Geum.ru

"Переоформление юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками: правоприменительная практика"

Вид материалаДокументы
Подобный материал:
1   2   3

с места (тот же)

Ирина Станиславовна, скажите, пожалуйста, при таких сложностях, о которых Вы сказали (по статье 27 четыре проблемы и недоработки по другим статьям), области удалось реализовать и, по существу, продать наибольшее количество земель по сравнению с другими субъектами...

И.С. АНДРЯКОВА

Вопрос в чем? Как нам это удалось?

с места (тот же)

Да.

И.С. АНДРЯКОВА

Удалось исключительно, я же вам сказала…

с места (тот же)

Земля в Подмосковье уже осталась не проданной только в крайних муниципальных районах.

И.С. АНДРЯКОВА

Я же вам сказала, что проблема…


В.К. Гусев

Ну, ясен вопрос, он, так сказать, неодносмысленный. Но он действительно возникает у очень многих, и у приезжих…

И.С. АНДРЯКОВА

Мы четко исполняем только норму закона, мы – орган исполнительной власти. Поэтому, к сожалению, когда у нас, у субъекта Федерации, были полномочия, я имею в виду, до 2006 года, мы бремя собирания всевозможных справок возлагали на заявителя. Таким образом, мы выходили из положения, чтобы и волки, и овцы были сыты. Мы решения принимали только строго по статье 27: наличие водных объектов, резервирование... По резервированию от Главархитектуры мы требовали заключение, от территориального управления Федерального агентства водных ресурсов – по водным объектом: есть река или нет. От Роспотребнадзора – СанПиНы. Однозначно, в любом деле, которое вы откроете, вы все это увидите.

В.К. Гусев

Хорошо.

Пожалуйста, если еще есть вопросы.

реплика

Можно маленький вопрос? Вы привели интересный пример про "Зингер", который отмежевал земельный участок и продал здание. Но, если у "Зингера" он был в бессрочном пользовании, значит, отмежевать земельный участок можно было только с вашего разрешения? Это ваша собственность? В чьей собственности находится земельный участок?

И.С. АНДРЯКОВА

Нет, боже сохрани. Это неразграниченные земли. Неразграниченные! Поэтому никакого согласия на межевание не требуется. Земля у "Зингера" государственная! И сегодня, и вчера, и на момент продажи.

В.К. Гусев

Нет, только давайте мы договоримся так… Если задаем вопрос, то, конечно, Ирина Станиславовна отвечает так, как было. Здесь оспаривать очень сложно.

Пожалуйста, если еще есть вопросы. Нет больше вопросов?

вопрос

Можно я скажу?

В.К. Гусев

Да, можно.

вопрос (та же)

Скажите, пожалуйста, Ирина Станиславовна, а кто в Московской области занимается контролем за незаконным использованием земель? То бишь за использованием земель сельхозназначения?

И.С. АНДРЯКОВА

Роснедвижимость, управление Роснедвижимости. Госконтроль по статье 73 исключительно их полномочие.

В.К. Гусев

Еще, пожалуйста.

Я чувствую, что здесь владеют вопросом. Я не даю оценку как, но владеют.

Хорошо. Тогда следующий, пожалуйста. Давайте мы послушаем заместителя начальника Управления – начальника отдела методического сопровождения ведения государственного земельного кадастра Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Анжелу Витальевну Нуприенкову.

Пожалуйста.

А.В. НУПРИЕНКОВА

Добрый день, коллеги! С точки зрения проблемы недостатков законодательства по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования мне бы хотелось отметить отсутствие ответственности органов власти за соблюдение сроков рассмотрения заявлений. Достаточно много было обращений, до сих пор к нам, в Роснедвижимость, поступают жалобы, связанные не столько с тем, что срываются сроки проведения кадастрового учета, сколько с тем, что заявления, поданные в органы власти, рассматриваются не в установленные сроки. До 6 месяцев люди не получают ответа на свои заявления об оформлении или переоформление прав.

