Книги по разным темам
Pages: | 1 | ... | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | ... | 14 | Kроме того, ряд регионов, игнорируя федеральные задачи, цели и законы, реализует собственную земельную политику, имеющую в ряде случаев прямо противоположную направленность. В итоге в 2008 г. задачи, определенные как ключевые еще в 2000 г. (создание системы общегосударственного земельного кадастра, единого объекта недвижимости на основе прав на землю, разграничение государственной собственности на землю и некоторые другие)1, до сих пор не решены. Земельные участки под зданиями, сооружениями, организациями в собственность тех лиц, которым эти объекты принадлежат на праве собственности, не переданы; система ипотечного кредитования с использованием в качестве обеспечения земельных участков и других объектов недвижимости находится на начальной фазе развития.
Тем не менее интенсивность законотворчества в этой сфере можно оценить как высокую. 2006Ч2007 годы ознаменовались очередной активизацией деятельности государства в этой сфере. Был принят ряд законов, регулирующих новые условия приватизации земли, разграничения государственной собственности на землю, резервирования земельных участков, распределения доходов от использования земли между различными уровнями власти и некоторые другие. Предпринимается новая попытка формирования широкого слоя собственников земли, существование рынка земли без которых невозможно. Проводимая в земельной сфере экономическая политика, с одной стороны, продолжила решение некоторых базовых задач, а с другой Ч обнажила целый ряд проблем, препятствующих развитию рынка земли и земельных отношений.
План действий Правительства РФ в области социальной политики и модернизации экономики на 2000Ч2001 годы, утвержден распоряжением Правительства РФ от 26 июля 2000 г. № 1072-р.
588 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики Значимой проблемой, длительное время препятствующей приобретению прав собственности на землю, является неразграниченность государственной собственности на землю между различными уровнями власти. Установление публичного собственника на земельный участок имеет определяющее значение для решения вопроса о том, кому принадлежат правомочия по управлению и распоряжению этим участком.
При принятии в 2001 г. Закона О разграничении государственной собственности на землю предполагалось разграничить все земельные участки в стране между центром, регионами и муниципалитетами к 2008 г. Однако процедура разграничения оказалась настолько долгой, сложной и плохо регламентированной, что к 2006 г. удалось разграничить около 40% земель. Органы власти регионов и муниципалитетов не согласились с отнесением к федеральной собственности около 20 тыс. участков.
Со стороны властей отдельных регионов длительное время имело место сознательное затягивание процессов разграничения собственности на землю. Это было связано с тем, что до тех пор, пока права собственности четко не разграничены, платежи за аренду соответствующих участков земли и земельные налоги шли в областные или муниципальные бюджеты, что стимулировало противодействие процессу разграничения собственности. Зачастую вся процедура выкупа и регистрации прав на землю занимала 2,5Ч3 года, причем свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю предприятие получало через полгода Ч год после заключения договора купли-продажи земельного участка1. 70Ч80% собственников зданий при попытке выкупить землю получали отказ на том основании, что собственность на землю не разграничена, в связи с чем непонятно, какой уровень власти должен осуществлять продажу участка.
В итоге процесс разграничения погряз в затяжных спорах между уровнями власти и, по прогнозу МЭРТа, грозил завершиться не в 2008 г., а в лучшем случае в 2023 г.2 Противоречия между различными уровнями власти, ведомствами и отдельными чиновниками приводили к длительной процедуре согласования и регистрации первичных прав собственности на землю.
Позитивные изменения наметились с принятием в апреле 2006 г. нового порядка3, упрощающего процедуру разграничения собственности на землю, в соответствии с которым если здание или строение находится в собственности РФ, то и земельный участок будет находиться в собственности РФ. Аналогичным образом решается проблема с региональными и муниципальными земельными участками. Земля, которая находится под частными объектами, признается неразграниченной, а единственным ее продавцом может быть только муниципалитет. Таким образом, отказать собственнику предприятия в выкупе участка на том основании, что неизвестен его продавец, с апреля 2006 г. на законных основаниях невозможно. С принятием нового Закона количество земельных участков, подлежащих Анализ и оценка реформ в области земельных отношений и приватизации земли в городах:
Аналитический доклад фонда Институт экономики города. С. 14Ч15. /www.asdg.ru Здесь и ниже использованы материалы: Граник И. Парламент упростил разграничение земель // Kоммерсант. 2006. 8 апр.
