Geum.ru

Кодексу российской федерации материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 15 апреля 2010 года Издание третье, переработанное и дополненное

Вид материалаКодекс
Подобный материал:
1   ...   13   14   15   16   17   18   19   20   ...   47

16. Пунктом 3 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Реализация правомочий по пользованию имуществом, в том числе находящимся в общей собственности, представляет собой реализацию одного из элементов, составляющих содержание права собственности. Поскольку имущество находится в общей долевой собственности, решение о его передаче в пользование отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Затрагивая вопрос о субъектах права, которым могут быть переданы в пользование отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме, следует отметить, что в рамках своей компетенции указанное общее собрание вправе решать вопрос о передаче в пользование данного имущества лицам как из числа собственников этого общего имущества, так и из числа любых иных лиц. Субъектный состав может учитываться при установлении размера возмещения за предоставленное в пользование имущество. Соответственно, если какое-либо имущество из состава общей собственности предоставляется в пользование одному из участников общей собственности, то может учитываться размер его доли в общем имуществе в данном доме при установлении указанного размера возмещения.

17. Достаточно очевидно, что, хотя п. 3 ч. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность передачи в пользование "общего имущества в многоквартирном доме", это не означает возможность передачи всего состава такого общего имущества, поскольку данная передача нарушит правовой режим пользования основных объектов собственности в многоквартирном доме - жилых и нежилых помещений. При этом ч. 4 ст. 36 ЖК РФ прямо предусматривает возможность передачи в пользование иным лицам именно объектов общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, реализуя предусмотренную п. 3 ч. 2 комментируемой статьи компетенцию, решает вопросы, связанные с предоставлением в пользование конкретных объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Одновременно следует учитывать, что не все части общего имущества в силу их функционального предназначения могут быть предоставлены в пользование. Такие объекты, как подъезд, лифтовые и вентиляционные шахты, системы и приборы технического учета, лестничные марши и площадки и другие подобные объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения всего многоквартирного дома и постоянно обеспечивающие функциональное назначение жилых и нежилых помещений в этом доме, не могут быть предоставлены в пользование. Иные объекты, например чердачные помещения, подвалы, земельные участки и другие, могут быть предоставлены в пользование, если это не приводит к ущемлению прав и законных интересов собственников в многоквартирном доме, нарушению эксплуатации такого дома.

18. Практика свидетельствует, что, несмотря на то что еще до введения в действие ЖК РФ многие элементы многоквартирного дома были отнесены ГК РФ (ст. 290) к объектам общего имущества данного дома, такие объекты передавались администрациями городов в пользование третьим лицам без участия самих собственников указанных объектов.

Достаточно широкое распространение получило размещение наружной рекламы на стенах и крышах многоквартирных домов. Действовавший до 1 июля 2006 г. ФЗ от 18 июля 1995 г. N 108-ФЗ "О рекламе" <1> предусматривал, что размещение рекламы, в том числе на зданиях, сооружениях, иных объектах, и определение размера и порядка внесения платы за размещение рекламы осуществляются на основании договора с собственником либо с лицом, обладающим вещными правами на указанные объекты, при наличии разрешения соответствующего органа местного самоуправления. Федеральный закон от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе" <2> также предусматривает, что установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2864.

<2> СЗ РФ. 2006. N 12. Ст. 1232.


Вместе с тем органы местного самоуправления и органы государственной власти таких субъектов Федерации, как города федерального значения Москва и Санкт-Петербург, не только выдавали разрешения, но и заключали договоры на размещение наружной рекламы без учета положений как ранее действовавшего, так и более нового из названных федеральных законов и ГК РФ (ст. 247), т.е. без разрешения правообладателя мест размещения рекламы <1>.

--------------------------------

<1> Так, в некоторых городах уполномоченные органы принимали решения, обязывающие рекламодателей и рекламопроизводителей заключать договоры на размещение рекламы не с собственниками общего имущества в многоквартирных домах, которые используются для размещения рекламы, а с городским уполномоченным органом либо с созданным им для этих целей унитарным предприятием. При этом они ввели такие неправовые понятия, как "рекламное пространство" "рекламные площади", которые принадлежат им на праве собственности.

