Анализ состояния рынка жилой недвижимости города Нижнего Новгорода  Июнь 2009 год

Вид материала

Документы

Содержание И добавляют, что пока нет факторов, способствующих оживлению рынка, в основном это касается доступности кредитов. О Самые низкие цены в июне 2009 года были зафиксированы на квартиры, расположенные на последних этажах. Н Состояния рынка жилой недвижимости

Подобный материал:

• Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг», 783.43kb.
•  Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг», 760.21kb.
• Администрация города нижнего новгорода постановление от 4 июля 2011 г. N 2698 о создании, 78.56kb.
• Постановление главы администрации города Нижнего Новгорода от 1 апреля 2009, 84.81kb.
• Мониторинг рынка жилой недвижимости апрель 2012 года, 30.83kb.
• Городская дума города нижнего новгорода решение, 25.19kb.
• Городская дума города нижнего новгорода решение 26. 10. 2011, 11.8kb.
• Муниципальный список кандидатов в депутаты городской Думы города Нижнего Новгорода, 262.92kb.
• Анализ рынка продаж объектов недвижимости торгово офисного назначения (включая услуги, 383.89kb.
• Нижегородского района г. Нижнего Новгорода Социальный проект «Старый Нижний молодым», 49.08kb.

Рис. 9. Динамика средней цены предложения по городу Нижнему Новгороду

на рынке готового жилья, рублей за один квадратный метр.³⁹

2009 год

В 2009 году на рынке жилой недвижимости сохраняется ситуация ожидания: цены продолжают умеренно снижаться – эксперты прогнозируют, что тенденция сохранится в лучшем случае до конца лета.

И добавляют, что пока нет факторов, способствующих оживлению рынка, в основном это касается доступности кредитов.

Особенно заметно снижение цен в массовых сегментах вторичного рынка жилья, особенно в тех, которые были переоценены в результате ценового скачка 2006 года. Это, прежде всего, жилье недостаточно качественное – «хрущевки», «брежневки». Таких квартир на рынке было всегда много.

Если сравнивать динамику цен на вторичном и первичном рынке, то здесь ценовые тренды расходятся – готовое жилье дешевеет быстрее, чем строящееся. Причины – застройщик не может себе позволить снижать стоимость из – за необходимости отбить затраты на материалы (которые сейчас хоть и подешевели, но закуплены были задолго до падения цен).

Предложение на рынке жилья сейчас максимальное. Те, кто хочет продавать, стремятся сделать это быстрее и даже готовы при реальном интересе к квартире идти на значительные скидки. Спрос на недвижимость летом традиционно снижается из – за отпусков, однако в этом году ситуация усугубляется еще и тем, что из – за кризиса у людей появляется неуверенность в стабильности собственного финансового положения.



Рис. 10. Годовые темпы роста цен предложений на вторичном рынке жилья

города Нижнего Новгорода, %.⁴⁰

С января по март 2009 года на вторичном рынке жилья города Нижнего Новгорода объем предложения вырос весьма существенно: в исторической части города – на 65%, в Верхних Печерах – на 75%, в Приокском районе – на 40% (наименьший рост среди всех районов города Нижнего Новгорода, но и объем предложения здесь невелик).

В марте текущего года по районам города Нижнего Новгорода статистика предложений однокомнатных квартир и комнат выглядела следующим образом: в Автозаводском районе было предложено 416 однокомнатных квартир и 131 комната, в Советском районе 208 и 63 соответственно, в Канавинском – 182 и 61, в Ленинском – 167 и 99, в Московском – 168 однокомнатных квартир и 79 комнат. Меньшее количество предложений по продаже однокомнатных квартир и комнат было зафиксировано в Сормовском (99 и 63, соответственно), Нижегородском (118 и 44) и Приокском (115 и 30) районах.⁴¹

Платежеспособный спрос, наоборот, упал: ипотечное кредитование сократилось (слишком высокие проценты и жесткие требования со стороны банков плюс высокие риски снижения доходов со стороны заемщиков), зарплаты снижаются, рабочие места сокращаются.

В результате даже экспозиционные цены на вторичное жилье упали. Например, цены на однокомнатные квартиры в Ленинском районе снизились на 9,3%, в Сормовском – на 3,6%.