Федеральный закон от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, в Федеральный закон УО введении в действие Земельного кодекса РФФ, Федеральный закон УО государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФФ. Этим законом было прекращено действие ФЗ О разграничении государственной собственности на землю.
Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости разграничению, уменьшилось, по оценкам МЭРТа, на 20%. В последующем в этот порядок вносились изменения, но в целом принцип разграничения государственной собственности сохранился.
Kроме того, в апреле 2007 г. был закреплен новый порядок распределения доходов от использования и распоряжения землей между бюджетами разных уровней1. Согласно ему в местный бюджет будет поступать 100% доходов от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, а также 100% доходов от продажи имущества2, находящегося в муниципальной собственности(ст. 62 Бюджетного кодекса РФ). Если государственная собственность не разграничена, то поступления в местный бюджет будут в ряде случаев ниже: например, доходы от продажи земельных участков, расположенных в границах поселений, могут составлять 50%, иные доходы Ч 80%. До разграничения государственной собственности на землю местные бюджеты получали 100% доходов от продажи и передачи в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных в границах поселений, городских округов и предназначенных для целей жилищного строительства. Это в значительной степени являлось тормозом процесса разграничения земель и как следствие продажи земли частным лицам. Принятые новации фактически стали стимулом для представителей органов местной власти к более интенсивному участию в осуществлении разграничения государственной собственности на землю.
Уже весной 2008 г. появились официальные заявления некоторых региональных министров (например, Омской области) о заметном сокращении доли неразграниченных земель в крупных городах. Так, в Омске, например, за полтора года (с октября 2006 г. по март 2008 г.) количество неразграниченных земель на территории города уменьшилось на 32%4. Для области в целом это означает существенное сокращение доходов от использования имущества, кроме того, начиная с 2008 г.
областные бюджеты потеряли порядка 30% доходов от аренды неразграниченной земли, которые теперь перераспределены в бюджеты городов и районов. В такой ситуации некоторые регионы, например Свердловская область, ищут способы сохранения уровня поступлений денежных средств в бюджет субъекта РФ.
В среднесрочной перспективе с высокой степенью вероятности можно прогнозировать снижение активности процесса разграничения государственной собственности на землю в связи с завершением этого процесса в отношении наиболее дорогих земель и снижением уровня мотивации региональных властей. Это требует мониторинга процесса разграничения земель, а также разработки новой системы стимулов для регионов и принятия соответствующих правовых норм.
Необходимость интенсивного проведения процесса разграничения государственной собственности на землю и его завершения в ближайшие годы очевидна: от него напрямую зависит оформление прав на землю, без которых существование рынка земли невозможно, и эффективное управление землями, находящимися Федеральный закон от 26 апреля 2007 г. № 63-ФЗ О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части регулирования бюджетного процесса и приведении в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации отдельных законодательных актов Российской Федерации.
Kроме акций и иных форм участия в капитале.
За исключением имущества муниципальных автономных учреждений, а также имущества муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных.
См.: Шумак М. Почти треть территории Прииртышья официально никому не принадлежит // Российская газетаЧПрииртышье. 2008. 21 марта.
590 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики в государственной и муниципальной собственности. Разграничение государственной собственности на землю будет способствовать упрощению процедуры приобретения права собственности на землю, снизит остроту проблем в сфере градостроительной политики.
Принципы, положенные в основу разграничения государственной собственности на землю в 2001 г., а также отсутствие системы, мотивирующей регионы осуществлять разграничение земель, стали одним из ключевых факторов, тормозящих развитие рынка земли. Изменение правового регулирования этих вопросов даст новый толчок процессу разграничения, что не отменяет необходимости мониторинга процесса и введения новой системы мотивации регионов в среднесрочной перспективе.
