Geum.ru

"Переоформление юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками: правоприменительная практика"

Вид материалаДокументы
Подобный материал:
  1   2   3


стенограмма


парламентских слушаний на тему "Переоформление юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками: правоприменительная практика"


30 октября 2008 года


В.К. Гусев

Давайте начнем работать. Валерий Петрович – очень известный у нас специалист, главный советник аппарата, и он решил броситься в демократию. Давайте, говорит, еще пять – семь минут подождем. Кто же так начинает мероприятие в таком органе, как парламент?! Демократия пусть останется за воротами, а здесь должны быть порядок и дисциплина. В 15 часов мы должны начать работать. Вы такой аккуратный и грамотный человек, а бросаетесь в какие-то дебри – угодить. Ну, придут товарищи сюда, присядут… Сейчас так говорят, боятся слова "сядут".

Уважаемые участники слушаний! Причиной проведения этого мероприятия послужила, конечно, очень запутанная и тяжелая история с приватизацией земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, предприятия. Поэтому Комитет Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности и решил провести эти слушания. Причем главное в этом названии – правоприменительная практика, потому что мы – члены Совета Федерации, депутаты Государственной Думы, Правительство – много создаем законов, но зачастую самым слабым местом является правоприменительная практика, не всегда отвечающая тем замыслам, о которых мы пишем.

Я хочу кратко напомнить сейчас о том, что мы имеем в настоящее время. Общеизвестно, что до 2002 года объекты недвижимого имущества приватизировались без земельных участков. В соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в статье 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. И был определен срок – 1 января 2004 года.

Наш комитет – ответственный за эти вопросы. Мы действительно неоднократно изменяли сроки переоформления. Причин несколько. Во-первых, установленная ставка выкупа была слишком обременительна для бизнеса. Во-вторых, некоторые регионы, и прежде всего Москва, не хотели продавать, оформлять, приватизировать землю по очень низкой цене, которая была по ставкам значительно ниже рыночных.

Я не хочу говорить дальше об истинах, с которыми многие знакомы. Давайте послушаем выступающих. Каким образом все-таки нам нужно это сделать? Вы поручите нашему комитету оформить соответствующий документ, чтобы внести поправки? Может быть, стоит применить другую форму вмешательства, которая привела бы к более правильному (и государственному, и частному) использованию земель и их оформлению?

Я предоставляю слово Мадине Наильевне Сафиной, начальнику отдела правового обеспечения земельных и имущественных отношений Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан. Пожалуйста.

М.Н. САФИНА

Здравствуйте! В Республике Татарстан переоформление прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками идет полным ходом. Причем специфика такова, что в основном это делается органами местного самоуправления непосредственно в самом городе Казани, причем только акционерным обществам, которые были приватизированы. В Республике Татарстан переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется Министерством земельных и имущественных отношений, и решение принимается Кабинетом Министров Республики Татарстан. Отмечу самое основное, с чем мы сталкиваемся в ходе нашей работы.

Итак, переоформление прав осуществляется в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Перечень документов, необходимых для переоформления, утвержден приказом Минэкономразвития России от 30 октября 2007 года. На практике при предоставлении юридическими лицами документов по этому перечню возникает проблема, мы не можем однозначно установить, не нарушаются ли права собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, при оформлении права пользования земельным участком. Почему это происходит? Во-первых, в Республике Татарстан до сих пор не выдаются надлежащим образом оформленные кадастровые паспорта на здания, строения, сооружения, из которых было бы видно, на каких земельных участках они расположены. То есть у нас до сих пор нет единой базы оформления. При этом приказом Минэкономразвития не предусмотрено предоставление ситуационных планов, по которым можно было бы проследить количество и качество объектов, расположенных на земельных участках. То есть у нас и ранее возникали ситуации, когда недобросовестные правообладатели земельных участков предоставляли пакет документов, в которых были оформлены земельные участки под чужими объектами недвижимости. На сегодняшний день мы в принципе не можем гарантировать права собственников объектов недвижимости на земельных участках. Это основная проблема. Она вытекает, конечно, из Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", поскольку сейчас переходный период и до настоящего времени у нас в республике нет единой базы.

