Geum.ru

Новости 9

Вид материалаЗакон

Содержание


БРОКЕРЫ НАСТРОЕНЫ НА ДИВЕРСИФИКАЦИЮ Банковское дело, БОГДАНОВА С., 23.01.2009, №001, Стр. 91-94
Подобный материал:
1   ...   16   17   18   19   20   21   22   23   ...   44

БРОКЕРЫ НАСТРОЕНЫ НА ДИВЕРСИФИКАЦИЮ

Банковское дело, БОГДАНОВА С., 23.01.2009, №001, Стр. 91-94


Александр Гребенко

Владимир Лопатин

Анна Тосунян

В условиях кризиса кредитные и ипотечные брокеры активно пересматривают направления работы с банками. Наиболее привлекательным и востребованным многие считают партнерство по возврату проблемных кредитов.

В начале декабря 2008 г. российские власти сделали первые официальные заявления о готовящихся правительственных мерах по поддержке граждан, неспособных платить по кредитам в результате ухудшения их финансового положения из-за кризиса, а также банков, которым из-за этого грозит резкий рост просрочки по ипотеке. Ситуацию с распределением средств из госбюджета на выкуп ипотечных кредитов эксперты расценивают по-разному. Многие сходятся во мнении, что эти средства в первую очередь должны быть направлены на восстановление нормальной платежной дисциплины заемщиков и на выведение кредита из категории проблемного. А для этого деньги должны получать структуры, уже имеющие достаточный опыт и навыки работы в ипотеке.

Идеальным некоторые называют такой вариант помощи банку, который не предусматривает бюджетных расходов. Например, реструктуризацию долга с предоставлением временной отсрочки выплаты долга и процентов, в том числе продажу части квартиры. Кто, кроме самих банков, мог бы заняться этим?

Еще в конце октября на Втором всероссийском конгрессе ипотечных и кредитных брокеров в Москве его участники начали обсуждение проблемы состояния ипотеки в условиях нынешнего кризиса и перспектив развития института брокеров, новых форматов взаимоотношений ипотечных и кредитных брокеров с банками. Председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин заявил о намерении предложить банкам сотрудничество с членами Лиги по возврату проблемных долгов в досудебном порядке путем проведения "мягких" переговоров с заемщиками и по другим направлениям деятельности на рынке посреднических услуг. Какова ситуация сейчас?

"Пока предложение о новом виде сотрудничества воспринимается банками неоднозначно, - считает Владимир Лопатин. - Из-за резкого снижения спроса на кредиты банки в первую очередь подключают к данной деятельности своих оставшихся не у дел сотрудников из службы безопасности и кредитных отделов. Тем не менее Лига проводит переговоры с крупными федеральными банками и к ее предложениям начинают прислушиваться, так как организация имеет широкую разветвленную сеть по всей стране".

Трудности переосмысления

"Для российского кредитного рынка и особенно для ипотеки настали непростые времена, - комментирует ситуацию заместитель начальника отдела развития агентской сети БТА Банка Анна Тосунян. - Банки, хоть и сузили продуктовую линейку, но продолжают выдавать кредиты. Но в условиях нестабильности предпочтение теперь отдается кредитам, (потребительскому кредитованию), которые быстро оборачиваются и высокодоходны, ипотекой продолжают заниматься единицы. Сотрудничество с посредниками - брокерами и риэлторами -продолжается, но из-за проблем с получением ипотечного кредита многие брокеры переквалифицировались на кредитование юридических лиц, в частности малого и среднего бизнеса. Новые предложения в этой сфере вполне могут быть востребованы".

Ситуация не просто нестабильная, она критическая и, возможно, еще не достигла переломной точки, считает В. Лопатин. По его оценкам, до кризиса о работе с ипотечными кредитами заявляли порядка 700 банков, а активными были 300-400. Сейчас их стало почти на порядок меньше. Осталось буквально с десяток банков-кредиторов, да и те скорее имитируют деятельность, чем осуществляют ее. По словам одного из ведущих брокеров Санкт-Петербурга, из 80 поданных компанией в банки заявок 70 было отклонено под различными предлогами.