Другой проблемой, не разрешенной до настоящего времени, является формирование системы кадастрового учета. В странах с рыночной экономикой сведения кадастра служат активами для привлечения кредитов и инвестиций. По оценкам аналитиков, до 50% кредитов в развитых странах предоставляется посредством ипотеки, что делает кадастр мощным катализатором роста экономики1.
В России создание системы государственного кадастра недвижимости планируется завершить в конце 2011 г. Вступивший в силу в марте 2008 г. Федеральный закон О государственном кадастре недвижимости2 предусматривает объединение двух учетных систем: Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) и Бюро технической инвентаризации (БТИ). Новый кадастр должен создать правовую базу для государственного учета всей недвижимости и раскрыть понятие базы для налогообложения как процента от кадастровой стоимости земельного участка3. Положение Закона о создании единой федеральной информационной системы, в которую войдут государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях, начнет действовать с 1 января 2012 г. По оценкам Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, для того чтобы Закон начал работать в полную силу, необходимо дополнительно принять около 50 федеральных нормативных актов4.
В отсутствие кадастровых документов на большинство российских земель вопрос определения границ земельного участка пока остается достаточно сложным.
См.: Васильева Ю. Земля и дом в одном кадастре // Российская бизнес-газета. 2008. 4 марта.
№ 221-ФЗ от 24 июля 2007 г.
На первом этапе изменения коснутся деятельности землеустроительных организаций и БТИ, а также органов местного самоуправления в части предоставления земельных участков.
В частности, вместо техпаспортов для регистрации права собственности будут предоставляться технические планы. А вместо землеустроительного дела на кадастровый учет необходимо будет представлять межевой план. Kадастр будет состоять из трех разделов: реестра объектов недвижимости, кадастровых дел и кадастровых карт. В государственный кадастр недвижимости могут быть включены земельные участки, здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Также в кадастр вносятся сведения о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий. Положения Закона не применяются в отношении участков недр и предприятий как имущественного комплекса, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, которые Гражданским кодексом РФ отнесены к недвижимым вещам. В странах с рыночной экономикой сведения кадастра являются активами для привлечения кредитов и инвестиций.
См. здесь и далее: Хотите кадастровый паспорт Возьмите еще и технический: Интервью генерального директора ГУП Леноблинвентаризация И. Черных. Ч 18.03.08 г.
Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости Он должен решаться исходя из фактически используемой площади и в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (п. ст. 36 Земельного кодекса РФ), с учетом требований градостроительных регламентов1, которые определяют виды разрешенного использования земельных участков, их предельные (максимальные и/или минимальные) размеры, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. Градостроительного кодекса РФ). Kроме того, должна быть утверждена документация по планировке территории и межеванию. Нередко размер прилегающей к зданию территории определяется чиновниками достаточно субъективным образом, что является фактором, способствующим коррупции и нарушению прав землевладельцев. На практике передача земельного участка в собственность в ряде случаев осуществляется в размерах площади основания расположенного на нем здания, строения, сооружения, т. е. продажа только подошвы здания, без примыкающей территории, необходимой для его обслуживания и нормального функционирования. А оставшаяся часть земельного участка предлагается к выкупу по существенно более высокой цене.
В арбитражной практике пока также не сложилось единого подхода к определению размера земельного участка, подлежащего передаче в собственность. Одни суды при определении размера земельного участка исходят из понятия фактически используемая площадь земельного участка, понимая под ним площадь земельного участка, находящуюся под зданием, другие Ч весь земельный участок согласно плану, представленному покупателем и удостоверенному органом государственного земельного кадастра. Именно такая позиция представляется верной и соответствующей не только закону, но и самой идее, положенной в основу приватизации земли. Высший арбитражный суд еще в 2004 г. в постановлении по конкретному делу2 об отказе в предоставлении права выкупа земельного участка указал, что именно передача земельного участка в полном размере, согласно плану, соответствует требованиям Закона.
Pages: | 1 | ... | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | ... | 14 | Книги по разным темам