Оценка недвижимости
Контрольная работа - Экономика
Другие контрольные работы по предмету Экономика
?ажающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов. В соответствии со вторым, делается прогноз относительно эксплуатационного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта оценки в конце этого периода, а затем рассчитываются и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект.
2. Анализ объекта оценки и правоустанавливающих документов
стоимость оценка рыночный доходный
На дату оценки я располагала следующими правоустанавливающими документами, представленными собственником жилья:
Договор купли / продажи 1-1-233 от 23.01.2001 г.
Паспорт на квартиру в многоквартирном жилом доме
.1 Характеристика местоположения объекта оценки
ПоказательОписание или характеристика показателяРайонг. Алматы ул. Манаса дом 58 кв. 4Преобладающая застройка микрорайонаМногоквартирные домаТранспортная доступностьВ 100 метрах от остановки общественного транспортаОбеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)ХорошаяОбъекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступностиМагазины, школа, выставка, д/сад, поликлиника, аптека, Ботанический сад, почта, гипермаркетОбеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)ХорошаяОбъекты промышленной инфраструктуры микрорайонаНетОбъекты транспортной инфраструктуры микрорайонаМаршрутные автобусыСостояние прилегающей территории (субъективная оценка)Хорошее
.2 Общая характеристика здания
ПоказательОписание или характеристика показателяТип зданияМногоквартирный жилой домГод постройки1969Материал наружных стенКирпичныйСостояние здания (субъективная оценка)ХорошееТехническое обеспечение зданияХолодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, телефон, центральное отопление, кабельное ТВ, интернет.Организованная стоянка личного а/т или подземный гаражСуществует парковка во дворе, имеется платная стоянка в 50 метрах от домаКоличество этажей в здании4Состояние подъезда (субъективная оценка)ХорошееДополнительная существенная информацияСнос или реконструкция здания с отселением не предполагается
.3 Характеристика объекта оценки
ПоказательОписание или характеристика показателяЭтаж расположения2Площадь, кв. м: общая / жилая42 (26)Кол-во комнат2Площадь кухни, кв. м6СанузелсовмещенныйЛоджия (балкон)имеетсяВид из оконДворСлаботочное обеспечениеТелефонДополнительные системы безопасностиотсутствуетСостояние объекта (субъективная оценка)отличное Видимые дефекты внутренней отделкиПри визуальном осмотре видимых дефектов не обнаруженоДанные о перепланировкеотсутствуетОкнаПластиковые окнаДверьжелезнаяОтоплениецентральноеДата последнего ремонта2008 г.
Характеристика здания с учетом реконструкции
№НазначениеОтделкастеныпотолокполы1Прихожаяобоилевкасбетон2Кухнялевкас с керамической плиткойлевкасбетон3с/узеллевкас с керамической плиткойлевкасБетон4Ваннаялевкас с керамической плиткойпобелкаБетон5Жилая комната №1обоипенопластовые плиты (наклеенные)бетон6Жилая комната №2обоипенопластовые плиты (наклеенные)бетон
3. Расчет рыночной стоимости
.1 Расчет сравнительным подходом
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременения ми, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.
-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.
2-йэтап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
3-йэтап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
4-йэтап. Согласовываются ск