Книги по разным темам
Pages: | 1 | ... | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | ... | 14 | 604 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики Таким образом, перечень оснований для резервирования земель достаточно широк и может расширяться как принятием федеральных нормативных актов, так и актов органов субъектов РФ и органов местного самоуправления. Вопросы о том, как и в каком размере выплачивается компенсация владельцам и собственникам земельных участков, об условиях и порядке принятия, сроках реализации решений о резервировании законом не урегулированы. Kроме того, представляется неоправданным введение резервирования в целях размещения объектов капитального строительства. В связи с существующим в России дефицитом жилья, для устранения которого требуется более 35 лет при существующих темпах строительства1, в случае решения этой проблемы за счет изъятия земель, находящихся в собственности лиц либо предоставленных им во владение и пользование, это способно стать механизмом административного передела прав на землю. В целом отсутствие в законе самого механизма резервирования создает значительную правовую неопределенность в этой сфере, которая может быть преодолена лишь в случае закрепления внятной и прозрачной процедуры резервирования на уровне Правительства РФ.
Существующая сегодня ситуация в сфере резервирования исключительно благоприятна как для принятия решений, обусловленных субъективным пониманием публичных интересов представителями государственной власти, так и для нарушения прав собственников земли, землевладельцев и землепользователей, извлечения коррупционных доходов.
Эффективность действия предложенного механизма резервирования будет зависеть главным образом от решений чиновников федерального и регионального уровней и от действенности административного контроля в этой сфере. Вообще желание представителей государства изымать и резервировать землю, в том числе находящуюся в частной собственности, которой всего 7,6% от всех земельных ресурсов страны, и прекращать по причинам, не зависящим от частных лиц, отношения с землепользователями при наличии большого количества пустующих и неиспользованных земель выглядит как стремление получить наиболее экономически привлекательные земли и избежать дополнительных расходов на освоение земель, подведение коммуникаций, создание инфраструктуры, которые при такой земельной политике перекладываются на плечи частных инвесторов.
Подводя некоторый итог анализу проблем в сфере изъятия и резервирования земель, важно отметить следующее.
Последние изменения государственного регулирования в сфере изъятия и резервирования земли направлены на создание механизмов, способствующих реализации масштабных процессов перераспределения собственности и других прав на землю как между различными уровнями власти, так и между частными лицами и государством. При этом полномочиями в области изъятия и резервирования земель наделены теперь государственные органы всех уровней власти, что соответствует масштабу решаемой проблемы. Однако в силу различных факторов Ч отсутствие эффективных механизмов судебного и административного контроля в сфере изъятия земли, коррупция Ч имеющиеся недостатки и пробелы в государственном регулировании создают благоприятную почву для злоупотреблений в По данным руководителя Федерального агентства по строительству и коммунальному хозяйству С. Kруглика, дефицит жилья составлял в России в 2006 г. 1,6 млрд кв. м. Исходя из объемов жилищного строительства в 2005 г. (43,5 млн кв. м) для решения этой задачи потребуется более 35 лет.
Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости этой сфере и нарушения прав частных лиц в угоду публичным (или представленным как таковые) интересам.
Одной из причин существования такой ситуации являются определенные в Земельном кодексе РФ основания изъятия земли для государственных и муниципальных нужд, дающие возможность их расширительного толкования и предоставляющие государству и субъектам РФ право неограниченного увеличения числа оснований для изъятия. Фактически сегодня о минимально необходимом нарушении государством частных прав речи вообще не идет. Существующее правовое регулирование этого вопроса допускает вторжение государства в сферу частных прав и интересов, на уровне как федеральной и муниципальной властей, так и субъекта РФ без высокого риска быть привлеченным к ответственности за такие действия. В таких условиях решение оперативных экономических задач будет достигаться в ущерб развитию института частной собственности и других прав владения и пользования, а также в ущерб конституционным правам граждан России.
