Книги по разным темам
Pages: | 1 | ... | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ... | 14 | Многие регионы, принявшие решение о продаже земли, устанавливали максимально высокие цены выкупа. K таким регионам (по состоянию на начало второй половины 2002 г.) относились Рязанская, Тульская, Волгоградская, Ростовская, Нижегородская, Оренбургская, Самарская, Саратовская, Ульяновская, Омская, Kемеровская области, Алтайский, Хабаровский края, а также Удмуртия1. В последующем цены выкупа претерпевали коррекцию, в некоторых регионах многократную и разнонаправленную, что также не способствовало росту числа предприятий, приобретающих земельные участки в собственность. Наряду с ними были и регионы, власти которых не допускали или явно тормозили выкуп земли, при этом субъектами РФ нередко принимались соответствующие нормативные акты, запрещающие либо блокирующие приватизацию земель поселений2.
В результате после некоторых сдвигов в 2001Ч2002 гг. процесс оформления земельных участков промышленных и других предприятий в их собственность в последующие годы явно замедлился, а сроки переоформления прав на землю неоднократно переносились.
В целом по стране за 2006 г. было совершено 176,7 тыс. сделок по продаже государственных и муниципальных земель, что составляет примерно 3,9% числа всех сделок с землей. Из них на торгах Ч 10,7 тыс. (при том условии, что по закону сделки по продаже государственной и муниципальной земли должны осуществляться исключительно путем продажи на аукционах). Площадь продаваемых участков еще более незначительна. За 2006 г. было продано всего 262,7 тыс.
га государственных и муниципальных земель, что составляет 0,01% всех государственных и муниципальных земель. При этом рост был почти стопроцентным Ч на 171,3 тыс. га по сравнению с 2005 г. Активнее всего государственная и муни Подробнее см.: Российская экономика в 2006 г. Тенденции и перспективы. М.: ИЭПП, 2007. С. 645.
K числу таких регионов (на протяжении 1994Ч2001 гг., а некоторые и до настоящего времени) относятся Москва, Чувашия, Мордовия, Kалмыкия, Башкортостан, Дагестан, Kабардино-Балкария, Тыва, Саха (Якутия), Пензенская, Kалининградская, Kостромская, Kамчатская области, Kраснодарский край и некоторые другие. Подробнее см.: Анализ и оценка реформ в области земельных отношений и приватизации земли в городах: Аналитический доклад фонда Институт экономики города // www.urbaneconomics.ru 580 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики ципальная земля продавалась в Приволжском и Южном федеральных округах Ч 60,5 и 18,7% общей площади сделок соответственно1.
В июле 2007 г. были установлены более низкие цены выкупа земельных участков2, максимальный размер которых не должен превышать 20% кадастровой стоимости земельного участка для городов с численностью населения свыше 3 млн человек и 2,5% кадастровой стоимости для земель, расположенных в иной местности. Такие условия приобретения земли распространяются на коммерческие организации и индивидуальных предпринимателей, если они являются собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений (в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений), если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ О введении в действие Земельного кодекса РФ)3.
Фактически речь идет о предприятиях, главным образом промышленных, возникших в процессе приватизации, а также о лицах, позже приобретших право собственности на недвижимые активы таких предприятий.
Предусмотренное снижение цены выкупа значительное. Такая новация Ч позитивный фактор для снижения издержек коммерческих предприятий на выкуп земли, она будет способствовать росту их капитализации, снижать инвестиционные риски и уже в среднесрочной перспективе даст ощутимый рост числа собственников земли. Так, например, в Санкт-Петербурге стоимость выкупа земельных участков под предприятиями в 13,5% кадастровой стоимости обеспечила к 2006 г. передачу в частную собственность 13% городской земли, что является самым высоким показателем по стране (5% по России в целом)4. При обращении предпринимателей в муниципалитеты с просьбой оформить земельные участки в собственность местная власть нередко отказывает в льготных условиях, предлагая оформить землю по 10-й кадастровой стоимости5.
Практическая проблема, с которой столкнутся предприятия при выкупе земельного участка под приватизированным предприятием, состоит в сложности подтверждения факта приватизации, который, собственно, и служит основанием Рынок земельных ресурсов РФ. Общая характеристика. С. 5Ч6 // www.land-in.ru Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Помимо этого Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности в Земельном кодексе (п. 1.2 ст. 36) было закреплено, что цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, не может превышать их кадастровую стоимость. Kроме того, было установлено, что порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается Правительством РФ Ч для земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органами государственной власти субъектов РФ Ч для земельных участков, находящихся в собственности субъектов РФ или государственная собственность на которые не разграничена; органами местного самоуправления Ч для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (п. 1.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ в ред. ФЗ от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ).
В Петербурге самый большой процент находящейся в частной собственности земли по стране // www.gorodovoy.spb.ru, 9.10.06 г.
См.: Васильева Ю. Земля на семи справках // Российская бизнес-газета. 2007. дек.
Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости для покупки земли по льготной цене. Теоретически такими документами могут быть и договор о продаже имущества между государством и каким-то лицом, и план приватизации. Однако возможна ситуация, когда покупатель через 10 или 20 лет после приватизации не имеет этих документов, они могут находиться в муниципалитете, в Росимуществе, в архивах, в Росрегистрации. Kроме того, встречаются планы приватизации, в которых нет пообъектного перечня. Есть и случаи, когда при приватизации больших имущественных комплексов в план приватизации забыли включить тот или иной объект недвижимости1. В итоге тот факт, что на данном участке находилась приватизированная недвижимость, еще нужно суметь доказать. В настоящий момент представляется целесообразным обязать федеральные и органы власти субъектов РФ сформировать в кратчайшие сроки консолидированные списки приватизированных предприятий, а также установить подзаконным нормативным актом ограниченный жесткими сроками механизм получения сведений о приватизации предприятий и их недвижимых активах, данные о которых отсутствуют.
В связи с принятыми новациями по снижению цены выкупа нельзя не отметить, что значительная часть средних и мелких предприятий, нуждающихся в государственной поддержке, остается за бортом льготного порядка приобретения прав собственности на землю. И в этом смысле экономическая политика государства последних лет последовательна в обеспечении интересов крупного бизнеса и игнорировании аналогичных интересов мелких и средних компаний, поэтому задача создания для них приемлемых условий выкупа земли по-прежнему остается актуальной. В качестве вариантов могут быть рассмотрены кредитование на длительный срок с низкой процентной ставкой, рассрочка выплаты стоимости выкупа, а также бесплатная передача земли для предприятий, развитие которых приоритетно для экономики страны.
Для эффективного правоприменения новаций, связанных со снижением выкупной цены, немаловажным представляется вопрос механизма реализации такого выкупа. Он должен исключать получение земельного участка под предприятием с целью его последующей перепродажи, поскольку в этом случае основные премии от сниженной цены получат посредники, нередко являющиеся аффилированными с чиновниками структурами, а экономический эффект для государства будет мизерным. В настоящее время такого механизма нет.
В 2007 г. был принят ряд мер, направленных на совершенствование процедуры выкупа земельных участков. Так, в июле 2007 г. был определен перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок2, и установлен запрет для органов власти и местного самоуправления требовать от заявителей предоставления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем3. Введение этой нормы вполне может упростить процедуру для предприятий и граждан, не претендующих на льготный порядок выкупа.
См.: Васильева Ю. Земля на семи справках // Российская бизнес-газета. 2007. дек.
Приказ Минэкономразвития от 30 октября 2007 г. № 370 Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения.
См.: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
582 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики Также в июле 2007 г. была предпринята попытка разрешения проблем коллективного выкупа земельных участков, на которых расположены здания, актуальная для предприятий малого бизнеса. Принятые новации уточняют порядок приобретения земельного участка в общую собственность и условия заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора1. Так, лесли здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание, если иное не предусмотрено Земельным кодексом и федеральными законами. В случае же лесли в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Kодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Предложенный механизм урегулирования приобретения прав общей собственности или прав аренды позволит в ряде случаев более эффективно осуществить согласование интересов собственников и арендаторов. Однако с правовой точки зрения вызывает вопросы фактически закрепленная в Законе невозможность приобретения права собственности на землю собственником помещения, если другим лицам помещения принадлежат на иных правах. В этом смысле права собственника, имеющего в числе соседей арендаторов, дискриминируются в связи с лишением их права на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, закрепленного ст. 15 ЗK. Kроме того, согласно п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ, отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возможен только в случаях изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков и резервирования земель для государственных или муниципальных нужд (в ред. Федерального закона от 10 мая 2007 г. № 69-ФЗ). Рассматриваемый случай к перечисленным основаниям не относится. Kроме того, такое ограничение на приобретение права собственности на землю для части собственников помещений нарушает п. 1 ст. 2 ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества в РФ № 178-ФЗ, согласно которому приватизация государственного и муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей государственного и муниципального имущества, а также одно из основных положений земельного законодательства о необходимости сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (п. 11 ст. 1 Земельного кодекса (ЗК) РФ).
См.: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости Этот механизм нуждается в доработке в целях исключения нарушения законных прав и интересов значительной группы граждан и юридических лиц. Приоритет удобства администрирования над правом, производным от права частной собственности, недопустим, поскольку такой подход государства ослабляет и без того недостаточно развитый и уязвимый институт частной собственности в России.
Процесс передачи земли в собственность физических лиц идет более высокими темпами. На 1 января 2007 г. в собственности граждан находилось 7,2% всех российских земель. Это связано с тем, что в 1990-х Ч 2000-х годах значительное число граждан приобрели либо получили земельные участки в пользование.
K 2005 г. земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (5,7 млн га) получили 16 млн человек, для коллективного садоводства (1,3 млн га) Ч 15,1 млн, для огородничества (0,6 млн га) Ч 6,6 млн, для индивидуального жилищного и дачного строительства (0,6 млн га) Ч 6,1 млн человек.
Pages: | 1 | ... | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ... | 14 | Книги по разным темам