Книги по разным темам
Pages: | 1 | ... | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | ... | 14 | 600 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики Сроки же выплаты компенсации за изъятый земельный участок отсутствуют, несмотря на то что Земельный кодекс РФ допускает изъятие земельного участка для государственных нужд только после предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды (п. 1 ст. 63 ЗK РФ).
Олимпийский закон ни предварительного предоставления другого равноценного земельного участка, ни предварительного возмещения стоимости и убытков не предусматривает.
Единственным способом для собственников и некоторых категорий владельцев земли избежать изъятия земли является самостоятельное финансирование и осуществление строительства олимпийского объекта на своем земельном участке (п. 2 ст. 15, п. 15 ст. 14 № 310-ФЗ). Сама идея и условия, которые при этом должны быть соблюдены, выглядят по меньшей мере нелепостью.
Kроме того, такие решения об изъятии земли в Kраснодарском крае не подлежат государственной регистрации в органах регистрации прав на недвижимое имущество, являющейся на всей территории РФ обязательным условием перехода прав на объекты недвижимости и сделок с ним. В случае несогласия собственника или владельца земли с предлагаемыми условиями изъятия в течение 2 месяцев со дня, когда ему стало известно об изъятии земли, администрация Kраснодарского края или орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельного участка и/или расположенного на нем объекта недвижимости (п. 31 ст. 15 № 310-ФЗ). При этом вынесенное решение суда об изъятии земельных участка и/или расположенных на них иных объектов недвижимого имущества подлежит немедленному исполнению (п. 33 ст. 15 № 310-ФЗ), т. е. пока собственник или владелец земельного участка будет добиваться отмены или изменения вынесенного судебного решения, его земельный участок будет находиться в собственности федеральной власти или власти субъекта РФ, которые будут использовать его в соответствии с планом подготовки к Олимпийским играм Ч осуществлять строительство олимпийских объектов. При таких обстоятельствах уповать на возможность отмены вынесенного судебного решения и изъятие земельного участка на условиях, отличных от тех, которые базово закреплены, по меньшей мере наивно.
Что касается собственно выплат за изымаемые участки, то они будут осуществляться либо госкорпорацией, либо организациями, ведущими строительство олимпийских объектов (п. 32 ст. 15 № 310-ФЗ). Предусмотренный Законом порядок заключения соглашений таков, что и госкорпорация, и строительные организации могут влиять на снижение стоимости выкупа, а собственник и землевладелец Ч нет.
Из всего этого следует, что необходимыми условиями, от которых будет зависеть адекватность размера выплат за изымаемые земельные участки и причиненный ущерб, являются достаточность средств, выделенных на подготовку к Олимпиаде и выкуп земли, и эффективный административный контроль, который может быть осуществлен только правительством. По мнению директора Спецоценки (компании, выигравшей конкурс на проведение оценки стоимости выкупаемой в Сочи земли) Д. Kанашко, на конечный результат оценки косвенно будет влиять и размер выделенного бюджета компенсаций. По его мнению, одна из главных проГлава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости блем Ч оценка размера упущенной выгоды в случае изъятия земель, такие методики есть, но применимость их пока обсуждается1.
Закон не содержит механизмов, обеспечивающих защиту интересов собственников и владельцев земли, а также препятствующих злоупотреблениям чиновников, от которых зависит определение рыночной стоимости земли, способ проведения оценки, порядок выплаты сумм компенсаций, предоставления других земельных участков взамен изымаемых, а также решение некоторых других вопросов. Правовое регулирование изъятия земли в Kраснодарском крае осуществлено таким образом, что у собственников, владельцев и арендаторов земли имеются минимальные возможности влиять на ситуацию в случае принятия любого несправедливого, на их взгляд, решения. Не способствуют этому и сокращенные сроки практически всех этапов процедуры изъятия земли. Полномочиями по изъятию и резервированию земельных участков в федеральную собственность наделена администрация Kраснодарского края, что позволит при необходимости возложить политическую ответственность за возможные нарушения прав на власть субъекта РФ.
Необходимость оперативного решения вопросов подготовки к Олимпиаде стала причиной принятия правовых норм, обеспечивающих приоритет публичных интересов и игнорирующих частные интересы в сфере изъятия земли.
По оценкам журнала Эксперт, потенциал махинаций с сочинской землей Ч миллиарды долларов, а гарантия от них одна Ч честные имена президента страны и руководителя Олимпстроя2. По информации первого вице-губернатора Kраснодарского края А. Ремезкова, всего в Сочи для размещения объектов Олимпиады-2014 предстоит изъять более 3 тыс. земельных участков3. По заявлению генерального директора организационного комитета Сочи-2014 Д. Чернышенко, проблема вокруг изъятия земель в Сочи является надуманной, специально гипертрофированной в угоду каким-то другим интересам. Kроме того, он отметил, что ожидается малое количество скандалов, связанных с изъятием земель, поскольку л95% территорий, которые планируются под застройку, принадлежат государству, поэтому в принципе поле для конфликта очень маленькое4. Следует заметить, что владение и/ или пользование большинством земельных участков в России осуществляется по праву постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования и аренды, во всех этих случаях права собственности чаще всего принадлежат государству. Поэтому право собственности на землю в данном случае не может быть использовано в качестве критерия, определяющего размер потенциально конфликтных правоотношений в сфере изъятия земельных участков. Kроме того, закономерен следующий вопрос: если доля потенциально конфликтных сделок настолько мала, как указывает глава оргкомитета Олимпиады, то чем была вызвана необходимость введения настолько жесткой административной процедуры выкупа, исключающей учет интересов собственников, владельцев и арендаторов земли в Kраснодарском крае Утверждения генерального директора оргкомитета Сочи-2014 с высокой степенью вероятности связаны с тем, что государство будет стремиться выкупать См.: Щеглов А. Олимпиада оценщиков. 29.04.08 г.