Вторая проблема связана… Ну, уже с 1 ноября это станет…

В.К. Гусев

Анжела Витальевна, я хочу обратиться… Вы уж не подумайте что… Скажут, какой нервный пришел руководитель…

Так не ведут себя на заседании, докладчик старается как-то довести до нас сложности, а мы каждый занимаемся своими вопросами. Давайте, я думаю, в полтора часа мы уложимся.

Извините, пожалуйста.

А.В. НУПРИЕНКОВА

С 1 ноября вступают в силу нормы, которыми были внесены изменения в Федеральный закон "О землеустройстве" и в Земельный кодекс Российской Федерации, связанные с тем, что отменяются проекты границ земельных участков и появляется такое понятие, как схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории или на кадастровой карте территории. К сожалению, в Земельном кодексе не указано, какой орган власти полномочен хотя бы дать разъяснение или рекомендации по оформлению этого документа. К нам (последние два месяца точно) идет большое количество вопросов о том, как должен быть оформлен этот документ, для того чтобы орган местного самоуправления смог его утвердить.

Сегодня мы внесли в план своей работы подготовку рекомендаций по оформлению схем расположения, но, к сожалению, Роснедвижимость лишена полномочий по нормативному регулированию каких-либо вопросов. То есть это все останется только рекомендациями, которые можно соблюдать, можно не соблюдать. Полномочий (еще раз подчеркну) по изданию такого документа у нас, в общем-то, нет.

И могу поддержать выступление о том, что в кадастре сегодня отсутствуют сведения о территориальных зонах, о зонах с ограничением в использовании территорий. Действительно, достаточно серьезная проблема, но связана она не столько с тем, что орган кадастрового учета не хочет отражать эти данные в своих документах и сведениях кадастра, сколько с тем, что органы власти, уполномоченные на установление этих зон, на данный момент не могут надлежащим образом их оформить и представить документы в кадастр. То есть обязанности есть у всех, и 221-ая статья уже несколько месяцев действует, однако попытки внесения сведений о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий на сегодня можно пересчитать по пальцам. Единственный регион, который активно работает в этом направлении, – это Краснодарский край. Понятно, там сейчас олимпийские объекты строятся, и это за собой тянет такие вопросы. Все остальные регионы пока, мягко говоря, спят... Поэтому действительно при выдаче выписок из кадастра по конкретным земельным участкам мы не можем отразить информацию о том, что этот земельный участок попадает в ту или иную зону. Вторая проблема, почему мы не можем это сделать, определяется наличием сведений о границах соответствующих земельных участков. Сейчас записи об этих земельных участках есть, но они текстовые, отражают, что в принципе кому-то такой-то земельный участок был предоставлен. Где он находится в пространстве и каковы его границы, мы информацией не располагаем, сами ее получать – не имеем права. Соответственно, все это ложится на плечи правообладателей земельных участков. Когда они решат это сделать, тогда и внесут эту информацию в кадастр.

Маленький пример. РЖД несколько лет активно проводил работу по установлению границ земельных участков, занятых объектами железнодорожного транспорта, и так, по мере обращения заинтересованных лиц, я получаю информацию, что данные сведения в кадастр внесены так и не были. То есть люди сведения получили, работы по землеустройству выполнили, но не считают нужным доносить их до органа кадастрового учета.

Поэтому, естественно, если речь идет о предоставлении сведений о смежных земельных участках, например, для проведения работ по установлению границ, мы этими сведениями опять-таки не всегда располагаем. То есть заставить людей, которые провели работы по землеустройству, представить полученные сведения или каким-то иным способом получить эту информацию у органа кадастрового учета тоже нет возможности.

И несколько слов в качестве комментария, по поводу предельных размеров земельных участков. Наше управление много лет активно работало и пыталось объяснить, что в проектах границ (пока такой документ изготавливался) в обосновании размеров земельных участков, образуемых или уточняемых, должны быть приведены все расчеты предельных размеров этих земельных участков для того, чтобы и орган власти, принимающий решение, и орган кадастрового учета могли проверить эти размеры, эти нормы.