У нас возникла непростая ситуация с принятием высшим органом исполнительной власти Республики Татарстан решения, устанавливающего размеры и порядок расчета арендной платы за земельные участки. То есть закон, на наш взгляд, не позволяет однозначно определить, в каких случаях арендная плата не должна превышать предельный уровень, установленный федеральным законом. Как у нас в республике было ранее? Арендная плата исчислялась исходя из ставки земельного налога, умноженной на коэффициент. Все было ясно, понятно, всех это устраивало. Однако с внесением изменений в Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" был установлен предел в процентном отношении. То есть в настоящее время мы не можем однозначно определить, касается ли данный предел только переоформляемых земельных участков, то есть ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, или устанавливается в отношении всех земельных участков, просто оформляемых собственниками объектов недвижимости под своими зданиями, строениями, сооружениями.

В принципе это две основные проблемы. Одна –техническая, вторая – это то, что мы все-таки считаем, что нормы закона прописаны недостаточно четко и позволяют варьировать ситуацию в ту или иную сторону. И не совсем ясен вопрос оформления земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, на которых отсутствуют объекты недвижимости, поскольку бланкетная норма отсылает нас к статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в которой говорится об оформлении земельных участков под объектами недвижимости. Мы пытаемся исходить из общих правил, но все-таки это требует уточнения.

В.К. Гусев

Какие есть вопросы к Мадине Наильевне?

У меня к Вам есть вопрос. Скажите, пожалуйста, а почему у вас возникли такие неясности? Кто должен на федеральном уровне или на региональном ответить на эти вопросы?

М.Н. САФИНА

Здесь проблема, я сразу сказала, техническая, я полагаю, что она существует не во всех регионах, в нашем регионе она есть. Это что касается перехода на единую базу ЕГРОКС, где прослеживались бы… То есть у нас законодательно предусмотрена необходимость отражения в кадастровых паспортах объектов недвижимости сведений о земельных участках, но на практике до сих пор этого не происходит. Мы в нарушение приказа Минэкономразвития все-таки просим юридических лиц представить ситуационный план и доказать, что действительно все объекты, расположенные на оформляемом земельном участке, находятся в их собственности. Конечно, здесь все-таки имеет место выход за рамки норм закона. Но у нас это идет на паритетных началах, и мы худо-бедно решаем эту проблему.

Второй вопрос – о формулировке пункта 2 статьи 30 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". У нас даже внутри республики различные органы читают его по-разному. Мы, как орган госвласти, заинтересованный в привлечении максимального количества средств бюджета республики, читаем его с одной стороны. Другие органы читают эту норму совсем по-другому. То есть одни считают, что предельный размер арендной платы, ну, максимально возьмем – 2 процента, устанавливается только в отношении переоформляемых земельных участков, ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования. Другие же считают, что эта норма относится в целом ко всем оформляемым земельным участкам под объектами недвижимости. То есть в принципе требует уточнения, мне кажется, пункт 2 указанной статьи.

В.К. Гусев

Ну, хорошо. Вот Вы уж простите меня, но мне как-то… Вот я – управленец очень давнишний, и для меня такие игры, фишки непонятны. Кто должен внести эту определенность? Как Вы считаете?

М.Н. САФИНА

Я полагаю, Вы ведете к тому, что мы могли бы обратиться с законодательной инициативой?

В.К. Гусев

Нет, нет. Я просто хочу задать вопрос, почему возникают вот эти неопределенности?

М.Н. САФИНА

Ну, возможно…

В.К. Гусев

Ну, как? Один орган… Вы понимаете, очень…

М.Н. САФИНА

Нет, у нас это на какой стадии?.. Высший исполнительный орган субъекта Федерации обязан принять нормативный акт, определяющий размеры и порядок расчета арендной платы. И вот на стадии определения этого размера мы столкнулись с такой ситуацией. Сейчас сделали ни нашим ни вашим: под переоформляемыми участками сделали 2 процента (у нас одним актом…), под всеми остальными уже идет ставка на поправочный коэффициент.

А в целом, мне кажется, норма все равно очень неоднозначна.

В.К. Гусев

Мадина Наильевна, Вы, чувствуется, компетентный человек… Молодой человек, который имеет право на смелость… Вы должны сказать, кто – федеральный ли уровень, ваш ли, региональный…

М.Н. САФИНА

Федеральный уровень, конечно. Все-таки это федеральный закон.