См. здесь и далее: Рубченко М. Не Зевсом сделанные // Эксперт. 2007. № 35. С. 75.
Вступил в силу особый порядок изъятия земель под объекты Олимпиады-2014 // www.rosbaltsouth.ru, 01.01.08 г.
Чернышенко: проблема изъятия земель в Сочи надумана // Эхо Москвы / www.gazeta.ru, 03.10.07 г.
602 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики только земли, находящиеся в частной собственности1, земли же, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении, безвозмездном срочном пользовании и аренде, будут изыматься с предоставлением других земельных участков, права выбора которых владельцы и пользователи земли лишены (п. 30 ст. 15 № 310-ФЗ).
По словам экс-министра регионального развития Д. Kозака, предстоит решить вопрос по оформлению земельных участков для строительства 216 олимпийских объектов. По предварительным данным, речь идет о 4,2 тыс. га земли, из них свыше 3,5 тыс. га находятся в государственной или муниципальной собственности и 679 га Ч у частных и юридических лиц. Kроме того, по заявлению эксминистра, будет сделано все, чтобы максимально обеспечить права граждан, а покупка земель у граждан будет осуществлена по справедливой рыночной цене, контроль за этим будет осуществляться корпорацией Олимпстрой2.
В марте 2008 г. бывшим главой Олимпстроя С. Вайнштоком на заседании Государственной Думы РФ было заявлено, что, по предварительным оценкам, на выкуп земли для строительства олимпийских объектов потребуется примерно 82,5 млрд руб., или половина всего бюджета Олимпиады. Проведенные ранее оценки не учли, например, стоимость выкупа земли в Имеретинской долине, составляющую, по оценкам экспертов, более 80 млрд руб. Kроме того, не учтено, что рост стоимости земли в Сочи продолжается. За год с того момента, как стало известно о том, что Сочи будет претендовать на проведение Олимпиады, стоимость выросла на 100%. По оценкам некоторых экспертов, рост размера бюджета подготовки к проведению Олимпиады в 2Ч3 раза является обычным, максимально он достигал 5 раз.
Резервирование земель Проблема резервирования земель относится к числу широко обсуждавшихся в 2006Ч2007 гг. Порядок резервирования земель в Земельном кодексе до мая 2007 г.
предусмотрен не был, что порождало принятие руководителями регионов решений исходя из собственных представлений о потребностях области, края, республики, городов федерального значения. В связи с этим большие надежды возлагались на законопроект о резервировании земель, разработанный МЭРТом и предусматривающий достаточно подробную регламентацию процедуры резервирования земельных участков в Земельном кодексе. Законопроект не без оснований подвергся серьезной критике, которая, однако, не стала поводом для его доработки, а обусловила принятие изменений в Земельный кодекс в таком сокращенном объеме, что по существу процедура резервирования земель так и осталась неурегулированной. Принятие нормативного акта о порядке резервирования земельных участков было отнесено к компетенции Правительства РФ (п. 4 ст. 70.ЗK РФ). Спустя год после принятия правовых норм о резервировании, к июню 2008 г., такой нормативный акт по-прежнему отсутствует.
Принятым в мае 2007 г. Федеральным законом3 процедура резервирования земель урегулирована в Земельном кодексе следующим образом:
Так, Законом предусмотрено, что при заключении соглашения об изъятии земли условие о выкупной цене земельного участка и/или расположенных на нем объектов недвижимости является обязательным только в том случае, лесли земельные участки и/или расположенные на них иные объекты недвижимого имущества находятся в частной собственности (подп. 1 п. 25 ст. 15 № 310-ФЗ).
Kозак: выкупать землю в Сочи будут по справедливой рыночной цене // www.rosbalt.ru, 05.02.07 г.
Федеральный закон от 10 мая 2007 г. № 69-ФЗ О внесении изменений в отдельные акты РФ в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости Ч предусмотрена возможность ограничения некоторых прав собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а именно права возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, а также права проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты (п. 1 ст. 56.1; п. 1 пп. 2.3 ст. 40 ЗK РФ);
Ч установлено, что ограничения права собственности и иных прав на земельные участки в связи с резервированием земель могут быть установлены как Земельным кодексом, так и другими федеральными законами (п. 2 ст. 56.1 ЗK РФ).
Такая формулировка допускает возможность принятия любых федеральных законов, предусматривающих ограничение прав собственников, землевладельцев и землепользователей.
Закрепляются следующие положения:
Ч резервирование земельного участка является основанием для отказа в передаче земли в собственность (п. 4 ст. 28 ЗK РФ);
Ч максимальный срок резервирования не может превышать 7 лет. В отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, и в некоторых иных случаях действует двадцатилетний срок резервирования (п. ст. 70.1 ЗK РФ);
Ч резервирование земель допускается в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, ла также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий (п. 2 ст. 70.1 ЗK РФ) и еще в целом ряде случаев1;
Ч правами резервирования земли обладают не только федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ, но и органы местного самоуправления (ст. 9Ч11 ЗK РФ).
В исключительных случаях, связанных с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
Ч объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
Ч объекты использования атомной энергии;
Ч объекты обороны и безопасности;
Ч объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
Ч объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
Ч объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
Ч линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
Ч объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
Ч автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения (в ред. Федеральных законов от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ и от 8 ноября 2007 г.
№ 257-ФЗ);
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к резервированию земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, Ч в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Pages: | 1 | ... | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | ... | 14 | Книги по разным темам