Важнейшими условиями повышения эффективности деятельности государства в этой сфере являются:
Ч закрепление в Земельном кодексе РФ закрытого перечня оснований для изъятия земель для государственных и муниципальных нужд, исключающего возможность его расширительного толкования;
Ч усиление надзора за принятием субъектами РФ, муниципальными органами правовых актов, касающихся резервирования и изъятия земельных участков, со стороны органов федеральной власти, прокуратуры и принятие мер к их отмене или приведению в соответствие с федеральным законодательством;
Ч введение в Земельный кодекс РФ и постановление Правительства РФ о резервировании нормы, предусматривающей заблаговременную публикацию планов резервирования и изъятия земель на уровне субъекта РФ и муниципалитета, а также закрепление возможности обжалования решений о планируемых изъятиях и резервированиях;
Ч введение в Земельный кодекс понятия государственные и муниципальные нужды, исключающего возможность его расширительного толкования;
Ч принятие мер, направленных на предотвращение злоупотреблений в сфере изъятия и предоставления земельных участков, в том числе должностных преступлений;
Ч стимулирование процесса разграничения земель как фактора, обеспечивающего реализацию государственными органами различного уровня правомочий в земельной сфере;
Ч разъяснение в целях использования арбитражными судами и судами общей юрисдикции порядка установления факта законности владения земельным участком, предусматривающего признание достаточными и необходимыми доказательствами владения и пользования землей актов органов государственной власти, договоров и иных документов, выданных лицам в соответствии с законом после, например, 1985 г. Это исключит для лиц необходимость восстановления и доказывания законности прав владения и пользования земельным участком начиная с 60-х годов и снизит возможность лишения собственников и владельцев земли компенсации за изъятую землю по формальным основаниям, связанным с много606 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики кратным изменением законодательства в сфере землепользования и деятельности юридических лиц;
Ч принятие мер, направленных на обеспечение финансирования выкупа земли муниципалитетами и субъектами РФ;
Ч принятие федерального закона, закрепляющего при подготовке к проведению Олимпиады в Сочи оценку земли в Kраснодарском крае по рыночной стоимости для всех собственников, землевладельцев и землепользователей, а также надлежащий контроль за его реализацией и необходимое для выплат финансирование.
16.2.4. Некоторые проблемы использования отдельных категорий земель Предоставление земельных участков для строительства Земельные ресурсы страны очень разнородны по ценности и назначению, из чего вытекают существенные особенности и отличия в проблемах и подходах к их решению. Kак уже отмечалось, земли населенных пунктов, особенно крупных, являются наиболее дорогими и наиболее интенсивно используемыми. Поэтому именно проблемы предоставления и использования земель поселений наиболее острые.
Частным показательным примером использования земель городов и населенных пунктов служит предоставление земельных участков для строительства. Высокие потребности страны в строительстве новых объектов, рост числа строящихся объектов выводят проблему предоставления земельных участков для строительства в число первостепенных. Существующий в стране оценочный дефицит только жилья составляет 1,6 млрд кв. м1.
Необходимость изменения правоотношений в земельной сфере, касающихся строительства, а именно законодательного обеспечения продажи земли (в основном на конкурсной основе) под застройку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, была обозначена еще в 2002 г.
закреплением этого направления в Программе социально-экономического развития на 2002Ч2004 гг. как одной из мер по развитию рынка земли, а упрощение процедур и сокращение сроков получения застройщиками прав на земельные участки для строительства Ч как меры стимулирования инвестиций в развитие недвижимости. Однако значимые изменения и результаты появились лишь в 2006Ч 2007 гг. По данным заместителя министра регионального развития Российской Федерации С. Kруглика, в 2007 г. в России 82% всех земель, предназначенных для строительства жилья, было реализовано с аукционов, что привело к увеличению стоимости земельных участков. По его мнению, при высокой цене на землю муниципалитеты не будут брать со строителей готовым жильем, заставлять инвесторов строить социальную инфраструктуру, например детские сады. По оценке замминистра, обременения, которые налагаются местными властями на строителей, подчас превышают стоимость земли, реализующейся через аукционы2. Однако, по данным Генеральной прокуратуры РФ, нарушения порядка предоставле Дефицит жилья в России в настоящий момент составляет около 1,6 млрд кв. м // www.nevastroyka.ru, 13.03.06 г.
Подорожание земли в РФ формирует цивилизованный рынок жилья // РИА Новости.
26.12.07 г.
Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости ния земель, в том числе для строительства, допускаются практически повсеместно1.