В.К. Гусев

К кому вы обращались на федеральном уровне? Почему я, может быть, немного с напором обращаюсь к нашей выступающей, Мадине Наильевне? Мы пригласили на слушания одного из руководителей Министерства экономического развития и торговли. Они ответили: разбирайтесь сами. Я не просто говорю, мы обязательно запишем в протоколе, что отказ такого органа… Если это зависит от них, то вы, то есть те, кто вносит предложение, обязательно должны знать, тем более, у вас в перспективе еще большая работа. Вы должны просто, не боясь, сказать, что это Минэкономики, или Минюст, или наш Совет Федерации. Вот кто? Где эта запятая?..

Ну, хорошо. Я Вас заклевал. Но обязательно…

М.Н. САФИНА

В целом я не могу назвать конкретный орган, поскольку законопроекты проходят несколько стадий согласований и так далее. То есть это еще должно было учитываться… Но, возможно, не смогли учесть, поскольку норма еще не применялась…

В.К. Гусев

Мадина Наильевна, не защищайте никого! Если закон написан как следует, всё должно быть ясно.

Вы поверьте, вот вчера мы… Мы проводили молодежный форум, он сегодня закончился, и мы выступали... Я был и в Верховном Совете СССР, в Верховном Совете России, первой и второй Государственных Думах, и здесь уже много лет. Мы знаем, что такое закон. Если хотят написать, что в армию, в такую-то охрану принимают людей ростом 1 метр 80 сантиметров и выше, вот в кремлевскую так и пишут: молодые люди, ростом начиная с 1 метра 80. Все понятно. И так в любом законе должно быть написано. Вы посмотрите, чтобы этого не было.

Спасибо Вам большое.

Андрей Михайлович Кудинов, заместитель министра государственного имущества Пензенской области. Мой сосед (я из Саратовской области).

А.М. КУДИНОВ

Уважаемые коллеги! Действительно в правоприменительной практике по данному закону, который касается переоформления прав бессрочного пользования, возникают некоторые проблемы, которые, на наш взгляд, являются следствием некоторых неоднозначных норм данного закона. Скажу сразу для примера. Есть известный термин в этом законе – "ранее отчужденные из государственной собственности". Он все-таки достаточно общий. Этот термин применять можно по-разному, что может вызывать различные негативные последствия. Что имел в виду законодатель на самом деле? То ли ранее отчужденные – до вступления в силу закона № 212-ФЗ, который ввел льготные нормы по выкупу земель, находящихся в бессрочном пользовании, либо теми лицами, которые приобрели объекты недвижимости, либо прежняя норма продолжает действовать, то есть в данном случае закон о приватизации не распространяется на все случаи отчуждения государственного имущества. Да, если отчуждается имущество в порядке приватизации, действительно требуется одновременно и передача земли. Но в самом законе о приватизации государственного имущества есть исключения, в соответствии с которыми он не распространяется на правоотношения при отчуждении имущества государственных предприятий. В конечном итоге это тоже государственное имущество, только без земли, потому что у предприятий она не в собственности. Она либо в бессрочном пользовании, либо в аренде. И, естественно, в этом плане непонятно... Также закон не распространяется и на правоотношения при отчуждении госучреждений, при исполнении судебных актов, когда отчуждается имущество, а также при процедурах банкротства. На все это не распространяется закон о приватизации. Следовательно, до настоящего времени часть объектов продается из государственной собственности без указания цены. Хотя при оценке этих объектов предусматривается, что объект действительно продается без земли, права переходят на землю, то есть либо на право пользования землей в том же объеме, и в дальнейшем уже собственник здания оформляет эту землю на том или ином праве… И судебная инстанция... То есть у нас, действительно, не прецедентное право, но какие-то решения судов есть… В судах говорят: неважно, сколько сделок прошло после приватизации, хоть 10, хоть 20, неважно, когда это было отчуждено. То есть в принципе возникают разные... И злоупотребления в том числе. Я могу сейчас продать объект госпредприятию, потом купить у него и получить право на льготную цену. Ну, к примеру.

