Geum.ru

Кодексу российской федерации материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 15 апреля 2010 года Издание третье, переработанное и дополненное

Вид материалаКодекс
Подобный материал:
1   ...   23   24   25   26   27   28   29   30   ...   47

Если суд придет к выводу о том, что предлагаемый вариант обмена, представленный истцом, ущемляет интересы ответчика, либо установит условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, в принудительном обмене должно быть отказано.

Жилищный кодекс РФ в качестве общего правила не допускает заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов (ч. 1 ст. 58). Это означает, что при принудительном обмене жилыми помещениями не должно допускаться вселение в одну комнату разнополых лиц, если только они сами не выразят согласие на такое совместное проживание.

В вопросе о конституционности положений жилищного законодательства о принудительном обмене, который допускался и ЖК РСФСР, Конституционный Суд РФ придерживается той точки зрения, что ст. 40 Конституции РФ, провозглашая право каждого на жилище и указывая на недопустимость его произвольного лишения, вместе с тем не устанавливает ни условий, ни порядка обмена жилыми помещениями. Такие условия и порядок в силу ст. 72 (п. "к" ч. 1) Конституции РФ регламентируются жилищным законодательством. Предусмотренное правило о принудительном обмене жилыми помещениями не затрагивает конституционное право на жилище, представляя собой законодательно установленное определение порядка пользования государственной или муниципальной жилой площадью в ситуации, когда между гражданами не достигнуто соглашение о разъезде. В силу этого Конституционный Суд РФ пришел к выводу о том, что правило о принудительном обмене жилой площади как способе защиты жилищных прав граждан не противоречит конституционному принципу, закрепленному в ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Соответствующая правовая позиция Конституционного Суда РФ не изменена и сохраняет свою силу и в настоящее время <1>.

--------------------------------

<1> См. Определение КС РФ от 19 апреля 2001 г. N 71-О.


Решение суда о принудительном обмене не освобождает стороны от необходимости оформить обмен в установленном законом (ст. 74 ЖК) порядке.

8. Часть 4 комментируемой статьи предусматривает положение, направленное на защиту интересов несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан при совершении обменов жилыми помещениями, в которых они проживают.

Для таких обменов требуется письменное решение (согласие) органов опеки и попечительства, в котором отражается мнение этих органов о целесообразности обмена и дается ответ на основной вопрос: не будут ли нарушены права или законные интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан совершаемым обменом?

Отсутствие предварительного согласия органа опеки и попечительства на совершение обмена жилыми помещениями строго формально может приводить к признанию совершенного обмена недействительным, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна (ст. 168 ГК). Однако ЖК РФ в принципе не обязывает наймодателя запрещать обмен жилыми помещениями, если на него не получено предварительного согласия органов опеки и попечительства (ст. 73 ЖК), из чего можно сделать вывод о том, что обмен и без согласия органов опеки и попечительства допускается. Таким образом, определенное несоответствие в подходе ГК РФ и ЖК РФ к обменам такого рода должно быть устранено хотя бы с помощью разъяснений Пленума Верховного Суда РФ.

Следует обратить внимание и на то, что ГК РФ (ст. 292) в настоящее время предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства только на сделки по отчуждению такого жилого помещения, в котором проживали находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и интересы указанных лиц. Иными словами, ГК РФ презюмирует добросовестность родителей - собственников жилых помещений - и не требует получения ими согласия органов опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению жилого помещения.

9. Нормой ч. 4 комментируемой статьи для органов опеки и попечительства установлен 14-дневный срок для дачи разрешения на осуществление обмена. Соответственно, в рамках этого же срока органы опеки и попечительства при выявлении нарушений прав или законных интересов указанных лиц принимают решение об отказе в даче согласия на осуществление обмена жилыми помещениями. Срок исчисляется не календарными, а рабочими днями (т.е. течение срока приостанавливается на выходные и праздничные дни) и начинает течь с момента подачи заявителями заявлений о намерениях осуществить обмен жилыми помещениями. Отказ органов опеки и попечительства в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

10. Допускается обмен жилыми помещениями, находящимися как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Жилищный кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений того, как часто может производиться обмен в зависимости от времени совершения предыдущего обмена.