Кризис заставил банки в первую очередь ужесточить требования к заемщикам, отмечает генеральный директор компании "Кредитный и Финансовый Консультант" ("КФК") Александр Гребенко. Для формирования качественного портфеля выданных кредитов, минимизации возможных рисков и привлечения под пулы выданных кредитов новых средств банки стараются отбирать теперь наименее рисковых клиентов. Они стали более тщательно рассматривать заявки от индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса. А в целях оценки кредитоспособности наемного работника теперь уделяется большое внимание надежности его компании, стажу работы, занимаемой должности и наличию высшего образования. Процесс рассмотрения заявки в среднем увеличился с 4-6 дней до 7-14. Процент отклоненных заявок на ипотечный кредит увеличился с 30-40 до 70-80%. На рынке представлено не более 10 программ ипотечного кредитования, которые предлагают примерно 50 банков во всей стране.

Серьезный обвал происходит в секторе среднего бизнеса. Именно там будет больше всего работы для структур по урегулированию долговых обязательств, прогнозирует А.Гребенко.

Что касается ответа на вопрос, как выжить брокерам и риэлторам на этом рынке, то, по мнению председателя Национальной лиги, есть надежда - ипотека совсем не свернется. Она останется, но ее сегмент сузится, поскольку покупка квартиры большинству россиян будет недоступна. Ипотекой скорее воспользуются те, кто пожелает просто улучшить жилищные условия, приобретая относительно небольшую площадь.

Преимущество на рынке покупки недвижимости получат продавцы, умеющие проводить многоступенчатые сделки, и сети, объединенные масштабом и технологиями. В ипотеке, скорее всего, лидерство опять вернется к риэлторам, подвел итог В. Лопатин. При этом для риэлтора наиболее эффективной будет модель "многостаночника", когда он сам станет выполнять функции по подбору и организации кредита. В связи с новыми реалиями рынка в Лиге идет кардинальный пересмотр обучающих программ с прицелом на их большую практичность и удешевление стоимости. В стадии последних согласований находится договор с Российской гильдией риэлторов о широкоформатном взаимодействии по ипотечной проблематике.

Говоря о будущем так называемых независимых кредитных брокеров, следует отметить, что они, вероятно, будут больше концентрироваться на работе с альтернативными продуктами - кредитовании бизнеса, автокредитовании, продаже кредитных карт, страховых услуг и т.п.. Становится актуальной тема строительных сбережений, или коллективных сбережений. Подобная система в целом ряде стран эффективно используется для накопления первоначального взноса по ипотеке.

По мнению А. Гребенко, в ближайшее время у коллекторских и антиколлекторских агентств прибавится работы, и объем их рынка вырастет. "Мы ожидаем пика неплатежей среди заемщиков банков уже через год и рост объема просрочек до 7-8%. Поэтому вполне закономерным решением стало для нас открытие Агентства по урегулированию долговых обязательств, которое предоставит весь спектр услуг по урегулированию взаимоотношений между заемщиками и кредиторами". Агентство займется прежде всего корпоративными долгами, но и розничным сектор не останется без внимания. Сначала работу будут вести по агентской схеме, затем на основании договоров цессии.

Ситуацию по невозврату кредитов осложнит еще и огромная масса безработных заемщиков. "Возможно, некоторую часть этого бремени возьмет на себя государство, что, по нашему мнению, будет огромнейшей ошибкой", -уверен руководитель "КФК". Однако пока государство лишь в поисках конкретного выхода. По словам В. Лопатина, в Госдуме предлагают несколько вариантов по взысканию задолженности. Усилиями Комитета по собственности активно продвигается непопулярный законопроект о предельно упрощенном обращении взыскания на предметы залога, в том числе на квартиры. Их предлагается выставлять на продажу, даже если сумма непогашенного долга составляет всего 5% от рыночной стоимости заложенного жилья. Согласно другому законопроекту - давать годичный мораторий на погашение долгов для тех, кто лишился работы. Проект закона о банкротстве физических лиц продлевает мораторий до 5 лет. И наконец, российское представительство Международной финансовой корпорации (IFC) совместно с некоторыми российскими организациями изучает американский опыт реструктуризации ипотечных долгов в целях возможного использования его в России.

Точки падения и точки роста кредитного рынка

Давать какие-либо длительные прогнозы эксперты опасаются. Тем не менее не исключают возможность оживления рынка ипотеки после того, как правительство выделит 60 млрд руб. в уставный капитал АИЖК. Ведь эти средства предполагается использовать не для выкупа "зависших" закладных у банков (что было бы крайне неэффективно), а для выпуска гарантированных ипотечных облигаций АИЖК или для предоставления его поручительства по аналогичным бумагам других кредитных организаций. Тогда эти бумаги могут быть включены в ломбардный список ЦБ РФ, что позволит влить на рынок ипотеки порядка 500 млрд руб. В этом случае и можно будет корректировать планы и делать оценку развития ситуации, считает В. Лопатин.