А с другой стороны, если предприятие... Например, строительное государственное предприятие. Оно строит объекты недвижимого имущества и впоследствии продает их. Тоже получается отчуждение из государственной собственности, но оно ставится в приоритетное положение по отношению к частным организациям. То есть, если объект покупается у частной организации, я выкупаю его по большой ставке земельного налога, если я покупаю у госпредприятия, то у меня льготная ставка.

То есть этот термин – "ранее отчужденных" – без конкретной привязки к каким-то срокам, к каким-то датам, в каком порядке этот объект был выкуплен, наверное, все-таки дает возможность неоднозначно толковать его. Мы здесь с коллегами общались… и здесь неодинаковое понимание, в регионах это по-разному понимают, и суды у нас по-разному принимают решения. И это дает основания для различного рода... Во-первых, и суды завалены какими-то исками… И другие возникают возможности...

В мелкие детали не буду вдаваться, если, например, часть здания приобретена из государственной собственности, а не всё, как земельный участок. В данном случае хотелось бы эти моменты предложить обсудить и урегулировать более детально, чтобы чиновники, которые являются правоприменителями в данном случае... Все-таки чиновники должны четко руководствоваться законом и знать, когда какую кнопку нажать и на какой секунде…

У меня все. Спасибо.

В.К. Гусев

Пожалуйста, есть вопросы? У меня вопрос к Вам.

Все-таки где та инстанция, которая может внести ясность или большую определенность? Вот термин "ранее отчужденные"… Так я понял? Вы вокруг этого термина играли-играли… И, конечно, суды по-разному могут толковать. Вчера Чайка, вы слышали, выступал на заседании Государственной Думы и сказал, что в муниципалитетах… Я же понимаю, что эти особенно близкие к земле вопросы могут иметь такие недостатки, что их могут толковать по-разному, и 176 чиновников (так уж их называют, я не люблю это слово, потому что многие чиновники работают – будьте здоровы, лопатки мокрые) их осудили. Видите, поэтому должна быть точность, и мы должны подходить с этими требованиями к закону. Так какая инстанция?

А.М. КУДИНОВ

Законодательная инициатива может исходить, то есть это определено, от разных,.. в том числе и от субъектов, я понимаю прекрасно. И, естественно, на федеральном уровне за это отвечает Министерство экономического развития, и любой депутат может внести соответствующие законодательные инициативы, и субъект Российской Федерации, то есть здесь все-таки коллективная ответственность.

В.К. Гусев

Как Вы сами полагаете? "Ранее отчужденные"… Какое может быть для этого другое выражение?

А.М. КУДИНОВ

Все-таки до вступления в силу именно этих поправок в закон, например. То есть вышел закон, который определил льготную ставку. И вот этот момент определился как "ранее отчужденные".

В.К. Гусев

Я почему это говорю? Потому что все это будет фиксироваться у нас в протоколе. И потом мы будем думать в Совете Федерации, каким образом подойти… И наши очень грамотные советники, и члены Совета Федерации.

Хорошо. Если нет вопросов…

Я хочу сейчас предоставить слово начальнику Управления земельной политики Министерства имущественных отношений Московской области Ирине Станиславовне Андряковой, Московская область. Мы представляем, насколько сложны здесь все вопросы.

Пожалуйста.

И.С. АНДРЯКОВА

Добрый день, коллеги! Я хотела бы осветить проблемы, которые сложились в нашем субъекте Федерации, в Московской области. Чтобы не отнимать много времени, понимая, что тема сегодня очень широкая… У нас наиболее актуальны и злободневны на сегодняшний день пять проблем, скажем, пока.