К примеру, Постановлением правительства г. Москвы от 22 января 2002 г. N 41-ПП "О перспективах развития и правилах размещения средств наружной рекламы, информации и оформления города" было предусмотрено, что размещение средств наружной рекламы и информации осуществляется на основании разрешения на распространение наружной рекламы, договора с Комитетом рекламы, информации и оформления г. Москвы, если сумма оплаты по договору превышает 2 млн. рублей в год, или с государственным унитарным предприятием г. Москвы "Городская реклама и информация", если сумма оплаты по договору не превышает 2 млн. рублей в год. При этом, когда встает вопрос о необходимости согласования размещения наружной рекламы на стене или крыше многоквартирного дома с гражданами, проживающими в этом доме и владеющими квартирами на правах собственности, названный Комитет обязывает согласовывать такое размещение только с дирекцией единого заказчика, подменяя решение собственников о предоставлении объекта общего имущества в многоквартирном доме в пользование решением этой организации как балансодержателя. Тем самым данный Комитет неправомерно рассматривает т.н. балансодержателя (обслуживающую организацию) в качестве единственного собственника многоквартирного дома.


Жилищный кодекс РФ прямо предусматривает, что решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решения иных органов и лиц не могут подменять решение такого общего собрания. При этом предоставление собственниками за плату отдельных конструктивных элементов многоквартирных домов в целях их использования для размещения рекламы, оборудования связи и т.п. может служить дополнительным финансовым источником содержания общего имущества многоквартирного дома.

Вместе с тем продолжавшиеся многочисленные и повсеместные нарушения прав собственников помещений в многоквартирных домах по вопросу размещения рекламы послужили основанием для внесения дополнительных изменений в законодательство, в том числе в комментируемую статью <1>. Теперь к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме непосредственно отнесено принятие решений о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Одновременно п. 3.1 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции названного собрания отнесен вопрос об определении круга лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания. Документом, подтверждающим согласие указанных собственников на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, является протокол общего собрания таких собственников <2>.

--------------------------------

<1> Изменения, уточняющие компетенцию общего собрания в вопросах принятия собственниками помещений в многоквартирных домах решений о размещении рекламы, вступили в силу с 29 сентября 2009 г.

<2> См. п. 2 ч. 11 ст. 19 ФЗ от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе".


19. Пунктом 4 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесен вопрос, связанный с выбором способа управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при всей своей значимости как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников все же является недостаточно гибким инструментом для руководства всей текущей деятельностью по управлению данным домом. В связи с этим ст. 161 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать на своем общем собрании способ управления таким домом. При этом ЖК РФ предусматривает возможность выбора одного из нескольких способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, или управление управляющей организацией (см. комментарий к статьям разд. VIII ЖК).

Выбор способа управления не означает прекращения действия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как органа управления данным домом или утрату им правомочий. Часть 1 ст. 44 ЖК РФ на этот случай не предусматривает каких-либо исключений. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ должно проводиться ежегодное общее собрание. При этом императивность данной нормы также не ставится в зависимость от выбранного способа управления.

20. В случае выбора непосредственного способа управления общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме продолжает осуществлять свои правомочия как орган управления многоквартирным домом.

При выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме возлагает на другой субъект права осуществление части своих правомочий. При этом следует иметь в виду, что указанный орган управления многоквартирным домом передает не свои правомочия (они остаются у него), а возможность их реализации. Такая передача представляет собой способ осуществления правомочий названного органа управления многоквартирным домом, а не способ их отчуждения, при котором данный орган лишился бы указанных правомочий.

