Geum.ru

Мулухов М. И. Ипотечное кредитование: исторический ракурс

Вид материалаДокументы
Подобный материал:

Мулухов М.И.


ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ИСТОРИЧЕСКИЙ РАКУРС


Как известно, основной среднесрочной проблемой Российской экономики является кризис 2003-2005 гг., когда будут выработаны ресурсы большей части основных средств страны. Причем это касается как жилых зданий, так и ресурсов промышленных предприятий. Необходимо срочно предпринять все возможные меры для их восполнения. Основной причиной торможения указанных обновлений является отсутствие долгосрочных кредитов.

Во всем мире данным источником является ипотечное кредитование. И Россия не вправе пренебрегать данным инструментом аккумуляции так называемых «длинных кредитов».

Прежде чем оценивать современное состояние с ипотечным кредитованием в Российской Федерации, необходимо, на мой взгляд, сначала посмотреть в прошлое, возможно, именно там мы обнаружим те рецепты, которые помогут вывести современную экономику России на международный уровень.

Как известно, в начале двадцатого века Россия по развитию кредитно-финансовой системы практически не уступала Западу. Именно оттуда в Россию пришел институт ипотеки, но именно отечественный опыт ипотеки дал многое для ее развития в современных экономических условиях мировой экономики.

Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал практически без законодательного оформления. И хотя ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования, официально ипотека была введена значительно позже.

Первоначально обеспечением исполнительности должника на Руси служила его личность - существовал институт закупничества, при котором свобода лица была порукой кредитору.

Первой формой залога, как считает Г.Ф. Шершеневич, являлось предоставление кредитору права пользования имуществом должника за полученную последним от кредитора сумму денег, причём “кредитор имел право требовать платежа долга, а должник имел право требовать возвращения имущества при условии платежа долга”.

Наряду с этой формой существовала, по мнению А.С. Звоницкого, и другая, которая заключалась в том, что вещь оставалась в руках должника, а кредитор, вместо пользования заложенным имуществом, получал вознаграждение за свой капитал в виде роста.

Попытки законодательно оформить отношения, возникающие при ипотечном кредитовании, предпринимались в отечественном законодательстве в XVI – XVIII вв. И уже в 1800 году они увенчались успехом в связи с принятием Банкротского устава, который окончательно отменил старый порядок залога недвижимости. Была устранена необходимость предавать в держание кредитора заложенное имение, залоговое право опять приобретает характер права на чужую вещь. Постепенно залог с передачей владения и пользования начал сливаться с отчуждаемыми сделками и “экономическая жизнь устремилась в русло ... формы, которая оставляла вещь до срока в руках должника”.

Таким образом, в российском законодательстве окончательно устанавливается новая система залогового права сходная с римской ипотекой. Заложенное недвижимое имущество остаётся в руках собственника, и при этом нет необходимости передавать его в держание кредитора.

Параллельно с юридической стороной этого вопроса несомненный прогресс произошел, как сейчас принято говорить, в развитии инфраструктуры и инструментария Российского ипотечного кредитования.

Уже в 1754 году были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту при Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 году эти банки были реорганизованы в Государственный заемный банк, который также предоставлял ссуды землевладельцам под залог недвижимости.

В начале XIX в. стали появляться разнообразные виды кредитных институтов. При опекунских советах в Москве и Санкт-Петербурге учреждались новые кредитные учреждения – сохранные и ссудные казны. Они принимали вклады от населения и выдавали кредиты под залог недвижимого имущества.

Благодаря поддержке правительства и местного чиновничества, залог приобретал все большую популярность. В то же время необходимо отметить, что целый ряд организационных вопросов, включая акционерное законодательство, коммерческое судопроизводство и другие, не был решен. Особо подвергались критике со стороны современников запреты, наложенные законодательством на продажу заложенного недвижимого имущества и на его перезаложение. В частности, Л.В. Гантовер пишет: “Неразвитость нашего залога заключается в стеснении должника в отношении распоряжаться имением и кредитора - в отношении передачи прав по закладной. Между тем очевидно, что стеснение это не вызывается никакими юридическими соображениями: залог в смысле права кредитора требовать удовлетворения из заложенного имения, представляется в сущности обременением этого имения, то есть таким правом, для которого переход имения в другие руки, или обременения последнего ещё другими правами представляется совершенно безразличным”.

Г.Ф.Шершеневич отмечает: “Существование нескольких последовательно устанавливаемых залоговых прав на одну и ту же вещь создаёт последовательность в осуществлении этих прав и поэтому не противоречит ни логике, ни кредиту”.