Первое – ограничение прав на землю, статья 27 . На сегодняшний день статья 27, вы все прекрасно знаете, дает перечень случаев, когда земельные участки ограничены в обороте, 14 случаев. Наиболее злободневные из этих 14 – четыре, и у нас они вызывают особую озабоченность. На них я хочу остановиться, полагая, что не только у нас такие проблемы, но и в других регионах. Во-первых, это ограничение, связанное с наличием водных объектов на земельных участках, которые подлежат переоформлению (поскольку у нас сегодня такая тема). На сегодняшний день на законодательном уровне, вы все хорошо знаете, предусмотрена обязанность органов кадастрового учета вносить сведения об ограничениях и обременениях в кадастровый паспорт в объеме сведений, которые содержатся в ЕГРП. Эти сведения могут попасть в Росрегистрацию исключительно на основании поданного заявления. Таким образом, если никто не обратился в Росрегистрацию и не заявил об ограничениях, то есть наличии водоохранных зон, водных объектов и так далее, то такой записи в ЕГРП не будет. Таким образом, получая выписку из ЕГРП, мы видим ее совершенно чистой. Ограничений, обременений нет. В кадастровом паспорте сегодня по 221-му закону мы тоже не видим водных объектов или водоохранных зон. Таким образом наш заявитель приносит нам совершенно чистый кадастровый паспорт. И мы, органы, которые уполномочены принять решение о предоставлении, в неведении… Возникает простой вопрос, куда еще мы должны обратиться, в какой уполномоченный орган и что у него испросить, дабы соблюсти статью 27. Закон сегодня не отвечает на этот вопрос. Мы, особенно органы местного самоуправления, вынуждены отправлять бедных заявителей в органы, которые отвечают у нас за водные объекты, с тем чтобы визуально на карты либо на какие-то планы можно было по-рабоче-крестьянски нанести речку, ручеек, пруд и так далее, чтобы уже орган местного самоуправления, видя эту карту-схему, мог спокойно спать, зная, что там нет Москвы-реки, например, или чего-нибудь подобного.

У нас на территории Московской области огромное количество водных объектов, и больших, и маленьких. Особое затруднение вызывают мелкие ручьи, речки и тому подобное. Реестр водных объектов не ведется в установленном порядке, несмотря на то, что Водным кодексом эти полномочия на федеральном уровне закреплены за соответствующей федеральной структурой. Но реально такие реестры отсутствуют. Вот вам проблема. Я не знаю, как с этой проблемой справляются другие регионы, но Московская область, к сожалению, при применении статьи 27 вынуждена "напрягать" заявителей.

Следующая проблема, которая тоже связана с ограничением прав. В этой же статье 27 права ограничиваются в случае, если на земельном участке есть гидротехнические сооружения. Возникает простой вопрос, что это такое – гидротехнические сооружения? Где, в каком законе мы можем найти четкое и ясное определение? Что это, дамба, плотина или что-либо иное? На этот счет закон молчит. А раз он молчит, то у органа власти, принимающего решение, возникает масса возможностей для толкования, что тот или иной вид сооружения на участке относится к гидротехническим, и не давать… Не выносить решение о продаже, например.

Или встречаются случаи, когда мне приносят свидетельство о собственности какого-нибудь бывшего колхоза или совхоза на плотину. То есть она сегодня находится в частной собственности. Возникает вопрос, какое у меня основание отказать ему в приватизации земельного участка? По статье 36, как собственнику объекта недвижимости? А я должна отказать – ограничено в обороте… В связи с этим я считаю, что крайне необходимо определить перечень особо важных для народного хозяйства, серьезных объектов (я имею в виду, гидротехнических сооружений), которые действительно необходимо ограничить в обороте. А не любые, какие только возможно.

Следующая проблема – резервирование земель. По-моему, все, кто строит сегодня (я имею в виду органы власти), особенно дороги, аэропорты, сталкиваются с этой проблемой вживую. Проблема заключается в следующем. На сегодняшний день Градостроительный кодекс установил переходный период: до утверждения документов территориального планирования органы госвласти или местного самоуправления принимают самостоятельно распорядительные акты о резервировании. Возникает вопрос: а на основании чего эти органы принимают такого рода акты? Нет сегодня никакой законодательной базы, которая бы обязывала орган власти, принимающий постановление о резервировании земель для муниципальных или государственных нужд, утвердить какую-либо схему, как минимум схему размещения реконструируемого объекта, чтобы любой гражданин или лицо, чей участок туда попал, мог посмотреть эту схему и увидеть, что его конкретный личный участок действительно попал в эту зону резервирования. Отсутствие такой обязанности у органов, принимающих решение (сегодня она отсутствует), и отсутствие вида документа, который позволял бы действительно каждому гражданину или юридическому лицу, чьи участки попали в зону резервирования, удостовериться, что действительно это так создает трудности. Сегодня вакуум на законодательном уровне.