Нет какого-либо ограничения и по количеству обменивающихся сторон. Вместе с тем при совершении обмена должно соблюдаться важное требование: вселение в обмениваемое помещение иных лиц, кроме супруга нанимателя, его детей и родителей, требует обязательного учета размера общей площади помещения, приходящегося на одного человека, который не может быть менее учетной нормы, т.е. нормы постановки на учет нуждающихся в получении жилого помещения по договору социального найма. В случае если в результате обмена на одного человека будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения, наймодатель вправе отказаться дать согласие на такой обмен жилыми помещениями.

К сожалению, это важное положение содержится не в "той" статье ЖК РФ, а ст. 73 Кодекса, посвященная условиям, при которых обмен жилыми помещениями в фонде социального использования не допускается, содержит исчерпывающий перечень таких условий, что нуждается в корректировке законодателя.


Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается


Комментарий к статье 73


1. Перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями социального жилья не допускается, сформулирован как исчерпывающий, хотя таковым на самом деле не является. Дополнительное условие, при котором обмен жилой площадью не допускается, фактически сформулировано в ст. 72 (ч. 5) ЖК РФ и связано с необходимостью соблюдения при обмене нормы общей площади жилого помещения, приходящейся на одного члена семьи, за исключением супруга нанимателя, его детей и родителей.

2. Обмен жилыми помещениями не допускается в том случае, если право нанимателя на занимаемую жилую площадь поставлено под сомнение и имеет спорный характер. Такое сомнение существует, когда нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения.

Основания, по которым с нанимателем жилого помещения может быть расторгнут договор социального найма, перечислены в ст. 83 ЖК РФ. К ним относятся: невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев; разрушение или повреждение жилого помещения как самим нанимателем, так и теми гражданами, за действия которых он отвечает (поднанимателей, временных жильцов); систематическое нарушение прав и интересов лиц, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (в ЖК РФ содержится менее правильное указание на нарушение прав и интересов соседей); использование жилого помещения не по назначению, т.е. за пределами допустимого использования жилья согласно ст. 17 ЖК РФ. Дополнительное основание расторжения договора социального найма содержится в ст. 29 Кодекса и связано оно с проведением самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения.

До разрешения судебного спора в пользу нанимателя обмен не может быть оформлен, так же как и до разрешения судебного спора по поводу жилого помещения между нанимателем и членами его семьи.

По смыслу комментируемой статьи под изменением договора социального найма, связанным со спором по поводу конкретного помещения, следует понимать не всякое изменение договора, а лишь то, о котором говорится в ст. 82 ЖК РФ. В частности, обмен не может быть совершен до тех пор, пока не разрешится вопрос о том, кто из дееспособных членов семьи нанимателя будет представлять интересы семьи после смерти прежнего нанимателя. До разрешения всех иных споров, связанных с пользованием обмениваемым помещением (например, в связи с вселением нового члена семьи нанимателя), обмен будет невозможен по п. 2 ст. 73 ЖК РФ.

3. Непригодность жилого помещения для проживания также препятствует проведению обменов жилыми помещениями. Это вызвано тем, что признанное непригодным для проживания жилое помещение прекратило свое существование в качестве жилого помещения. Непригодность для проживания сегодня обусловливается состоянием аварийности, ветхости жилья либо выявлением в нем вредных факторов воздействия внешней среды (см. Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552).

4. В качестве условий, препятствующих обмену жилыми помещениями, названы предстоящий снос дома или его переоборудование для использования в других целях. Применительно к сносу жилого дома имеется в виду случай, связанный с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Однако запрет на обмен жилого помещения, находящегося в жилом доме, подлежащем сносу, в системной связи с иными положениями ЖК РФ представляется абсолютно надуманным. Наличие этого правила в ЖК РСФСР было понятно и объяснялось тем, что наймодателю было небезразлично, какое число граждан будет проживать в сносимом доме: проживающие в нем лица подлежали обеспечению жилым помещением по норме предоставления. Теперь же согласно ст. 89 ЖК РФ при сносе дома выселяемым из него гражданам должно быть предоставлено равнозначное по общей площади жилье. Таким образом, наймодателю в этой ситуации совершенно безразлично, сколько человек будет проживать в жилом помещении, подлежащем обмену. Поэтому было бы разумно отказаться от этого запретительного условия обмена.

