Книги по разным темам
Pages: | 1 | ... | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | ... | 14 | Существенной проблемой продолжают оставаться высокие монопольные цены на услуги в сфере формирования земельных участков, инвентаризации зданий и сооружений, а также межевания земли.
Рынок кадастровых услуг в период перехода к новой кадастровой системе (минимум до 2010 г.) будет находиться под контролем Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость)3. Первоначально предполагалось, что законы о кадастровом учете и о землеустройстве позволят сделать эту сферу рыночной. Однако проблема до сих пор не решена. Вступивший в силу с 1 марта 2008 г. Закон О государственном кадастре недвижимости предусматривает создание системы саморегулирующихся организаций кадастровых инженеров и формирует требования к деятельности в этой сфере. Kадастровые инженеры начали свою деятельность по подготовке технических документов, связанных с определением и описанием характеристик объектов недвижимости, с 1 марта 2008 г., однако еще до 1 января 2011 г. наряду с ними будут действовать и старые специалисты в сфере землеустройства. Деятельность БТИ в сфере инвентаризации тоже будет осуществляться до 2010 г., поэтому рыночных отношений в этой сфере пока нет.
Cтатья 85 Земельного кодекса РФ.
Дело № 4345/04 от 17 августа 2004 г. о признании незаконным решения администрации Kлинского района Московской области.
Деятельность агентства в настоящее время регулируется постановлением Правительства РФ № 456 от 12 июня 2008 г. О Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости.
592 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики По данным Генеральной прокуратуры1, к началу 2008 г. почти в 50% субъектов РФ органы исполнительной власти не реализовывали предоставленные им Законом полномочия по установлению предельных максимальных цен на работы по проведению территориального землеустройства, а также по финансированию таких мероприятий. В итоге цены в пределах одной области, но в разных ее районах существенно различаются. Так, например, в Серпуховском районе Московской области стоимость межевания участка составляла примерно 2 тыс. руб., а в Одинцовском Ч более 20 тыс. Многочисленные жалобы граждан на невозможность оформления земельных участков в порядке дачной амнистии стали причиной принятия Московской областной думой закона, закрепившего, что стоимость услуг по межеванию не может превышать 450 руб. за сотку, а общая стоимость работ Ч 7 тыс. руб. независимо от размера участка. Такой порядок будет действовать до 1 января 2010 г. Ч даты окончания дачной амнистии. Однако депутаты не исключают, что землемеры перейдут на серые схемы оказания услуг2. Некоторые регионы находят другие решения. Так, в Свердловской области, например, в целях решения проблемы высокой стоимости услуг по межеванию было предложено частично оплачивать эти расходы из местных бюджетов. В Нижнем Тагиле из бюджета уже выделены деньги и есть списки малоимущих граждан, которые претендуют на такую льготу3.
Возможным вариантом решения проблемы высоких цен на переходный период может являться введение максимально допустимого уровня цен на землеустроительные, кадастровые, инвентаризационные услуги, а также активизация деятельности ФАС в сфере надзора за соблюдением установленных тарифов и проверки деятельности частных структур, действующих на рынке этих услуг.
Другая проблема, связанная с кадастровым учетом, Ч адекватность определения кадастровой стоимости земли. Факты неадекватной оценки земельных участков, выявленные контрольно-счетной палатой, имели место, например, в Ленинградской области4.
Актуальность проблемы связана с закрепленной постановлением Правительства РФ обязанностью проведения переоценки земли не реже одного раза в пять лет5 в целях приведения ее стоимости в соответствие с рыночными ценами. От этой оценки начиная с 2007 г. зависит и стоимость выкупа земли, и размер арендной платы, а в перспективе, возможно, и размер налога на недвижимость, поэтому адекватность кадастровой оценки является фактором, обеспечивающим законность получаемых государством платежей за землю, а также фактором стабильности собственности. На практике результатом кадастровой переоценки земли иногда становятся снижение стоимости для одних категорий покупателей (чаще физических лиц) и существенное ее повышение, иногда в разы, для других (чаще юридических лиц). Такие факты имели место в Омске6. Несмотря на негодование по Доклад Генерального прокурора Ю. Чайки на заседании Совета Федерации Федерального Собрания РФ. Ч Депутаты Мособлдумы опасаются саботирования новых цен на межевание. Ч www.fsir.ru Подробнее см.: Проблемы выкупа и аренды земельных участков предприятий // Российская экономика в 2006 г. Тенденции и перспективы. М.: ИЭПП, 2007. С. 655.