Что происходит на практике? Жизнь остановить нельзя, и все всё строят и реконструируют. На практике глава администрации выносит постановление, где просто пишет: "Зарезервировать земельный участок площадью такой-то для муниципальных нужд". Точка. Возникает вопрос у того, кто попал в эту зону: для каких нужд? Первый случай, говорят: "Я микрорайон буду строить". Вопрос: микрорайон – это муниципальные нужды? Или частные, поскольку сегодня все знают, что строят инвесторы за счет частного капитала, а муниципальные и бюджетные деньги не идут на строительство.

Значит, по смыслу 94-го закона, это – не муниципальные нужды. Значит, резервирование, которое осуществил глава муниципалитета, мягко говоря, незаконно. Но об этом гражданин узнать не может ниоткуда, потому что он не располагает никакой информацией, она вообще отсутствует.

Таким образом, сегодня предлагается, первое, принять на законодательном уровне некий упрощенный порядок учета земельных участков, как поставленных на кадастровый учет, так и не прошедших оформление. Мы все прекрасно знаем, что сегодня еще далеко до идиллии, когда все земельные участки будут поставлены на кадастр. И в большинстве случаев они не прошли кадастровый учет, в лучшем случае – ранее учтенные, особенно колхозы, совхозы, большие территории. Таким образом, они вообще вне поля зрения кадастровиков, не говоря уже про регистраторов в палате. А мы хорошо знаем, что резервирование и все распорядительные акты должны быть зарегистрированы в палате. Возникает вопрос, что будет регистратор регистрировать? Вот это постановление главы ни о чем? Это сегодня очень серьезный вопрос. Он, с одной стороны, ущемляет права граждан, которым можно как угодно и когда угодно, скажем так, отказать в приватизации, издав только одно постановление. Что у нас и происходит. На сегодняшний день в судах Московской области рассматриваются такие споры по искам правообладателей земельных участков, у которых земля на праве постоянного (бессрочного) пользования, и они не могут сегодня выкупить ее у государства, потому что получили постановление главы… Как только они подают заявку, глава вносит постановление. Земля зарезервирована для моих нужд, говорит он. И начинаются судебные процессы: человек ходит по судам несколько месяцев, а то и годы.

С другой стороны, этот вакуум позволяет… Ну, я уже про злоупотребления сказала. Напротив, он не позволяет органам власти корректно, грамотно резервировать земельные участки, как это положено. То есть идти в суд, возбуждать процесс о принудительном изъятии в дальнейшем, потому что опять же отсутствует схема работы. Поэтому я считаю, что сейчас, поскольку 69-м федеральным законом внесены изменения в статью 70 – "Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд"… То есть если первый шаг сделан, то нужно сделать и второй шаг, иначе опять тупиковая ситуация возникает.

Следующая проблема, которая также возникает из статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, – это ограничение прав, если участок находится в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов. Скажите мне, пожалуйста, в каком-нибудь регионе существует орган, который ведет перечень таких зон? Вот в Московской области Роспотребнадзор, который обязан, наверное, вести учет, к сожалению, не обладает такой информацией. И практически во всех случаях… Потому что на плане я не увижу, питьевая это зона или нет, это никак не отображается. Если водоохранные зоны иногда еще как-то отображаются на кадастровых планах, то эти зоны санитарной охраны водных объектов вообще никак не отображаются. Что происходит? Происходит все та же банальная вещь. Орган власти отправляет заявителя в территориальный отдел Управления Роспотребнадзора за справкой о том, что его земельный участок не входит в зону охраны питьевого водоснабжения, например, города Москвы. В Мытищинском районе 80 процентов участков попадает в эту самую зону. Продавать такие участки запрещено? Запрещено. А где граница этой зоны? Кто ее установил? На сегодняшний день никто. Таким образом, эта норма опять же имеет двоякое применение. С одной стороны, мы усложняем жизнь заявителей, заставляем их ходить в Роспотребнадзор. Причем это незаконное требование, поскольку по перечню документов, который он обязан предоставить, утвержденному приказом МЭРТ № 370, не предусмотрено иных документов, кроме указанных в перечне. А это иные документы. Поэтому он может пойти в суд и обжаловать такое требование органа власти. Это первое.

