Лекция Договор купли-продажи: понятие и общая характеристика

Вид материала

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7

Тема 5. Договор энергоснабжения

Договором энергоснабжения называется договор, по которому одна сторона (энергоснабжающая организация) обязуется подавать энергию (или энергоносители) через присоединенную сеть другой стороне (абоненту), которая обязуется оплачивать ее, а также обеспечивать установленный режим и безопасность потребления энергии (или энергоносителей) (п. 1 ст. 539 ГК).

Договор энергоснабжения является консенсуальным, возмездным, взаимным.

В зависимости от предмета и состава участников договора энергоснабжения выделяют такие его разновидности, как: договор о реверсивных перетоках электроэнергии, договор о взаимном резервировании электроснабжения, субабонентский договор энергоснабжения и др.

Сторонами договора энергоснабжения могут выступать граждане и юридические лица. Продавцом по договору обычно является предприниматель - энергоснабжающая организация (электростанция, производитель или перепродавец газа). Покупателем (абонентом) по договору может быть как юридическое лицо (в том числе перепродавец), так и гражданин.

Предметом договора энергоснабжения (в более широком смысле - договора о снабжении продукцией через присоединенную сеть), который является его единственным существенным условием, обычно выступает энергия (в различных формах) или энергоносители, т.е. вещества, выделяющие энергию в процессе их использования (пар, газ).

Цена договора в большинстве случаев определяется не самими сторонами, а утвержденными государством тарифами. Они различаются в зависимости от субъектного состава договора и периодически индексируются с учетом темпов инфляции. Договор энергоснабжения, по общему правилу, считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 540 ГК).

Форма и порядок заключения договора различаются в зависимости от личности абонента и целей использования товара.

Главной обязанностью продавца является подача абоненту энергии (энергоносителей):

- эв определенном количестве;

- эс соблюдением согласованного режима подачи;

- эустановленного качества.

Дополнительные обязанности энергоснабжающей организации предусмотрены для договоров с абонентами - гражданами, использующими энергию для бытового потребления. В этих случаях энергоснабжающая организация должна обеспечивать безопасность (надлежащее техническое состояние) энергетических сетей и приборов учета потребления энергии (п. 2 ст. 543 ГК), а также несет другие обязанности.

Обязанности абонента по договору энергоснабжения значительно отличаются от обязанностей покупателя при купле-продаже и включают:

обеспечение безопасности потребления энергии; соблюдение установленного режима потребления; оплату принятой энергии;

информирование энергоснабжающей организации о нарушениях, возникающих при пользовании энергией.

Основания применения мер гражданско-правовой ответственности различаются в зависимости от субъекта ответственности. Так, граждане, использующие энергию для бытовых нужд, отвечают за нарушение условий договора лишь при наличии своей вины. Лица, нарушившие договор при осуществлении ими предпринимательской деятельности (индивидуальные и коллективные предприниматели), несут ответственности на началах риска. Однако из этого правила сделано одно исключение для энергоснабжающих организаций если перерыв в подаче энергии абоненту произошел

Тема 6. Договор продажи недвижимости

По договору продажи недвижимости продавец обязан передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости.

Предметом договора является недвижимость. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК заключается в письменной форме путем, составления одного документа, подписанного сторонами. Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным.

Основная обязанность продавца - передача недвижимости покупателю. У покупателя право собственности на недвижимость возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости.

Обязанности покупателя являются обычными для договоров купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности.

Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре; продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по иному основанию, например, по завещательному отказу прежним собственником.

Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Не должны нарушаться права несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных при продажи жилых помещений.

Тема 7. Договор продажи предприятия

Предприятие - это принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.

Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Сторонами договора продажи предприятия являются обычно предприниматели: граждане или коммерческие организации.

Предмет договора продажи предприятия является его существенным условием и в нем обязательно должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации.

Предприятие состоит из материальных и нематериальных элементов. К первым относятся: помещения, здания, сооружения (и земельные участки) с соответствующим оборудованием, т.е. торговое заведение, товарные запасы (сырье, полуфабрикаты, готовые изделия), а также наличные денежные средства, т.е. касса. Под нематериальными элементами предприятия понимают имущественные права и обязанности обязательственного характера (в том числе кредиторскую и дебиторскую задолженность), исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные, авторские права и т.д.), исключительные права в отношении средств индивидуализации продавца и его товаров (фирменное наименование, товарные знаки и др.).

Срок договора продажи предприятия законодательством специально не нормируется и устанавливается соглашением сторон.

Форма договора письменная, к нему прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков обязательств (п. 2 ст. 561 ГК).