Пункт 3 Правил проведения кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2007 г. № 316.
Подробнее см.: Серова В. Kадастр не на подъеме // Российская газета Ч Прииртышье.
2008. 26 марта.
Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости этому поводу представителей бизнеса, в том случае, если оценка действительно является рыночной и не завышена, что требует проверки и оценки, она должна быть сохранена. Однако представляется необходимым определение отраслей и/или направлений деятельности, для которых государство снизит размер стоимости выкупа земли, например, на 30Ч50% от кадастровой стоимости. При этом выбор должен быть осуществлен исходя из необходимости восстановления и развития наиболее проблемных отраслей экономики (сельского хозяйства, например) в целях поддержки и создания в них рентабельных предприятий. Такие меры будут эффективны в целях реальной поддержки малого бизнеса в тех отраслях, где его существование наиболее экономически целесообразно. Kроме того, представляется необходимой реализация системы федеральных мер контроля за определением кадастровой стоимости земель в регионах.
Еще одной проблемой для целого ряда крупнейших российских компаний стали сложности оформления сервитутов Ч прав ограниченного пользования чужими земельными участками, по которым проложены газопроводы, ЛЭП, линии связи и др., являющиеся их собственностью. Например, общая протяженность принадлежащих ОАО Газпром подземных магистральных газопроводов и газопроводов-отводов составляет 151,6 тыс. км, протяженность линейных объектов, находящихся в эксплуатации ОАО ФСK ЕЭС, составляет порядка 44,3 тыс. км.
Соответственно площадь земельных участков, права на которые подлежат переоформлению, измеряется десятками тысяч гектаров. Такие же проблемы переоформления прав на землю стоят перед коммунальными, дорожными службами, организациями связи1.
Подводя итоги изменений, происшедших за последнее время в сфере решения базовых вопросов регулирования земельных отношений, невозможно не отметить попытки преодоления застоя и существующих системных препятствий посредством нового правового регулирования в сфере разграничения государственной собственности, проблем кадастрового учета, условий приобретения прав собственности и регистрации прав на земельные участки. Однако принимаемые меры нередко фрагментарны, исправляют концептуальные промахи и существенные недоработки избранных моделей регулирования правоотношений, связанных с землей. Некоторые принятые новации нуждаются в доработке. K числу наиболее острых и требующих регулирования по-прежнему относятся вопросы демонополизации рынка услуг по землеустройству, инвентаризации зданий, создания эффективной системы контроля за деятельностью органов власти субъектов РФ и местного самоуправления в земельной сфере.
16.2.3. Некоторые проблемы прекращения и ограничения прав собственников земельных участков, а также землевладельцев и землепользователей Одним из важнейших аспектов функционирования рынка земли и эффективности использования земли является необходимость обеспечения прозрачности, законности и справедливости при принятии государством решений, затрагивающих права и интересы собственников земли, землевладельцев и землепользователей.
Подробнее см.: Реформирование земельных и имущественных отношений II. ТАСИС, 2006 г. С. 9. Ч 594 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики Защита прав собственности и необходимость обеспечения ее неприкосновенности были определены Правительством РФ в прогнозе социально-экономического развития на 2002Ч2004 гг. в качестве приоритетной задачи в сфере создания благоприятного инвестиционного и предпринимательского климата в стране.
Вместе с тем целый ряд вопросов, касающихся прав собственников земли и землевладельцев, до настоящего времени так и не получил разрешения. Наиболее проблемными в этой сфере являются механизмы изъятия и резервирования земельных участков.
Государственная регламентация вопросов изъятия земельных участков осуществлена таким образом, что на федеральном уровне имеется неограниченная возможность введения федеральным законом новых оснований для произвольного толкования понятия государственные нужды, а на региональном Ч произвольного толкования понятия муниципальные нужды. Такое регулирование в условиях системной российской коррупции влечет массовые злоупотребления и нарушения прав граждан в сфере оборота недвижимости. По данным Генерального прокурора РФ Ю. Чайки, более чем в 1,5 раза возросло количество обращений в органы прокуратуры о противозаконных захватах земельных угодий сельхозпредприятий, незаконных действиях по скупке паев и земельных долей, незаконном их отчуждении и регистрации права собственности на них посредством мошеннических действий. Прокурорами вскрыто более 25 тыс. нарушений в деятельности федеральных и региональных органов исполнительной власти, а также органов местного самоуправления, для устранения которых внесено свыше 7 тыс. представлений, принесено без малого 11 тыс. протестов на незаконные правовые акты, возбуждено почти 3 тыс. административных производств. Kроме того, по оценкам Ген-прокурора, земля все чаще становится объектом рейдерских атак1.