Второе. Это позволяет органам Роспотребнадзора злоупотреблять своими полномочиями, поскольку все прекрасно знают, что за всякие справки плату требуют с граждан. Поэтому мы лишний раз еще и финансовую нагрузку, финансовое бремя возлагаем совершенно безосновательно. Считаю необходимым указанную норму для этих случаев переоформления исключить. Если человеку бессрочка уже была когда-то дана, то теперь не имеет значения, где она, около Москвы-реки или не около.

Следующая проблема у нас связана с ценой. Мой коллега только что сказал о льготной цене, про 2,5 процента. Мы сталкиваемся в Московской области с аналогичной проблемой, когда, скажу откровенно, мнения раздвоились. Субъект Федерации, то есть правительство Московской области, придерживается мнения, что льготную цену 2,5 процента можно применять, если к нам обратился сам заявитель, который и приватизировал здание, строение, сооружение из госсобственности, то есть завод, например, совхоз и так далее. Первичная сделка, говоря простым языком. Но в случае, если он уже 10 раз перепродал то, что когда-то приватизировал у государства, и к нам сегодня обратились коммерсанты, то они потеряли право на эту льготную цену. Поскольку, мы полагаем, что они должны в равной степени, в равных условиях быть со всеми остальными коммерсантами, которые выкупили собственность не из приватизированных объектов. Вот позиция субъекта такова.

Судебная власть имеет другую точку зрения, МЭРТ, к сожалению, тоже. Они полагают, что достаточно хотя бы одного объекта на территории, например, завода "Зингер", известного, выпускающего швейные машинки, у него 42 здания. Полагают, что достаточно выкупить одно здание у государства, а остальные 39 построить самостоятельно, и при этом будешь иметь право выкупить по 2,5 процента. Мы полагаем, что это вольное толкование этой нормы. Но, к сожалению, она так написана, что споры до сих пор не утихают. Поэтому предлагаем редакцию этой статьи уточнить. Сейчас внесли очередное изменение, но оно абсолютно никакое, видно, что отредактировали его так сильно, что, как говорят, с водой выплеснули и ребенка. Вот то, что хотели, всякие разъяснительные письма, которые мы получаем из МЭРТа… Они как раз откровенно и пишут о том, что достаточно хотя бы одного объекта. В норме закона этого нет. Она написана витиевато, обтекаемо и опять дает повод для толкований. Поэтому настоятельная просьба редакцию этой части сделать понятной.

Теперь второй момент по цене. Десятикратная ставка земельного налога – это тоже, скажем так, достаточно низкая сегодня цена, если учесть, что ставки земельного налога на отдельные виды земельных участков, особенно сельскохозяйственных, крайне малы. Применение десятикратной ставки в случаях переоформления всего земельного участка, особенно это касается заводов, совхозов, у которых огромные массивы, от 100 до нескольких тысяч гектаров (у нас есть такие колхозы по 6, по 10 тыс. гектаров, я думаю, не только у нас, на которые когда-то был выдан один правоустанавливающий документ, свидетельство или госакт), позволяет сегодня новым уже владельцам таких хозяйств приобретать эти огромные территории за смешные деньги, поскольку закон не устанавливает обязанность межевать эту территорию отдельно под объектами. В случае с совхозами это коровники, которые, вы прекрасно знаете, занимают в лучшем случае 1 процент, а все остальное – пашня, овраги, кустарники и так далее. А остальные 99 процентов по логике должны были бы продавать по рыночной цене, как незастроенные. Это совсем другие деньги. Но, увы, закон позволяет… Вернее, не позволяет, а требует. И орган, принимающий решение о выкупе, не может отступить от нормы закона. Могу привести пример, чтобы не быть голословной. У нас в Подольском районе был зверосовхоз, не буду называть какой, это не имеет значения. Представляете, что такое зверосовхоз?