Однокомнатные квартиры как наиболее доступные пользуются и наибольшим спросом. В марте средняя стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах в Нижегородском районе в исторической части города составила 76 336 рубля, в Верхних Печерах – 66 413 рубля, в Советском районе – 65 768 рублей, в заречной части города – 51 000 – 53 000 рублей. Двухкомнатные квартиры стали менее востребованы, и цены на них снизились более существенно – на 8,5% в Канавинском, на 4% -- в Сормовском, а вот в историческом центре даже выросли – правда, всего на 0,4%. Средняя цена квадратного метра в историческом центре города составила 78 560 руб., в заречной – 46 000 – 49 000 руб. На трехкомнатные квартиры цены более всего снизились в Московском районе – на 9%, в Советском – всего на 0,4%, в Сормовском – на 6,7%. Средняя цена кв. м в трехкомнатных квартирах в историческом центре города в марте текущего года составила 85850 рублей, в заречной части 45 000 – 47 000 рублей.



Рис. 11. Средние цены предложения на рынке готового жилья города Нижнего Новгорода

в июне 2009 года, рублей за один квадратный метр.⁴²



Рис. 12. Средние цены предложения на вторичном рынке жилья

по городу Нижнему Новгороду, $ за 1 кв.м. ⁴³

На рынке готового жилья в июне также наблюдалось понижение цен. Средняя цена предложения по городу в июне составила 49209 рублей за квадратный метр. По сравнению с маем, цена понизилась на 1087 рублей за квадратный метр, или на 2,16%.

Высокая цена квадратного метра вторичного жилья не означает, что оно дороже первичного. Не нужно забывать, что речь идет только о ценах экспозиции – цены предложения выше, и сегодня их разница с ценами реальных сделок может достигать 25%, а иногда и выше.

Сейчас большая часть сделок – альтернативные, реальные цены в таких сделках скрыты, значение имеет «материальный эквивалент» и размер доплаты. Снижение проявляется и в снижении размеров доплат при обменах.⁴⁴

Таким образом, в ходе проведенного исследования, было выявлено, что средние цены предложения жилья на вторичном рынке города Нижнего Новгорода в период с начала 2003 года по июнь 2009 года выросли в долларовом выражении на 433%.

Рынок вторичного жилья в Московском районе города Нижнего Новгорода

Специфику вторичного рынка жилья Московского района определяет то обстоятельство, что этот район имеет очень большую протяженность и высокую концентрацию промышленных и научных предприятий. Территория, включенная в состав района, дифференцируются по социальному составу и уровню жизни населения, транспортной доступности, периоду застройки жилых домов, степени деловой активности.

Большую долю района занимает промышленный сектор, а территория, расположенная на выезде из города вдоль Московского шоссе не привлекательна с точки зрения проживания – жилье здесь не пользуется большим спросом.

Среди пользующихся спросом территорий района условно можно выделить три жилые зоны:

• зона в районе улиц Коминтерна, Куйбышева и Сормовского шоссе;
  
• зона в районе Московского шоссе, улицы Рябцева и проспекта Героев;
  
• в районе улиц Ярошенко и Чаадаева.
  

В Московском районе практически нет предложений элитного жилья и жилья повышенной комфортности. Это обусловлено, прежде всего, тем, что этот район не пользуется большой популярностью среди жителей с высокими доходами, а значит, застройщикам элитного жилья пока нецелесообразно выходить на этот рынок. Основная доля предложений приходится на квартиры в «хрущевках», «сталинках» и «брежневках», то есть домах, построенных в 1950 – 70 годах. Реже встречаются дома улучшенной планировки, в основном квартиры в таких домах предлагаются по улицам Народная, Березовская, Маршала Казакова.

В период с 2003 по 2009 годы строительство нового жилья в Московском районе почти не велось (объемы нового строительства жилья здесь самые низкие по городу), поэтому существенных структурных изменений на рынке жилья за этот период не произошло.

2003 год

На начало 2003 года средняя цена предложения жилья на вторичном рынке города Нижнего Новгорода составляла $365 за кв.м. В Московском районе стоимость однокомнатных квартир колебалась от 9400 до 16500 долларов США, а трехкомнатные в цене доходили до 30200 долларов США.

В 2003 году в Московском районе в структуре предложения однокомнатных квартир преобладали квартиры, расположенные в девятиэтажных домах. По типам жилья наибольшая доля предложений приходилась на «хрущевки» и «гостинки», но существенной разницы в ценах предложения на квартиры в домах разных типов не выявлено не было. Нельзя с уверенностью утверждать, что квартира в доме постройки 90 – х годов стоила дороже квартиры в доме 60 – х годов постройки.