В данном случае следует помнить, что непосредственным носителем права на управление многоквартирным домом является собственник помещения в этом доме и его право на управление многоквартирным домом следует из его права собственности на помещение в этом доме. Поскольку каждый такой собственник является лишь обладателем доли в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК; ст. 37 ЖК), то, как уже указывалось, возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам, затрагивающим общие интересы. Таким коллективным органом и выступает общее собрание указанных собственников, поэтому именно коллектив собственников обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом (общим имуществом многоквартирного дома). Иные лица, такие как товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, получают возможность реализации отдельных правомочий по управлению многоквартирным домом от собственников помещений в этом доме на основании решения общего собрания собственников. Данный принцип лежит в основе концепции управления многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме, выбирая способ управления своим домом с наделением иного субъекта права определенной частью своих правомочий по управлению им, по существу принимают на себя обязательство воздерживаться от активных действий, препятствующих исполнению указанных правомочий.

21. Пункт 5 ч. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность отнесения к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и других вопросов, прямо отнесенных ЖК РФ к компетенции названного органа управления многоквартирным домом. В частности, ЖК РФ к таким вопросам относит:

- установление сроков, порядка проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядка уведомления этих собственников о принятых им решениях, определение способа доставки сообщения о проведении общего собрания (см. комментарий к ст. 45 ЖК);

- принятие решений о создании товарищества собственников жилья (см. комментарий к ст. 136 ЖК) и об утверждении устава такого товарищества при его создании (см. комментарий к ст. 136 ЖК), о его преобразовании в жилищный или жилищно-строительный кооператив (см. комментарий к ст. 140 ЖК), о его ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 141 ЖК);

- определение размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (см. комментарий к ст. 156 ЖК);

- решение вопросов, связанных с непосредственным управлением многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 164 ЖК).

Кроме того, Вводный закон (ч. 3 ст. 16) относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вопрос, связанный с принятием решения о формировании земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества в таком доме объекты недвижимого имущества, если данный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ.


Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме


Комментарий к статье 45


1. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждый такой собственник - владелец доли общего имущества в этом доме может выразить свою волю по всем вопросам, связанным с управлением данным домом, в том числе с порядком пользования, в установленных пределах распоряжения и содержания общего имущества в доме, и тем самым реализовать принадлежащее ему право на участие в управлении многоквартирным домом.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить свое общее собрание (годовое общее собрание). При этом ЖК РФ не определяет временные границы (сроки), порядок проведения такого собрания, а также то, какие вопросы в обязательном порядке должны решаться на нем, т.е. обязательно включаться в повестку дня собрания.

Согласно ч. 1 комментируемой статьи собственники самостоятельно должны решать указанные вопросы на своем общем собрании. При этом возникает вопрос о пределах свободы собственников при установлении порядка проведения ежегодного общего собрания. В частности, вправе ли собственники изменить порядок принятия решений, требования о кворуме, обязательности оформления протоколов и т.п.

В данном случае необходимо учитывать, что законодатель, дав наименование комментируемой статье "Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме", тем самым очертил круг связанных с данным вопросом отношений, часть которых стала предметом регулирования названной статьи, - это отношения, возникающие в связи с определением наличия кворума собрания и информированием сособственников о предполагаемом проведении собрания. Поэтому другие вопросы, связанные с порядком принятия решений, голосования, проведения собрания в форме заочного голосования и отраженные в ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ, не отнесены законодателем к порядку проведения общих собраний, в связи с чем предусмотренные в указанных статьях требования в равной степени распространяются на годовые общие собрания и сособственники при установлении порядка проведения годового собрания не вправе ограничить применение таких требований.

Данный вывод подтверждается и тем, что законодатель в ч. 1 комментируемой статьи не относит порядок уведомления о принятых собранием решений, установленный ч. 3 ст. 46 ЖК РФ, к порядку проведения собрания. В частности, в ч. 1 комментируемой статьи прямо указывается на необходимость установления, наряду с порядком проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядка уведомления о принятых таким собранием решений. При этом следует обратить внимание на то, что с учетом буквального толкования ч. 3 комментируемой статьи (данная часть прямо предусматривает обязательность проведения повторного общего собрания собственников при отсутствии установленного этой частью кворума для проведения годового общего собрания) собственники при установлении порядка проведения годового общего собрания не вправе изменить закрепленные в указанной части условия о правомочности такого собрания (кворуме).