А. Гребенко прогнозирует дальнейшее падение на рынке недвижимости. Падение стоимости жилья началось с сентября 2008 г. и, по его мнению, достигнет максимума в мае-июне 2009 г. Реальные сделки уже проходят на 10-30% дешевле предложений продавцов. По прогнозам "КФК", в цене упадет вся недвижимость и во всех регионах РФ. Больше всего это коснется Москвы и Московской области, где возможно падение стоимости жилой недвижимости в 3-4 раза (правда, с таким прогнозом согласны не все эксперты). Наиболее устойчивы будут цены на коммерческую недвижимость, так как на рынке существует недостаточное предложение некоторых ее видов (особенно бизнес-центров класса "В").

По самому оптимистичному сценарию при адекватном поведении мировых рынков капитала коммерческая недвижимость потеряет в среднем 10-20%, жилая-около 30, земельные участки-50-60% от текущей рыночной стоимости. В худшем случае падение цены на жилую недвижимость и земельные участки может достигнуть 80-90%. Затягивание времени падения цен эксперты считают гибельным для участников рынка продаж, в связи с тем что потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию и совершать сделки не торопятся.

Говоря о будущем рынка кредитов, следует отметить, что такие продукты стали частью нашей жизни и вряд ли россияне смогут от них отказаться. Из-за кризиса произошел некоторый спад желающих воспользоваться ипотечными программами. А вот поток клиентов, которые хотят оформить кредит на покупку автомобиля, наоборот увеличился. Ставки в 14-15% не отпугивают потенциальных покупателей автомобилей. Людей привлекает произошедшее снижение цен на машины.

Брокеры, коллекторы и омбудсмены: востребованность налицо

Хорошо, что кредитные и ипотечные брокеры предполагают теперь обслуживать заемщика не только на первоначальной стадии, но и на остальных стадиях "жизни" кредита, комментирует ситуацию вице-президент Ассоциации региональных банков, эксперт Комитета Государственной думы по финансовому рынку Олег Иванов. Такое сопровождение должно быть с того времени, как клиент принял решение обратиться в банк за кредитом и пришел за консультацией к брокеру, и до момента последнего погашения кредита. Но в период роста спроса на кредиты брокерам было прибыльнее участвовать лишь на первой стадии процесса - выдачи новых кредитов. Сейчас тренд резко изменился, наметилась и переориентация брокеров, перед которыми неожиданно встала новая задача - выжить.

Но вряд ли брокерам имеет смысл конкурировать с коллекторскими агентствами по возврату проблемных кредитов. Эту функцию лучше выполнит специализированная организация. В деятельности брокеров намечается тенденция к многопродуктовости. Большинство, например, поставили перед собой задачу расширить линейку услуг и предлагают наряду с поиском кредитов страховые продукты. Кроме того брокеры могут взять на себя медиаторскую роль, роль третьей стороны по урегулированию споров между клиентами и банками, а также и очень полезную функцию call-центров и бэк-офисов банков, которые занимаются взысканием задолженностей. И здесь они могут найти свою нишу, так как многие банки взялись за оптимизацию расходов, да и не у всех кредитных учреждений развита данная структура. В этом случае брокеры имеют важное преимущество-наличие широкой представительской сети.

Таким образом, кредитный брокер может выполнять медиаторскую, информационную, образовательную (по повышению финансовой грамотности населения) функции. Насколько этому способствует законодательство? В Госдуму внесен законопроект "О потребительском кредитовании", в котором впервые определен статус данного вида посредничества, четко сформулированы права и обязанности брокеров. Ведь де-факто этот институт существует, а де-юро находится вне закона.

обсуждаются вопросы введения института омбудсменов, или "частных судей", - лиц, участвующих в досудебном урегулировании долговых конфликтов. Несомненно, этот институт очень нужен, поскольку классическое гражданское судопроизводство громоздко и дорого для удовлетворения мелких исков по потребительским кредитам. Омбудсменам также посвящена отдельная статья в законопроекте "О потребительском кредитовании".

Кто будет платить по счетам?