Неточным является и употребление в п. 4 комментируемой статьи термина "переоборудование" применительно к использованию жилого помещения в других целях. В ЖК РФ говорится о переустройстве и перепланировке жилого помещения, даются их понятия; понятия "переоборудование" и "реконструкция", содержащиеся в ЖК РФ, им не объясняются. Вместе с тем, по-видимому, в этом случае законодатель имел в виду перевод жилого помещения в нежилое, т.е. ситуацию, в результате которой жилое помещение, являющееся предметом обмена, должно будет прекратить свое существование в качестве жилого помещения, поэтому более точно было бы говорить именно о переводе жилого помещения в нежилое как об условии, запрещающем его обмен.

Для того чтобы все названные обстоятельства (непригодность для проживания, снос или переоборудование жилого помещения для использования в других целях и т.д.) исключали возможность обмена жилого помещения, они должны быть оформлены решением соответствующего органа и приняты в установленном законом порядке.

5. Обмен жилыми помещениями не допускается, если принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме. На наш взгляд, это основание для запрета обмена также должно быть исключено из действующего законодательства. Сами по себе переустройство и (или) перепланировка жилых помещений (см. комментарий к ст. 25 ЖК), даже если они требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения и производятся при капитальном ремонте дома, не могут и не должны служить препятствием для обмена жилой площади, поскольку, к примеру, перенос санитарно-технического оборудования либо изменение конфигурации жилого помещения не может вести к его сколько-нибудь серьезной трансформации. Проведение в ходе капитального ремонта таких работ, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено, либо его общая площадь существенно уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо существенно увеличится, и тем самым общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, также безразлично наймодателю, поскольку в этом случае он обязан предоставить нанимателю другое благоустроенное жилое помещение, размер которого равен площади ранее занимаемого помещения. В силу этого наймодателю юридически безразлично и число граждан, которые могут проживать в таком помещении, поскольку для их переселения, как это было предусмотрено ранее действовавшим ЖК РСФСР, не потребуется большего количества жилой площади.

6. Обмениваемым помещением может быть и комната в коммунальной квартире, предоставленная гражданам на условиях договора социального найма. Такой обмен полностью подчинен общим правилам. На обмен комнаты в коммунальной квартире не требуется согласие других нанимателей или собственников комнат в коммунальной квартире. Препятствием для совершения этого обмена является вселение в коммунальную квартиру гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих. Перечень этих заболеваний должен быть установлен Правительством РФ (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК). Вселение в коммунальную квартиру гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих, с неизбежностью затронуло бы законные интересы нанимателей или собственников, проживающих в данной коммунальной квартире.


Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма


Комментарий к статье 74


1. По сравнению с ЖК РСФСР ЖК РФ содержит более подробную регламентацию отношений, связанных с оформлением обмена жилыми помещениями.

2. Процедура оформления обмена жилыми помещениями выглядит следующим образом.

Начинается она с оформления сторонами (нанимателями жилых помещений) договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене устанавливает волеизъявление сторон на обмен конкретными жилыми помещениями.

Требования к форме договора об обмене жилыми помещениями сводятся к тому, что данный договор должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.

Закон не предусматривает необходимость нотариального удостоверения договора об обмене жилыми помещениями. Однако в случаях, когда нотариальное удостоверение не является обязательным, договор об обмене жилыми помещениями может быть нотариально удостоверен по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК).

Существенным условием любого договора, в т.ч. договора об обмене жилыми помещениями, является его предмет. Соответственно, рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он включает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемые по договору обмена жилые помещения. Отсутствие, например, данных о размере жилого помещения, его местонахождении может означать, что соответствующее существенное условие не согласовано и, следовательно, сам договор не считается заключенным.

Заключение договора об обмене жилыми помещениями предполагает соблюдение правил о норме общей площади на одного проживающего. Соответственно, от сторон требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие о вселяющихся в обмениваемые жилые помещения лицах.

3. Важно отметить, что каждая из сторон договора представляет заключенный договор об обмене наймодателю, с которым у нее заключен договор социального найма на занимаемое жилое помещение, для получения разрешения (согласия) на обмен. Очередность подачи наймодателю заключенного договора об обмене (оригинала) устанавливается по выбору обменивающихся сторон.

Наймодателем проверяется только одно - нарушены или нет запретительные нормы об обмене. При отсутствии оснований для отказа в обмене наймодатель обязан вынести решение о согласии на осуществление обмена.

В п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 судам разъяснено, что "наймодатель, согласно части 4 статьи 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ и частью 5 статьи 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи".