Например, квартира по улице Воронова, гостиничного типа, площадью 21 кв.м предлагалась по цене $10,8 ($514 долл. за 1 кв.м), тогда как квартира в доме улучшенной планировки по улице Народной площадью 37 кв.м предлагалась по цене $381 за кв.м.⁴⁵

Увеличение количества комнат увеличивает общую стоимость квартиры. Но стоимость квадратного метра в ней ниже по закону рынка: чем меньше комнат в квартире, тем больше цена квадратного метра.

Цена одного квадратного метра жилья в однокомнатной квартире, обычно выше, нежели стоимость того же метра в двухкомнатной, и тем более многокомнатной квартире. Бывает и противоположная зависимость. То есть, в среднем по рынку квадратный метр в однокомнатных квартирах стоит дешевле квадратного метра в двухкомнатных, трехкомнатных и в еще большей степени многокомнатных квартирах. Это еще одно доказательство того, что статистика и средние значения не всегда отражают реальную суть происходящих явлений. Данное расхождение происходит благодаря тому, что на среднюю рыночную стоимость однокомнатных квартир в значительно большей степени оказывают влияние квартиры в дешевом секторе, потому что их просто значительно больше, нежели дорогих однокомнатных квартир.

В секторе двухкомнатных и трехкомнатных квартир жилье более высокого класса представлено достаточно широко. И количество таких квартир соразмерно с количеством двухкомнатных и трехкомнатных квартир в дешевом секторе. В результате, дорогая недвижимость здесь уже оказывает существенное влияние на средние показатели.



Рис. 13. Цены предложений на вторичном рынке жилья Московского района города Нижнего Новгорода,

$ за 1 квадратный метр, в первом квартале 2003 года в зависимости от количества комнат.⁴⁶



Рис. 14. Цены предложений на вторичном рынке жилья Московского района города Нижнего Новгорода,

$ за 1 квадратный метр в первом квартале 2003 года в зависимости от этажа расположения.⁴⁷

Многокомнатные квартиры представлены на рынке преимущественно квартирами более высокого класса, которые и формируют в первую очередь среднюю стоимость квадратного метра в этом секторе рынка. Однако же, если сравнивать однокомнатные и многокомнатные квартиры в домах примерно одной ценовой категории, то стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире всегда будет выше, нежели квартиры с большим количеством комнат.

Важнейшим фактором, влияющим на стоимость квартиры, является этаж, на котором она расположена. Анализ показывает, что наибольшим спросом на рынке пользуются квартиры, расположенные на средних этажах.

В среднем цена на все типы однокомнатных квартир по Московскому району в начале 2003 года составляла $392 за кв.м. При этом разброс цен был от 289 до 540 долларов за квадратный метр, но доля объектов близких по ценам к нижним границам диапазона была не более 10%.

В структуре предложения наибольшая доля (примерно 70%) приходилась на предложения однокомнатных и двухкомнатных квартир. При этом самая высокая удельная цена приходилась на однокомнатные квартиры.

2009 год

В июне 2009 года средняя цена предложения жилой недвижимости по Московскому району составила 40 190 рублей за кв.м или 1290 долларов за квадратный метр (по курсу на 20 июня 2009 года). В среднем по городу Нижнему Новгороду недвижимость на вторичном рынке предлагалась по цене 49 209 рублей за кв.м.

Объем рынка вторичного жилья Московского района в 2009 году по количеству предложений значительно превосходит объемы 2003 года. На сегодня количество предложений однокомнатных квартир, расположенных на незначительном отдалении от улицы Мечникова, сравнимо с количеством предложений однокомнатных квартир в 2003 году по всему Московскому району.

Одним из показателей более высокой степени развитости рынка вторичного жилья 2009 года по сравнению с 2003 годом является дифференциация цен на жилье в зависимости от типа жилья. Поэтому для исследования брались преимущественно «хрущевки» и «брежневки».

Важнейшим фактором, влияющим на стоимость квартиры, является этаж, на котором она расположена. Следует отметить, что анализ нижегородского рынка недвижимости показал, что удельная цена одного квадратного метра квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в июне текущего года была выше, чем квартир, расположенных на средних этажах. Данный факт объясняется следующим обстоятельством.



Рис. 15. Цены на вторичном рынке жилья Московского района города Нижнего Новгорода

по состоянию на июнь 2009 года, рублей за один квадратный метр.⁴⁸

С 2007 года на улицах города Нижнего Новгорода началась массовая ликвидация ларьков и минимаркетов, и предприниматели вынуждены были переходить с уличной торговли в квартиры, расположенные на первых этажа жилых домов, переведенные в статус нежилых помещений и оборудованные соответствующим образом либо под магазин, либо под сферу услуг и т.п. Рынок мгновенно отреагировал на это повышением цен на квартиры, расположенные на первых этажах жилых домов.