Предложения по улучшению и усовершенствованию залогового права России нашли своё отражение в разработанных М.М.Сперанским в первой половине 19 века проектах обновлённого Гражданского положения и Вотчинного устава, где очень подробно было регламентировано залоговое право. При этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу. Важнейшие черты этих проектов сводились к следующему:
  1. Одно и то же имущество могло быть отдано в залог нескольким лицам. В этом случае отношения между залогодержателями определялись последовательностью внесения залоговых прав в вотчинную книгу;
  2. Залоговое право носило ипотечный характер, поэтому залогодержатель не становился владельцем недвижимого имущества;
  3. Приобретённые залогодержателем права на взысканные ссуды с залогодателя могли быть предметом сделок, как между залогодержателями, так и между ними и посторонними лицами;
  4. Залогодержатели могли уступать друг другу старшинство, а лица посторонние - приобретать права требования, обеспеченные залогом.

По мнению дореволюционных русских юристов, в проектах было достигнуто равновесие интересов залогодержателей и залогодателей, поскольку первым обеспечивалась достаточно широкая возможность удовлетворить свои требования, а вторым - право распоряжаться имуществом, служащем обеспечением.

Это не замедлило сказаться на развитии системы кредитования под залог земли и прочей недвижимости. Уже в 1842 году в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открываться первые сберегательные кассы.

В 1859 году было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные институты, одновременно разрабатывался проект по устройству земских банков.

В это же время в России создавались частные кредитные учреждения, правда, с некоторым запозданием от Западной Европы. В 1861 году была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 году было учреждено Общество взаимного кредита. К этому времени относятся учреждение Общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба, создание первых частных акционерных земельных банков.

О широком развитии долгосрочного кредитования в это время можно судить по объему выданных ссуд. В целом их объем составлял: в 1867 году – 99,6 млн. руб.; в 1874 году – 294,9 млн. руб.; в 1877 году – 415 млн. руб.

Несмотря на общий экономический кризис и крах многих коммерческих банков, частное ипотечное кредитование в это время все крепче становилось на ноги. Практически не было «крушений» ипотечных банков: за все время существования залоговой кредитно-финансовой системы из одиннадцати акционерных земельных банков только один потерпел крах и прекратил свою работу.

Одновременно с организацией частных кредитных институтов открывают кредитные учреждения и земства. В 80-х годах XIX века в Санкт-Петербурге и Москве открылись сохранные казны при воспитательных домах, которые принимали вклады и выдавали ссуды под залог недвижимости на срок от одного года до пяти лет. Право кредитных операций по приему вкладов и выдаче ссуд под залог недвижимости было предоставлено также при­казам общественного призрения, которые были учреждены во всех губернских городах (необходимо отметить, что эти инсти­туты не получили должного развития). В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных то­вариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ.

Рост банковских структур привел к жестокой конкуренции между кредитными институтами. В связи с этим российское Правительство в 1872 году приняло меры, ограничивающие об­разование новых залоговых институтов в течение 20 лет.

Тяжелое экономическое положение крестьян после рефор­мы 1861 г., получивших далеко не лучшие земли, необходи­мость корректировки земельной инвестиционной политики способствовали образованию в 1882 году Государственного Крес­тьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли.

Необходимо отметить, что сельскохозяйственные или земельные ссуды выдавались в максимальном объеме 75% покупной цены и крестьяне должны были доплачивать за землю из собственных средств.

Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Однако процентная ставка по ссудам была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% в год.

В связи с лимитированием общего годового объема выдава­емых ссуд (значительное время общая сумма ссуд, выдаваемых крестьянам Государственным Крестьянским поземельным бан­ком, ограничивалась 5 млн. руб. в год), а также высоким ссудным процентом общий объем выданных Государственным Крестьянским поземельным банком ссуд был небольшим. Так, на 1895 год было выдано ссуд на 82,4 млн. руб. на покупку 2,4 млн. десятин земли, что составило менее 2% всех выкуп­ленных крестьянами земель (общая площадь крестьянского землевладения исчислялась в 136,4 млн. десятин).

Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб. Однако основную сумму кредитного долга составил долг Госу­дарственного Дворянского земельного банка, открытого в 1885 году для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги, а также страховой процент). Из всей суммы лишь 49,6 млн. руб. приходилось на долю Госу­дарственного Крестьянского поземельного банка.

Несомненно, государство проводило политику широкой поддержки дворянства как класса собственников. Сроки кре­дитования для дворян постоянно увеличивались, в итоге мак­симальный срок кредитования составил 66,5 года. Непосред­ственно Государственный банк России осуществлял большую финансовую помощь Государственному Дворянскому земель­ному банку. Помимо огромных кредитов, за счет государствен­ных дотаций предоставлялись различные льготы заемщикам Государственного Дворянского земельного банка, в частности процент по ссудам банка в дальнейшем был снижен до 4. Потомственные дворяне могли получать дополнительные ссуды. Более того, по прошествии 5 лет допускался пересмотр срока ссуды без увеличения суммы долга. (Интересная деталь; этот механизм — рефинансирование ипотечного кредита — только недавно стали широко применять американские банки.)