В настоящее время существует несколько вариантов предоставления земельных участков для строительства:
Ч в собственность; осуществляется исключительно через продажу на торгах и без предварительного согласования мест размещения объектов (п. 1 ст. ЗК РФ);
Ч в аренду и постоянное (бессрочное) пользование с обязательным предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 3 ст. 30 ЗК РФ);
Ч бесплатно в собственность или в аренду по выбору, без проведения торгов, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок находится в муниципальной собственности или государственная собственность на него не разграничена и он не находится в пользовании и/или во владении граждан или юридических лиц (п. 2.1 ст. ЗК РФ).
В судебной практике возникают сложности при рассмотрении споров, связанных с проведением торгов, из-за определения того, в каких случаях требуется предварительное согласование размещения объекта и, следовательно, торги проводить не нужно, а в каких предварительно согласовываться не нужно и проведение торгов является обязательным2. Правовое регулирование оснований проведения торгов по предоставлению земельных участков для строительства осуществлено крайне неудачно (п. 1, 2, 3, 11 ст. 30; п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ). Для определения необходимости проведения торгов или отсутствия таковой учитывается сразу несколько факторов: в государственной/муниципальной собственности находится земля или она не разграничена; в собственность или аренду приобретается земельный участок; требуется ли для этой категории земель и цели предоставления предварительное согласование места размещения объекта. При этом все перечисленные критерии не увязаны между собой, что создает объективные трудности в правоприменении. Так что конкурсный порядок выделения земельных участков для строительства не является пока залогом прозрачности их предоставления.
Следует изменить правовую регламентацию оснований для проведения аукционов по предоставлению земельных участков для строительства в целях согласования между собой всех критериев, влияющих на необходимость проведения аукционов либо отсутствие таковой.
Практической проблемой проведения многих аукционов сегодня является их формальная открытость при реальном отсутствии выбора победителя на конкурсной основе. Существует масса вариантов Ч и выставление нескольких компаний одним лицом (группой лиц), и информирование одного (лсвоего) участника о параметрах предложений других лиц, с тем чтобы предложенные своим участником условия были наилучшими. Установить факт сговора с участием чиновников высокого ранга в условиях тотальной российской коррупции, особенно с учетом наличия цепи посредников, достаточно сложно, поэтому такие факты скорее становятся предметом внимания счетных палат в связи с недополучением в бюд Доклад Генерального прокурора Ю. Чайки на заседании Совета Федерации Федерального Собрания РФ. Например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22 октября 2007 г. по делу № А11-12687/2006-K2-24/860.
608 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики жет средств от продажи или предоставления земли. Поэтому аукционы по предоставлению земельных участков для строительства нередко носят декоративный характер.
Особого внимания заслуживает процедура выбора земельных участков, которая в случае необходимости предварительного согласования места размещения объектов при предоставлении земли является обязательной. Она инициируется лицом, желающим осуществлять строительство, обеспечивается органом местного самоуправления и предусматривает вначале предварительное согласование места размещения объекта, а в последующем принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства (ст. 31 ЗК РФ).
Законом закреплено, что выбор земельного участка осуществляется с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр, однако практика застройки городов, особенно мегаполисов, нередко свидетельствует об обратном. Решения о предоставлении земельных участков для строительства затрагивают интересы большого круга лиц, их последствиями становятся решения об изъятии и выкупе земельных участков и квартир, ограничения и нарушения прав пользования имеющимися жилыми и нежилыми помещениями.
Тем не менее на этапе принятия решения о выборе земельного участка, даже при условиях очевидных нарушений градостроительных, экологических, санитарных норм, граждане и организации не имеют реальных возможностей воздействия на ситуацию, их полномочия определены законодателем как право участвовать (п. 3 ст. 31 ЗК РФ) в решении подобных вопросов, что фактически лишает их права воспрепятствования нарушениям их прав собственности, владения и пользования в случае принятия незаконных и необоснованных решений о предоставлении земельных участков под строительство. В ситуации же когда земельный участок уже предоставлен, отменить принятые решения еще более сложно, поскольку и государственный орган, принявший решение, и лица, осуществляющие строительство, а в последующем и его частные инвесторы становятся оппонентами в этом споре.
Pages: | 1 | ... | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | ... | 14 | Книги по разным темам