Широко обсуждается вопрос: кто должен оплачивать услуги брокера. Большинство брокеров считает, что комиссию должен платить банк. Некоторые банкиры, давая на это согласие, делают существенную оговорку: сопровождение сделки должно быть качественным, "под ключ" и в соответствии с их требованиями.

За кредитование юридических лиц банки готовы были платить до 0, 5% от суммы кредитования. По лизингу- 1-3%. Вполне разумной можно считать комиссию от 1%: тогда брокер может не брать плату с клиента, выступая агентом со стороны лизинговой компании. Если комиссия выше, то компания включит потом расходы в счет лизинговых платежей клиента. Наиболее доходным инструментом финансирования юридических лиц является факторинг. Некоторые факторинговые компании готовы платить до 10% от совокупных комиссий клиентов, включая ставку софинансирования и всех прочих платежей, которые доходят до 35-40%.

Наиболее интересным для кредитных брокеров остается автокредитование. Банки платят комиссии по автокредитам в размере от 2 тыс. до 6 тыс. руб. за кредит.

Если банк выплачивает достаточную для брокеров комиссию, то они готовы отказаться от оплаты услуг клиентом. Но в будущем ситуация будет меняться и количество возвращающихся, либо приходящих по рекомендациям клиентов будет расти. Сейчас их доля - 25-30% от всего потока, а 70% - это клиенты, привлеченные через Интернет.

Не намерены брокеры работать на клиента и совершенно даром, предоставляя лишь информационные услуги. Когда встает вопрос о проведении некоего объема работ, запрашивается аванс - на выбор: возвратный (если клиент сомневается в получении кредита, как правило, 15 тыс. руб.) или невозвратный (от 5 тыс. руб.). Предоставление бесплатной агентской услуги брокера может быть только в точках продаж, например у риэлтора, в автосалонах и пр.

Когда же встает вопрос о вознаграждении услуг брокера, комментирует Олег Иванов, все зависит от того, на чьей стороне он выступает как посредник. Если, например, предоставляет информационные услуги, осуществляет представительские функции клиента, платить должен потенциальный заемщик. Если же брокер находит клиентов для банка, то банк.

Новым законопроектом допускается и двойная схема вознаграждений, например фиксированная такса за информационные услуги, которые оплачивает клиент, и процент от суммы сделки - оплачивает банк. Одно ясно: брокер не может быть слугой двух господ, т.е. получать вознаграждение за одну и ту же услугу и от банка, и от клиента. Кроме того, клиент должен четко знать структуру вознаграждения брокера, чтобы не чувствовать себя обманутым.

***

Справка

На начало декабря ипотечными кредитами воспользовались порядка 800 тыс. российских семей. Массово россияне стали брать ипотеку с 2002 г. Тогда было выдано на сумму 300 млн долл. В 2007 г. кредитов - уже на 25 млрд долл. С начала 2008 г. Федеральной регистрационной службой зарегистрировано 773 200 договоров по ипотеке жилья, что составляет 94, 52% от показателей за весь 2007 г. (газета "КоммерсантЪ")

***

Справка

Медиация - мягкая, цивилизованная форма преодоления конфликтов, эту деятельность осуществляет специалист по урегулированию споров в рамках переговоров спорящих сторон в целях достижения между ними согласия. Медиация является эффективным инструментом в управленческой сфере, а также в различных отраслях деятельности, сопряженных с необходимостью постоянного взаимодействия в формате "клиент- провайдер услуг".

За рубежом применение медиации широко распространено и приносит успех при разрешении конфликтов, связанных с банковской деятельностью, а также спорами и конфликтами, возникшими в процессе оказания услуг клиентам. Сегодня медиация активно интегрируется в деловой оборот российского делового сообщества.

***

Справка

На развитых финансовых рынках большинство споров (из-за довольно незначительных сумм) между кредитными организациями и их клиентами разрешается не в судах, а с привлечением уполномоченных лиц-финансовых омбудсменов.

Офисы омбудсменов обычно создаются и функционируют либо в системе центральных банков, либо на базе объединений участников рынка (банковских ассоциаций и союзов) и рассматривают жалобы клиентов на поставщиков финансовых услуг. При этом кредитные организации принимают на себя обязательство исполнять решения омбудсменов, хотя формальных механизмов принуждения к та кому исполнению в законодательстве, как правило, не предусматривается. Это -моральная, репутационная ответственность банков.