Сегодня там процветающий пушно-меховой комплекс, он выкуплен, поскольку была бессрочка, – земельный участок площадью 41 гектар – за 26 тыс. рублей, по десятикратной ставке земельного налога. В пересчете цена одной сотки – 6 рублей. Или полигон бытовых отходов в Люберецком районе – 17 гектаров за 39 тысяч, 22 рубля за сотку. Или в Наро-Фоминском районе совхоз выкупил 70 гектаров за 79 тыс. рублей, 11 рублей за сотку. Перечень можно продолжать и дальше. Я думаю, что не только в Московской области такая ситуация с ценами на сельхозземли. Поэтому полагаю, что пора уже как-то уравнять собственников объектов, которые приобретают права на землю по 36-й статье и оформляют участки (объем их прав устанавливается статьей 33, по определенным нормативам, СНиПам и так далее), и тех, которые хотят выкупить участки по 10-кратной ставке. Значит, под объектами – пожалуйста, но на всё, что сверх этого, должна быть установлена рыночная цена.

Вторая проблема, которая отсюда же вытекает. Статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации, о которой я уже говорила, устанавливает предельные размеры земельных участков в соответствии с нормами отвода, цитирую: "…для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, градостроительной, землеустроительной и проектной документацией". На практике применить это крайне сложно. Почему? Потому что отсылочная норма статьи 33 к каким-то иным документам, проектным, градостроительным и так далее, – это норма в никуда.

Что происходит сегодня? Вы все прекрасно знаете, что все эти нормы отвода земель, СНиПы, – 70–80-х годов. Ничего нового никто не разработал и не утвердил, они живут и здравствуют. Но проблема даже не в том, что в некоторых отраслях их сложно применять, сейчас уже и отрасли другие. Проблема в том, что на самом деле их никто и не применяет, потому что не требуется ничьего заключения, не узаконен некий вид документа, который бы лег на стол главе, прежде чем он подпишет постановление об утверждении проекта границ. В пункте 7 статьи 36 говорится о том, что орган местного управления утверждает проект границ, но не говорится, на основании чего он это делает. Поэтому, к сожалению, мы имеем то, что имеем. На сегодняшний день главы утверждают огромные территории под небольшими объектами, и придраться к содержанию такого постановления, к сожалению, с правовой с точки зрения, нельзя. Более того…

В.К. Гусев

Две минуты еще.

И.С. АНДРЯКОВА

Всё, тогда я заканчиваю.

Переключусь на прекращение права при продаже. Серьезная проблема, которая тоже не дает спокойно жить. Все та же 36-я статья. Все тот же какой-нибудь завод "Зингер", продавая один из 42 объектов, ставит в неудобное положение нового собственника. Новый собственник купил здание, вырезал землю, отмежевал 2 гектара, пришел в палату регистрировать право собственности на свои 2 гектара. Представители палаты говорят, что он должен принести отказ от права предыдущего владельца, то есть самого "Зингера", на эти 2 гектара. А "Зингер" не хочет давать такой отказ, они в плохих отношениях. Статья 45 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает только два основания прекращения права: добровольное – это отказ, заявление, и принудительное – суд. В моем примере новый собственник должен тогда пойти в суд. Это на годы… Вы знаете, каковы у нас сроки рассмотрения исков. Поэтому считаю, коль скоро у нас существуют статья 552 Гражданского кодекса, статья 35 Земельного кодекса, в которых говорится, что за объектом недвижимости земля "ходит следом"… Но это никак на практике нельзя применить, потому что реально она никуда не "ходит". В статье 35 Земельного кодекса говорится, что собственник приобретает право на использование, вид права не определяется. Регистрационная палата считает, что вообще он ничего не приобретает, надо прекратить право предыдущего собственника и предоставить его новому.

В этой ситуации мы неоднократно проводили совещания с регистрационной службой. Нам было однозначно сказано, что, если в закон, то есть в Земельный кодекс и в их закон о регистрации прав, будет введена норма прямого действия, когда будет написано: право постоянного (бессрочного) пользования прекращается в силу закона, регистрирующий орган будет обязан эту запись о прекращении самостоятельно осуществить, без заявления. Отлично! Тогда они будут это применять. На сегодняшний день у них заявительный порядок. Есть заявление – они регистрируют, нет заявления – не регистрируют.

Ну, вот в основном всё, поскольку время ограничено…

В.К. Гусев

Хорошо. Пожалуйста, к Ирине Станиславовне есть вопросы? Она очень обстоятельно сделала доклад, я считаю. И, конечно, Московская область – это один из самых сложных регионов в этом отношении... Все ясно, да?

с места

Можно вопрос, Владимир Кузьмич?

В.К. Гусев

Да, конечно.