - подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.
Поскольку в данном случае речь идет об определении рыночной стоимости квартиры, собственные затраты не будут адекватно отражать стоимость объекта оценки поскольку исследование рынка жилой недвижимости показало, что в связи с чрезмерно высокой рентабельностью строительства жилой недвижимости, стоимость затрат на постройку квартиры не отражает реальной стоимости жилой недвижимости.
3.4 Сведение результатов
По результатам проведенных исследований получены следующие стоимостные характеристики исследуемого объекта недвижимости:
Сравнительный подход - 10141750 тенге
Доходный подход - 4397000 тенге
Выбор итоговой величины стоимости
При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы два из трех основных подходов к оценке стоимости недвижимости: сравнительный и доходный.
Сравнительный подход в данной ситуации в большей степени отвечает выдвинутым критериям, нежели доходный. При выборе более надежного подхода акцентируется внимание на то что, во-первых, информация, использованная в сравнительном подходе предоставляется более надежной, чем информация, использованная доходном подходе. Во-вторых, данный метод максимально отражает особенные характеристики объекта: размер, качество, месторасположение.
Исходя из вышеизложенного, придаются следующие удельные веса величинам стоимостей, полученным двумя подходами.
МетодПредварительная стоимость в тенгеВесовой коэффициентСкорректированная стоимость, тенгеСравнительный10 141 7500,909 127 575Доходный4 397 0000,10439 700Итого:9 567 275 тенге или 65 493 доллара США
Таким образом, в результате проведенного исследования установлено, что рыночная стоимость квартиры составляет 9 567 275 тенге или 65 493 доллара США.
Заключение
В данной курсовой работе было оценено недвижимое имущество, а именно двухкомнатная квартира, находящаяся по адресу улица Манаса дом 58 квартира 4.
Для определения стоимости использовались два метода оценки:
-сравнительный
-доходный
Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта. Использованные методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:
сравнительный: 10 141 750 тенге
доходный: 4 397 000 тенге
в итоге, стоимость общей оценки по двум подходам составляет 9 567 275 тенге или 65 493 доллара США.
Список использованной литературы
1.Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Москва, Дело, 1997 г.;
2.Данные Агентства Республики Казахст