Кроме того, сегодня уже есть установленное основание для отказа в кадастровом учете, если размеры земельного участка не соответствуют предельным минимальным размерам. Будет установлено также и основание для несоответствия предельным максимальным размерам. То есть мы это должны контролировать, но механизма определения этих размеров, кроме утверждения правил землепользования и застройки, на сегодня действительно нет. Поэтому в этой части хотелось бы иметь какие-то наработки в законодательстве.

По поводу отказа от права постоянного (бессрочного) пользования в результате раздела земельного участка или до раздела земельного участка. Действительно, нормы Земельного кодекса говорили о том, что какие-либо действия с земельным участком можно совершать (я имею в виду по образованию из него новых участков) только в том случае, если участок свободен от чьих-то прав. Тогда орган власти мог поделить этот участок и предоставить образованные участки другим лицам. На сегодня уже вступили в силу поправки в Земельный кодекс, в частности это глава I.1, в которой регулируются вопросы образования новых земельных участков, в том числе вопросы сохранения или перехода прав на образованные земельные участки. То есть с 24 октября органы власти вправе принимать решение о разделе земельных участков и при этом право постоянного (бессрочного) пользования на вновь образованные земельные участки сохраняется. В этом случае правообладателю не придется отказываться от всего земельного участка, он может подавать отказ только от той части, которая действительно занята чужим объектом недвижимости, а на оставшуюся часть у него сохранится право постоянного (бессрочного) пользования. Таким образом, эта проблема на сегодняшний день, на момент нашего обсуждения уже решена.

Что касается земельного контроля, в Земельном кодексе предусматривается не только государственный контроль, который действительно должна осуществлять Роснедвижимость, но там предусматривается еще и муниципальный контроль. То есть органы местного самоуправления могут осуществлять действия по контролю за пользованием земельными участками. Если они выявляют какие-либо нарушения в этой части, тогда уже они могут привлекать для принятия мер к нарушителю государственный контроль. Но я лично не занимаюсь этим, наше управление контролем не занимается, но, насколько я знаю, обращений от органов местного самоуправления с просьбой привлечь к ответственности каких-либо нарушителей не поступало. Спасибо.

В.К. Гусев

Какие вопросы есть к Анжеле Витальевне?

Анжела Витальевна, у меня есть вопрос. Скажите, пожалуйста, ваше федеральное агентство кому подчиняется?

А.В. НУПРИЕНКОВА

Сегодня мы находимся в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации.

В.К. Гусев

Но ведь многие вопросы, о которых Вы говорили, – это очень важные вопросы…

А.В. НУПРИЕНКОВА

Мы периодически ставим эти вопросы перед министерством. Но, естественно, министерство само не может немедленно внести те или иные поправки в законодательство, то есть процедуры достаточно длительные. Могу сказать, что процесс внесения изменений в Земельный кодекс, связанных с вопросами образования земельных участков (я лично знаю), шел полтора года. Хоть через полтора года, но мы получили эти поправки.

В.К. Гусев

Может быть, я не совсем осведомлен… Когда Вы говорите, что муниципальные органы должны контролировать правильность распределения, ведения земельных вопросов… Это все равно что сторожу, который занимается охраной огорода, дать право контроля над собой.

А.В. НУПРИЕНКОВА

Здесь вопрос о немного ином виде контроля. Контроль за использованием земель, когда уже земельный участок предоставлен: в соответствии с теми ли документами, которые есть у правообладателя, этот правообладатель пользуется участком. То есть здесь не вопрос распоряжения, здесь вопрос использования. А за распоряжением земельными участками контроль, насколько я понимаю, у нас сегодня прокуратура осуществляет.

В.К. Гусев

Хорошо. Еще, пожалуйста.

Ю.С. МИХАЛЫЧЕВА

Добрый день! Михалычева Юлия Сергеевна – директор юридического бюро "Падва и Эпштейн".