Жилищный кодекс РФ в ч. 5 ст. 72 устанавливает дополнительное условие, при котором наймодатель вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма. Так, наймодатель может отказать в обмене в том в случае, если в результате вселения в обмениваемое помещение на одного проживающего (за исключением вселившихся супруга нанимателя, его детей и его родителей) будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения (ч. 1 ст. 70 ЖК). По существу в данном случае речь идет о таком существенном ухудшении жилищных условий участников договора обмена, которое может повлечь за собой признание этих граждан нуждающимися в получении жилых помещений по договору социального найма. Однако при рассмотрении споров по данному вопросу необходимо исходить из того, что в ч. 5 ст. 72 ЖК РФ указано на право, а не на обязанность наймодателя отказать в обмене в случае, если в результате вселения в обмениваемое помещение на одного проживающего (за исключением вселившихся супруга нанимателя, его детей и его родителей) будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения. Таким образом, законодатель предоставил право наймодателю (вероятно, в зависимости от конкретной ситуации) решать вопрос о запрете или разрешении на вселение новых нанимателей в жилое помещение в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Кроме того, данную норму следует применять в системной связи со ст. 53 ЖК РФ, в которой предусмотрены последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий. Граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные условия, в т.ч. путем обмена, принимаются на учет нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения намеренных действий. Все эти обстоятельства наймодателю необходимо оценивать в совокупности при решении вопроса, связанного с обменом жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

При этом следует иметь в виду, что понуждение наймодателя к даче согласия на обмен жилыми помещениями при наличии ограничения, предусмотренного ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, в судебном порядке Кодексом не предусмотрено.

В судебном порядке по правилам искового производства нанимателем и членами его семьи может быть оспорен отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями <1>.

--------------------------------

<1> См.: п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.


Решение о даче согласия на обмен должно быть принято в течение 10 рабочих дней со дня представления наймодателю договора об обмене. Этот срок, установленный ЖК РФ, является единым как для дачи согласия на обмен, так и для принятия решения об отказе в обмене.

В том случае, если в обмениваемом жилом помещении проживают лица, находящиеся под опекой (попечительством), нанимателю жилого помещения необходимо предварительно получить разрешение (согласие) органов опеки и попечительства перед тем, как представлять договор об обмене для согласования наймодателю.

4. Комментируемая статья в отличие от ранее действовавшей ст. 67 ЖК РСФСР, которая регламентировала обмен жилыми помещениями, не содержит условия о взаимной передаче сторонами обмена прав и обязанностей, вытекающих из договора социального найма жилого помещения, поскольку договор об обмене жилыми помещениями более правильно рассматривать не как перемену лиц в обязательстве, а как прекращение одних правоотношений и возникновение других.

Как указывает Ю.К. Толстой, в том случае, когда у правоотношения полностью меняется объект, происходит не изменение, а прекращение правоотношения <1>.

--------------------------------

<1> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. С. 63, 77.


Возникновение права на обмененное жилое помещение не должно ставиться в зависимость от правомочий прежнего нанимателя и быть отягощено его обязательствами. Объем прав и обязанностей для нового нанимателя может оказаться иным - большим или меньшим.

Например, наниматель, признанный малоимущим, освобождается от обязанности вносить плату за пользование жилым помещением (плату за наем) (ч. 9 ст. 156 ЖК), тогда как объем обязанностей для нового нанимателя (лица, въезжающего в жилое помещение в порядке обмена) в части платы за пользование жилым помещением будет иным в случае, если он не будет признан малоимущим. Наниматель, не являющийся малоимущим, не освобождается от обязанности вносить плату за пользование жилым помещением (плату за наем).

5. В соответствии с нормами ЖК РФ прежний договор социального найма на обмениваемое жилое помещение подлежит расторжению для каждой из сторон. Наймодатель обязан одновременно заключить новый договор с гражданами, которые вселяются в обмененное жилое помещение.

Таким образом, гражданин - наниматель жилого помещения, получивший в результате обмена жилое помещение в пользование, на основании договора об обмене и принятого наймодателем решения об обмене жилыми помещениями вправе требовать от наймодателя заключения договора социального найма и передачи жилого помещения. Таким образом, соглашение об обмене жилыми помещениями будет вступать в силу с момента заключения нового договора социального найма на обмененное помещение.

Расторжение прежних договоров социального найма и заключение новых должны оформляться наймодателем в течение 10 рабочих дней со дня представления договора об обмене жилыми помещениями и решений, принятых каждым наймодателем обмениваемых помещений.