Следует заметить, что ситуация с ценами на квартиры, расположенные на первых этажах, в 2003 году была иная – они стоили дешевле квартир, расположенных на средних этажах жилых домов.

Самые низкие цены в июне 2009 года были зафиксированы на квартиры, расположенные на последних этажах.

На момент исследования было выявлено несколько предложений квартир, расположенных по улице Мечникова. Например, однокомнатная квартира общей площадью 31,4 кв.м, «брежневка», совмещенный санузел, застекленный балкон, расположенная на втором этаже пятиэтажного дома по улице Мечникова предлагалась по цене 41 401 рубль за квадратный метр,⁴⁹ однокомнатная. квартира на улице Мечникова на третьем этаже девятиэтажного кирпичного дома площадью общей площадью 30 кв.м предлагалась по цене 41 000 рублей за квадратный метр.⁵⁰

Но преимущественно, квартиры, расположенные по улице Мечникова, предлагались либо в девятиэтажных домах улучшенной планировки, либо предлагались «гостинки» и «народная стройка».

ВЫВОДЫ и ПРОГНОЗЫ:

В период с 2003 года по август 2008 года цены на жилую недвижимость, как на первичном, так и на вторичном рынках Нижнего Новгорода неуклонно росли, превышая темпы инфляции. Рост цен на недвижимость в это время был характерен для всех городов России и был вызван улучшением социально – экономического положения в стране, ростом доходов населения, притоком инвестиций и развитием производства. Пиковым с точки зрения темпов роста цен на нижегородском рынке недвижимости стал 2006 год, когда цены на первичном рынке жилья выросли на 75%, а на вторичном – на 79%.

Кризис ликвидности не обошел стороной и рынок жилой недвижимости. Ставки по кредитам для девелоперов выросли, что привело к сокращению числа заявленных к строительству объектов, а некоторые и вовсе оказались заморожены. Снижение доходов населения и крах на фондовых рынках привели к сокращению спроса на жилую недвижимость. За пять месяцев 2009 года падение цен на вторичном рынке жилья в Нижнем Новгороде составило 18,4%. Такими же темпами можно охарактеризовать и первичный рынок. С августа 2008 года по июнь 2009 года цены на первичном рынке снизились на 15,7%.

Все строящиеся в городе Нижнем Новгороде в настоящее время жилые объекты были начаты еще до кризиса, а с конца 2008 года новых строек начато не было, поэтому 2010 год будет характеризоваться низкими объемами ввода жилья. Если кризис продлится несколько лет, то вполне вероятно, низкие объемы строительства жилья будут характерны и для 2011 – 2012 годов, что приведет к дефициту предложения на первичном рынке жилья.

Относительно дальнейшего развития ситуации цен на рынке жилья мнения аналитиков расходятся. Одни эксперты утверждают, что рынок ждет дальнейший обвал и цены упадут в ближайший год еще на 15 – 20%, другие утверждают, что падать цены больше не будут, так как этому нет особых причин. Отсутствие четких прогнозов относительно рынка обуславливается неординарностью ситуации – кризиса, подобного сегодняшнему, в России не было.

Развитие ситуации в сфере недвижимости будет напрямую зависеть от скорости преодоления кризиса в финансовом и производственном секторах, а также от событий на мировых рынках. Если падение цен на нефть продолжится, то за ним будут следовать и цены на недвижимость. Но вероятнее всего цены на рынке не упадут ниже отметки в 30 000 рублей за кв.м – именно такое расчетное значение себестоимости квадратного метра установлено Правительством Российской Федерации для строительства жилья по государственному заказу.

АНАЛИЗ

СОСТОЯНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА

Обзор подготовила

Савельева Светлана Владимировна



Заместитель Генерального директора по оценочной деятельности.

Оценщик первой категории.

Член Саморегулируемой организации Общероссийская общественная организация

«Российское общество оценщиков».

Член Экспертного совета Нижегородского регионального отделения

СРО ООО «Российское общество оценщиков».

Эксперт по оценке бизнеса.

E – mail: svs@snbc.ru

E – mail: s@snbc.ru

Телефон: (831) 277 – 9929

При использовании данного обзора в средствах массовой информации

(в том числе электронных) и коммерческих проектах

ссылка на источник – ЗАО «НижБизнесКонсалтинг»

ОБЯЗАТЕЛЬНА!

Российская Федерация

Нижний Новгород

Июнь

2009