Анжела Витальевна, у меня вопрос относительно Вашего мнения как представителя федерального управления Роснедвижимости. Есть ли сейчас такое понятие, как "единое землепользование", или нет?

А.В. НУПРИЕНКОВА

Моя улыбка вызвана тем, что вопросов на эту тему достаточно много. Ответы, скажем так, неоднозначны. Мы, в частности Роснедвижимость, дали распоряжение органам кадастрового учета не осуществлять постановку на кадастровый учет единых землепользований в силу того, что в законе о кадастре недвижимости отсутствуют определенные характеристики, например состав земельного участка, как у нас было раньше в земельном кадастре.

Причиной такого решения послужило то, что, когда велась работа над вторым чтением законопроекта о кадастре недвижимости, из проекта закона были исключены полностью все положения, касающиеся подобных объектов. Были исключены вообще описания составных земельных участков и были исключены комплексы объектов недвижимости. То есть шла целенаправленная работа в том плане, что учету подлежат только простые вещи: одноконтурные земельные участки, одно здание, одно сооружение и так далее. То есть комплексы сооружений мы учесть тоже сегодня не можем.

Когда нас вернули в Министерство экономического развития, естественно, посыпались вопросы на эту тему, поскольку мы практически заблокировали все действия по единому землепользованию. Максимум, что нам удалось сделать, это сохранить ранее учтенное единое землепользование. То есть те участки, которые были учтены в таком состоянии, они и продолжают в этом виде жить, даже если из них образуются какие-то новые участки, остатки сохраняются в виде единого землепользования.

Что касается учета новых земельных участков, состоящих из нескольких территорий, предлагается сегодня немножко трансформировать их название: из единых землепользований превратить, например, в многоконтурные земельные участки. Министерство экономического развития говорит, что оснований отказывать в таком учете у нас как будто бы нет, но нет и положений, регулирующих учет подобных земельных участков. То есть в порядке ведения кадастра недвижимости, который был издан Минюстом 20 февраля, возможностей таких тоже нет. Я полагаю, что через какое-то определенное время вопрос все-таки будет решен. Министерство экономического развития предполагает выйти с проектом закона, регулирующего оборот сложных вещей. Но перспективы такого проекта неутешительны, честно говорю. Поэтому будем стараться решить эту проблему иными способами.

В.К. Гусев

Ответ понятен, да?

Ю.С. МИХАЛЫЧЕВА

Ответ понятен. Единственное, я хотела бы обратить внимание на то, как сейчас складывается ситуация. Во-первых, можно говорить о финансовых последствиях для совхозов и для так называемых линейных объектов. То есть госпошлина при регистрации права на один участок составляет 7 тыс. 500 рублей. И говоря о совхозе, например, если руководствоваться указаниями Роснедвижимости, то получается примерно 200–400 участков, и, соответственно, если идет оформление линейных объектов, там тоже количество участков огромное, и расходы на госпошлину очень часто превышают даже разумную стоимость самой земли. Это первое. А второе, складывается неразрешимая ситуация в следующем. Есть конфликт норм по предельным размерам, о которых говорила как раз Анжела Витальевна, и у позиции Роснедвижимости – не ставить на учет единое землепользование. То есть в результате есть участки, площадь которых меньше предельно допустимых норм, но поставить их отдельно нельзя. Соответственно, землепользователю нельзя оформить свои права на эти участки.

И еще одна реплика. Уже начинает складываться судебная практика, в соответствии с которой единое землепользование существует. Такая практика уже есть.

В.К. Гусев

Хорошо. Я думаю, что и Анжела Витальевна учтет это, и наши товарищи. Понятно.

Еще есть вопросы? Да, пожалуйста, конечно.

М.А. ИВАЩЕНКО

Воронежская областная Дума. Я только маленькую ремарку по поводу того, что прозвучало...