Обязанности продавца предприятия заключаются в перенесении на покупателя права собственности и передаче ему товара в определенном количестве, комплекте, установленного качества и свободным от прав третьих лиц. Продавец обязан подготовить предприятие к передаче, в том числе составить и представить на подписание покупателя передаточный акт (абз. 2 п. 1 ст. 536 ГК).

Основная обязанность покупателя по договору - оплата полученного предприятия. Обязанность принять товар выражается в совершении покупателем действий необходимых для того, чтобы продавец мог считаться исполнившим свою обязанность по передаче предприятия. Соответственно, покупатель не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта (если он соответствует условиям договора) или уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие.

Лекция 2. Рента и ее особенности.

Тема 1. Договор постоянной ренты

Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты выступают, прежде всего, граждане независимо от их возраста и трудоспособности. Чаще всего они сами являлись собственниками того имущества, которое было отчуждено под выплату ренты. Но постоянная рента может быть установлена в пользу граждан и другими лицами. В этом случае перед нами договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия. Наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть любые некоммерческие организации, если только это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться. Сама суть данного вида ренты - неограниченность обязанности по ее выплате каким-либо сроком - предполагает, что право на получение ренты может передаваться по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация - переходить в порядке правопреемства к вновь образуемым юридическим лицам.

Предмет договора постоянной ренты, как и других видов рентных договоров, образует, с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой - сама рента, которая выплачивается ее получателю. Применительно к имуществу закон не устанавливает никаких ограничений, хотя на практике данный вид ренты чаще всего обременяет земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома и другие объекты недвижимости.

Срок договора определяется сутью данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т.е. без ограничения ее каким-то конкретным периодом. Вместе с тем в договоре стороны должны согласовать периодичность выплаты ренты, которая в принципе может быть любой.

О цене договора постоянной ренты можно говорить лишь условно ввиду его алеаторного характера. Наиболее близкой к этому элементу договора является выкупная цена постоянной ренты. Наряду с выкупной ценой ренты в договоре должен быть согласован конкретный размер постоянной ренты, выплачиваемый получателю ренты с определенной договором периодичностью. Размер постоянной ренты устанавливается сторонами совершенно самостоятельно при отсутствии в законе указаний на ее возможный минимальный размер.

Договор постоянной ренты приводит к установлению обязательственных отношений между плательщиком ренты и ее получателем, которые в принципе могут существовать бесконечно долго. Может быть давно уничтожено (потреблено) то имущество, которое было передано под выплату ренты и т.п., но само обязательство по выплате ренты может сохраняться. Это, однако, не означает, что оно является вечным и не может быть прекращено ни при каких обязательствах. Обязательство может быть прекращено по соглашению сторон.

Тема 2. Договор пожизненной ренты

Пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица (п. 1 ст. 596 ГК).

Получателями данного вида ренты могут быть только граждане, но не юридические лица. При этом допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например супругов, детей, членов одной семьи и т.д. Если в договоре пожизненной ренты конкретные доли получателей ренты не определены, то они считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты. Если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Предметом пожизненной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте. Применительно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы.

Размер пожизненной ренты является существенным условием договора и поэтому должен быть обязательно оговорен в нем. Размер ренты не может быть меньше МРОТ в месяц. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК).

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании календарного месяца.

Естественным основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т.е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК). Получатель ренты при этом пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).

Договор пожизненного содержания с иждивением

Субъектами рассматриваемого договора выступают только физические лица.

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфичен тем, что:

1) во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество - жилой дом, квартира, земельный участок и т.д.;

2) во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты.

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как данный вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем сами стороны могут регламентировать и этот аспект своих взаимоотношений. Что касается стоимости объема содержания с иждивением, то она рассчитывается, по общему правилу, помесячно, если сторонами не предусмотрено иное.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты:

во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействия) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества.

во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК, т.е. если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т.е. соответственно уменьшена.

Лекция 3. Договор аренды: понятие, элементы, содержание

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены).

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие, и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Предмет договора - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым. Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме.

Цена договора (арендная плата), не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК).

Срок аренды может быть как определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и неопределенный (п. 2 ст. 610 ГК).

Арендодатель обязан передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое в свою очередь, может вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом; при прекращении договора аренды, возврат имущества в том состоянии в котором, оно было получено от арендатора; арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.

Тема 1. Прекращение и возобновление договора аренды

Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК.

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). Арендодатель не в праве отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

При ликвидации юридического лица - будь то арендодатель или арендатор - договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может

быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) эпользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора;

2) эсущественно ухудшает арендованное имущество;

3) эболее двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) эне производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) эарендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатора либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) эпереданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) эарендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) эимущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования.

Право арендатора на возобновление договора. Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды или на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.

Blog

Лекция Договор купли-продажи: понятие и общая характеристика