Соответственно, собственники помещений в многоквартирном доме в рамках установления порядка проведения годового общего собрания могут определить конкретную дату, время и место ежегодного проведения такого собрания либо временной период, в рамках которого должно проводиться данное собрание, постоянный перечень вопросов, включаемых ежегодно в повестку дня собрания, порядок направления сообщений о его проведении, в том числе порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, включая адрес или место, где их размещают и где с ними можно ознакомиться, форму проведения данного собрания, лиц, ответственных за его проведение, порядок уведомления о принятых собранием решениях и другие вопросы, связанные с проведением годового общего собрания, за исключением тех, которые должны решаться в рамках требований, установленных в ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ, а также требования о кворуме, предусмотренного ч. 3 ст. 45 Кодекса.

3. Обязательная ежегодность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обусловлена прежде всего тем, что существует достаточно большой круг вопросов, которые требуют ежегодного внимания собственников общего имущества в многоквартирном доме. Это вопросы, которые связаны с поддержанием в надлежащем состоянии инфраструктуры многоквартирного дома и самого такого дома, поскольку этот объект недвижимости с течением времени подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному разрушению, и поэтому он, безусловно, нуждается в постоянной заботе и внимании (контроле за его состоянием). При этом следует отметить, что ЖК РФ не предусматривает последствий несоблюдения собственниками помещений в многоквартирном доме требования о ежегодном проведении общего собрания.

4. Собственники помещений в многоквартирном доме по мере необходимости могут также проводить внеочередные общие собрания, которые созываются по инициативе любого из собственников и проводятся в порядке, установленном ЖК РФ. При этом достаточно очевидно, что до определения сроков и порядка проведения годовых общих собраний первое общее собрание будет являться внеочередным. Соответственно, вопросы, связанные с проведением первого годового общего собрания, могут быть определены на общем собрании, созванном по инициативе любого из указанных собственников и проводимом в порядке, установленном ЖК РФ для проведения общих собраний.

Возможность проведения внеочередных собраний предусмотрена для более гибкого и оперативного вмешательства собственников в процесс управления многоквартирным домом. Следует отметить, что ЖК РФ не называет конкретных случаев, когда в обязательном порядке должно быть созвано внеочередное общее собрание. Вместе с тем к таким случаям можно отнести случаи возникновения обстоятельств, при которых собственники помещений в многоквартирном доме обязаны принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья (см. комментарий к ст. 141 ЖК).

Внеочередные собрания можно было бы охарактеризовать как "чрезвычайные собрания". Данный термин очень точно определяет статус внеочередного собрания и его значение в жизни многоквартирного дома. Как правило, внеочередные собрания носят чрезвычайный характер, поскольку, к примеру, являются основным средством выяснения отношений, разрешения возникающих споров между собственниками и управляющей организацией или между отдельными группами собственников.

5. Особенность созыва и проведения внеочередного собрания, в отличие от годового собрания, состоит в том, что, во-первых, внеочередное собрание может быть созвано любым собственником и, во-вторых, порядок его проведения императивным образом определен ЖК РФ. Годовое же собрание с учетом его периодичной специфики может проводиться без созыва каким-либо лицом: например, определенный решением общего собрания порядок может предусматривать проведение годового собрания ежегодно 31 декабря очередного года. При этом может быть определен особый порядок его проведения, в том числе уведомление собственников о принятых решениях, формирование повестки дня такого собрания, места проведения и т.п. Именно в годовом общем собрании могут участвовать представители управляющей организации, с которой собственники заключили договор, либо представители товарищества собственников жилья, когда может быть оценена их деятельность по управлению многоквартирным домом и т.п.

6. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает общее требование для проведения как годового, так и внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части соблюдения кворума - минимально необходимого количества голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными.

Требование о кворуме общего собрания ЖК РФ непосредственно связывает с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов данных собственников, или их представителей. Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочно принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня конкретного собрания, когда к моменту начала его проведения собирается такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме. В противном случае решения общего собрания не будут иметь юридической силы (действует принцип: "Нет кворума - нельзя принимать решения!").