И только в 1896-1898 гг. условия стали реально меняться в лучшую сторону для крестьянства: крестьянину могли выда­вать ссуды в размере 90 и даже 100% оценки приобретаемой земли. Банковский процент снизился до 3,5 и 4,5.

Огромные неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и организация новых рыночных инсти­тутов, успешно работающих со всеми классами общества, резко изменили последующую кредитно-финансовую политику госу­дарства.

В это время в России выходит закон об организации учреж­дений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которым госу­дарство оказывает огромную помощь. Вновь открывающиеся кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредито­ром выступал непосредственно Государственный банк России.

К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. действовало уже 15 450 товариществ. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. Действовали земские кассы.

С 1913 года в стране создавались кассы городского и земского кредита, также занимавшиеся долгосрочным кредитованием. Успешно развивались и частные банки, которые работали в основном с недвижимостью в городах.

На практике основной схемой ипотечного кредитования до 1917 года следует признать следующую: органы местного самоуправления формировали кредитные общества, являвшиеся основой системы. Кредитные ресурсы формировались, прежде всего путём использования ипотечных облигаций, выпускаемых на муниципальном уровне. Кредитное общество являлось одновременно эмитентом обязательств при их выпуске в обращение, ссудодателем при выдаче ипотечного кредита и залогодержателем при приёме закладного свидетельства в обеспечение кредита. Эти долговые обязательства были весьма надёжны и ликвидны, так как устав общества предусматривал круговое ручательство всего заложенного в нём имущества, что подкреплялось вступлением заёмщика в ряды общества. Общество принимало облигации для расчётов по капитальному долгу, но не по процентам, тем самым заёмщик мог расплачиваться с обществом его же облигациями. Сумма выдаваемого кредита была на 40 - 50 процентов ниже стоимости залога, что было не очень выгодно, но обеспечивало и обществу и заёмщику отсутствие кризисных ситуаций. Важно то, что по долгосрочным ипотечным обязательствам платился более низкий процент, чем по коммерческим кредитам, а собственно кредит являлся мощнейшим стимулом для инвестиций. Одной из особенностей российского ипотечного кредитования был способ контроля государством эмиссии муниципальных бумаг - оно широко применяло практику приёма этих бумаг для оплаты по казённым подрядам.

Многие элементы российской ипотеки, которая существовала до 1917 года, были взяты на вооружение разными странами – это элементы вторичного рынка, револьверные кредиты, большие сроки ипотечного кредитования и другие. Большинство западных новаций воспринимается у нас в настоящее время как чужое, несмотря на истинно российские корни современных западных технологий, просто это «хорошо забытое старое».

В это время залог являлся самым надежным и гарантиро­ванным способом обеспечения кредита. Несмотря на то, что экономическое, политическое и социальное развитие России значительно уступало ведущим западным странам, создавались самые разнообразные организационно-правовые формы инсти­тутов ипотечного кредита.

В это время в стране существовали: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Государст­венный Дворянский земельный банк, Особый отдел Государ­ственного Дворянского земельного банка и 18 частных банков, а также городские кредитные общества и городские обществен­ные банки, земские банки, общества взаимного поземельного кредита, ссудно-сберегательные и кредитные товарищества и другие залоговые учреждения.

Несомненно, долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленнос­ти, сельского хозяйства, городского хозяйства.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные, имевшие хорошее ликвидное обеспечение - недвижимость, стоимость которой не была сильно подвержена инфляции.

К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного креди­тования в России закончилось.

Итак, к 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще орга­низована. Залоговая банковская система включала государст­венные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты.

После революции частная собственность на недвижимость, в том числе на землю, в основном была ликвидирована. С ее ликвидацией ипотечные банки прекратили свое существование и ипотека была полностью изъята из административно-команд­ной экономики, которая пришла на смену рыночной.

Из всего вышесказанного следует, что специфический российский опыт долгосрочного кредитова­ния, и в частности под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в разви­тии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых интересных современных инвестиционных и ипотечных инструментов.


Литература

  1. Гантовер Л.В. Залоговое право. М.: БЕК, 1995.
  2. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. Киев. 1912.
  3. Мехряков В.Д. Развитие кредитных учреждений в России. И.: Дека, 1996.
  4. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит: М.: ЗАО «Изд-во «Экономика», 2001.
  5. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912.