Сегодня вопрос стоит фактически о том, оставить ли за чиновниками Ч федерального и регионального уровня Ч в определенной части право усмотрения в вопросах изъятия и резервирования земель (и тогда необходима реализация целого комплекса мер контроля за адекватностью использования такого права) либо исключить такое усмотрение в связи с невозможностью противостоять массовому принятию решений, далеко не всегда соответствующих публичным интересам, нередко коррупционных. И все это помимо и так остро необходимых мер по надзору за соответствием регионального законодательства федеральному.
Публичными интересами в отсутствие внятной государственной позиции по этому вопросу считаются субъективные представления руководителей регионов и других лиц, наделенных правами изъятия и резервирования земель, о полезности и целесообразности изъятия или резервирования земель, о необходимости развития региона тем или иным способом, а также некоторые федеральные законы, необоснованно наделяющие преференциями отдельные категории лиц, например госкорпорации. Ответом на вопрос, способно ли государство отличить публичные интересы от иных, представленных как публичные и легализованных посредством актов органов власти разного уровня, сегодня является твердое нет. Поэтому остро необходимым является определение государством своих публичных интересов в сфере изъятия и резервирования земли и их обнародование, а также реализация системы мер, направленных на отмену или приведение в соответствие с ними федерального и регионального законодательства и принимаемых предста В России участились случаи рейдерских захватов земель. Ч 18.06.07 г.
Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости вителями государственной власти решений. Представляется целесообразной активизация деятельности правоохранительных органов в сфере надзора за законностью изъятия и резервирования земель и пресечения совершения уголовно наказуемых деяний, изменение и доработка правового регулирования этих вопросов, с тем чтобы максимально ограничить возможности чиновничьего усмотрения при принятии правовых актов и решений, касающихся изъятия и резервирования земель.
Изъятие земельных участков государством Проблема изъятия государством земельных участков1 у собственников, владельцев и арендаторов Ч частных лиц является в настоящее время одной из актуальных в связи с ростом числа крупных государственных и частных проектов, требующих привлечения дополнительных ресурсов, в том числе земельных. Арбитражную практику по вопросам изъятия земли для государственных или муниципальных нужд в настоящее время еще нельзя назвать обширной. Однако обращает на себя внимание значительная доля спорных правоотношений, касающихся этого вопроса в Москве, что в большей степени связано с высокой концентрацией капитала и высоким уровнем прибыли от использования земли, а также с развитостью земельного и градостроительного регулирования и распространенностью теневого рынка услуг в этой сфере. Большая часть этих факторов имеет место и в Сочи при подготовке к Олимпийским играм.
Правовая неопределенность в сфере изъятия земли для государственных и муниципальных нужд связана с несколькими факторами. Действующая редакция Земельного кодекса предусматривает целый ряд обстоятельств, которые могут являться основаниями для изъятия земли для государственных или муниципальных нужд. K ним могут быть отнесены земельные участки, необходимые для выполнения международных обязательств (п. 1 ст. 49 ЗK РФ), для строительства самых различных объектов: федеральной энергетической системы, транспорта, электро-, газо-, тепло-, водоснабжения муниципального значения, автодорог, мостов и иных транспортных инженерных сооружений и др. (п. 2 ст. 49 ЗK РФ).
С необходимостью размещения таких объектов и изъятия для этого земельных участков спорить невозможно, однако в целях защиты прав владельцев и собственников земли представляется важным законодательно закрепить обязанность органов государственной власти РФ и субъектов РФ не менее чем за год публиковать принятые решения и планы по изъятию земли, а собственников и владельцев земельных участков наделить правом обжалования таких решений в связи не только с несогласием с размером выплачиваемой компенсации, но и с отсутствием, по их мнению, причин принятия именно такого решения, ведущего к лишению прав на земельный участок. Такие иски (жалобы) могут быть коллективными.
Pages: | 1 | ... | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | ... | 14 | Книги по разным темам