Оценка недвижимости
Контрольная работа - Экономика
Другие контрольные работы по предмету Экономика
орректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимосги объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
1)Права собственности.
Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.
2)Условия финансирования сделки.
При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.
3)Условия продажи и время продажи.
Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.
Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
4)Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.
5)Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.
При оценке рыночным методом использовались данные о продажах и приобретениях аналогичных жилых помещений, находящихся в г. Алматы.
Цена кв. м. общей площади рассчитывалась исходя из цены, определенной с учетом удорожания строительной продукции с применением коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилого помещения, с учетом технических характеристик здания и квартиры с применением коэффициентов, учитывающих месторасположение дома.
При сравнительном анализе стоимости объекта мы опирались на цены предложения. Мы провели интервьюирование продавцов объектов и пришли к выводу, что стоимость продажи ниже на 5% чем цена предложения. Такой подход, по нашему мнению, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
На момент проведения оценки на рынке предлагалось три объекта, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки. Характеристика сравниваемых объектов представлена в таблице 1. Данные взяты из: c и сайта Крыша.kz (
Таблица 1. Корректировка сравниваемых объектов
Объект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Местонахождениег. Алматы, Манаса 58, уг. ул Темирязеваг. Алматы, Темирязева- Байзакова г. Алматы, Темирязева- Байзаковаг. Алматы, Темирязева- БайзаковаМатериал стенкирпичкирпичкирпичкирпичТел. владельца2742623245643131727593290581Описание объектаКвартира в многоквартирном доме, с/у совмещенный, телефон, свет, вода, газ, домофон, балкон, тихий двор Квартира в многоквартирном доме, с/у совмещенный, телефон, свет, вода, газ, балкон, пластиковые окна, домофон Квартира в многоквартирном доме, с/у совмещенный, телефон, свет, вода, газ, домофон, балкон, интернет Квартира в многоквартирном доме, с/у совмещенный, телефон, свет, вода, газ, домофон, балкон, пластиковые окна, Площадь квартиры, общая / жилая кв. м.42 (26) 642 (26) 640 (28) 641 (27) 6Кол-во комнат2222этажность2 (4)2 (4)3 (4)3 (4)Год постройки1969196819621969СостояниехорошееотличноеотличноеотличноеСтоимость, USD73 00075 00075 000Стоимость за 1 кв. м. USD173818751829Поправка на торг%-5-5-5Скорректированная Стоимость165117811737Поправка на год постройки0Скорректированная стоимость166718161737Поправка на материал Стен0Скорректированная стоимость166718161737Поправка на местоположение, %-1-1-1Скорректированная стоимость165017981720Поправка на этажность, 0Скорректированная стоимость165017981720Поправка на общую площадь%0+2+1Скорректированная стоимость165018341737Поправка на площадь кухни0Скорректированная стоимость165018341737Поправка на техническое состояние%-5-5-5Скорректированная стоимость156717421650Поправка на наличие балкона, лоджии0Скорректированная стоимость156717421650Поправка на санузел, 0Скорректированная стоимость156717421650Итого скорректированная Стоимость 1 кв. м. (USD)156717421650Средняя стоимость 1 кв. м. (USD)1653Стоимость объекта (USD)69 426Стоимость объекта тенге10 141 750
3.2 Расчет доходным подходом
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный подход утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1.Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2.Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таки?/p>