Думаю, что не скажу ничего нового, но очень хочу сакцентировать внимание Совета Федерации на этой проблеме. Оборотная сторона медали – возникнет передел собственности на землях сельхозназначения, потому что все они межевались, они еще не поставлены на учет, но их собирались ставить на учет как единое землепользование. Может быть 100 сособственников, и каждого на поле не определили. Теперь десять на одно поле посадить, на второе, на третье… А по качеству поля разные… Это заблокировало регистрацию права собственности на земли сельхозназначения, а уже 27 января 2009 года истекает срок приведения договоров в соответствие с гражданским законодательством, и все такие земельные доли перейдут в доверительное управление. Для собственников это не выгодно. Это очень серьезная проблема. Мы представили в Государственную Думу законодательную инициативу с целью продлить срок еще на два года. Но проблему с единым землепользованием решать надо.

В.К. Гусев

Спасибо.

Я хочу сказать, что даже наше сегодняшнее рассмотрение вопроса показывает, насколько это сложная проблема. Сложнейшая проблема! Я думаю также, что еще будет подлежать третьему переделу в России? Земля. Поэтому здесь с большой осторожностью и вниманием мы тоже отнесемся (так, Валерий Петрович?) к Вашим словам. Это тоже очень важно. Мы же не будем формализовать: давай поднимай руку и говори. Мы постараемся это учесть. Насколько от наших слушаний и от нас с Валерием Петровичем и другими работниками будет польза, посмотрим, но мы попытаемся донести это все до руководства Совета Федерации.

Теперь я хотел бы попросить выступить Владимира Петровича Волчанова, исполняющего обязанности начальника управления имущества Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области. Пожалуйста.

В.П. ВОЛЧАНОВ

Добрый день, уважаемые коллеги! Одним из направлений реализации административной реформы, осуществляемой в стране, является разработка регламентов. Основой для них, естественно, является законодательная база. Разрабатывают такие регламенты и по вопросу переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. В связи с этим хотел бы остановиться на некоторых возникающих у нас вопросах переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на аренду или выкуп земельных участков. Прежде всего, хотел бы уточнить, что же является объектом или предметом этих сделок. Здесь уже останавливались на других аспектах, но у меня другие вопросы.

В процессе ведения хозяйственной деятельности возникает потребность в реконструкции старых или строительстве новых сооружений на земельных участках, предоставленных для использования, эксплуатации существующих зданий. Изменения, которые внесены 141-м федеральным законом, на наш взгляд, лишили возможности буквально толковать норму права отдельных чиновников, считавших, что если объект недвижимости после приватизации видоизменился, то собственники лишаются права его выкупа на льготных условиях. Это вызывало, естественно, судебные споры и затягивало на долгие месяцы решение вопроса.

Выкуп участка – это, естественно, значительные финансовые вложения. Законодатель принял некоторые меры по смягчению проблемы. В Налоговый кодекс Российской Федерации внесены нормы, в соответствии с которыми расходы по выкупу земельных участков включены в общий объем расходов на себестоимость продукции для целей налогообложения, предоставлена возможность разнесения этих расходов на несколько лет. Но, поскольку рассрочка не предоставляется для крупных промышленных предприятий, для них остается вопрос выкупа не всего земельного участка сразу, а постепенно, по частям. Раньше мы разъясняли руководителям такую возможность. На наш взгляд, эта возможность сохраняется и сейчас.

Однако, как уже отмечалось, ныне действующее законодательство о землеустройстве не содержит понятия части земельного участка. А значит, если понадобится разделить, выкупить временно свободную или специально освобожденную от строительства землю в составе участка, предоставленного для эксплуатации производственного комплекса, у чиновника возникнет желание отказать. И мы уже слышали (по крайней мере, я от своих коллег уже услышал такое мнение), что поскольку формально на этой земле отсутствуют объекты недвижимости, то и для продажи, пожалуйста, идите на торги. На наш взгляд, закладывая в Земельный кодекс норму о продаже свободных земельных участков исключительно на торгах, законодатель не рассматривал подобных вариантов. Считаем необходимым внесение соответствующих поправок в Земельный кодекс, закрепляющих право выкупа свободных от построек земельных участков, образованных в результате деления земельных участков, на которых были расположены здания, строения и сооружения по нормативам, существующим в целом по данному направлению.

Коллеги останавливались на вопросе цены, скажу и я два слова. Естественно, реализуя принцип платности использования земельного участка, законодатель привязал расчет арендной платы и размер земельного налога на земельный участок к кадастровой стоимости… Эта позиция применена и в решении вопроса о выкупе земельного участка. Однако кадастровая стоимость не является, как известно, постоянной величиной. В соответствии с рекомендациями Правительства Российской Федерации, изложенными в постановлении № 206 от 11 апреля 2006 года (название его я читать не буду), актуализация кадастровой оценки должна проводиться не реже, чем раз в три – пять лет. Практика показывает, что размер кадастровой стоимости конкретного земельного участка со временем, как правило, увеличивается. Хотя бывают случаи, когда он остается неизменным или уменьшается, однако последнее, как правило, – исключение. На практике могут возникнуть обстоятельства, когда в период после подачи заявления о выкупе земельного участка и до заключения сделки будут утверждены и опубликованы результаты актуализации. И кадастровая стоимость земельного участка изменится. Какую, старую или новую, кадастровую стоимость принимать в расчет? Об этом законодатель ничего не говорит.

Используя закрепленное в статье 72 Конституции Российской Федерации право регулирования вопросов, отнесенных к предмету совместного ведения, в Челябинской области действует нормативно-правовой акт, согласно которому цена определяется в таком случае по нормам, существовавшим на момент подачи заявления. Думаю, что такое правило целесообразно отразить и в федеральном законодательстве.

Здесь возникал спор о том, на какие земельные участки законодатель распространяет действие льготных выкупа и аренды. Мы занимаем, на наш взгляд, либеральную позицию. Мы считаем, что законодатель однозначно выразился на эту тему, сказав, что льгота распространяется на земельные участки, на которых расположены объекты, а не на тех, кто этими объектами в настоящий момент владеет. При этом, отвечая на вопрос коллеги из Пензы, скажу, что мы согласны с ним в том, что распространять эту норму следует только на те объекты, которые прошли приватизацию.

По общему принципу гражданского права обязанность доказывания любого фактора, как мы здесь уже слышали, возлагается на заявителя. История приватизации и банкротства показывает, что закон, как всегда, был написан под идеальные условия. Какие документы могут подтверждать… Я возьму на себя смелость назвать их, потому что я, как чиновник, в приватизации и в банкротстве тоже участвовал. Это планы приватизации с приложением перечня основных средств в соответствии с указами Президента № 721 и № 66 1992 года, с приложением цепочки договоров по сделкам, кроме, естественно, планов приватизации. Наравне с ними мы рассматриваем и договоры о выкупе арендованного имущества, потому что такой способ приватизации, если мы вспомним, существовал.

Кроме этого, документами, которые могут подтвердить то, что объект недвижимости прошел приватизацию, являются документы органов технической инвентаризации – это технические паспорта по состоянию на начало 1991 года. Именно в начале 1991 года началась приватизация. А с 1 июля 1991 года законодатель связывал момент, с которого активы переходят (по крайней мере в расчете учитывалось) в собственность акционерных обществ, с отражением, соответственно, плана земельного участка в органах технической инвентаризации, кроме объектов недвижимости, и указывали ситуационный план (и у них такие материалы есть), соответственно, с указанием того, кто на начало 90-х годов этим участком и этими объектами недвижимости, по крайней мере по их учетным данным, владел. А отсюда нетрудно выяснить, государственное это было имущество или нет, прошло оно приватизацию или нет.

И третья группа документов – это государственные акты и иные правоустанавливающие документы, выданные в рамках проводимой в начале 90-х годов прошлого века земельной реформы. Они у нас перечислены в статье 3 закона о введении в действие Земельного кодекса. Данные информационные ресурсы являются федеральной собственностью, за исключением документов по приватизации объектов, которые были отнесены к объектам областной и муниципальной собственности. При этом для муниципальной собственности вопросы, затрагиваемые на наших слушаниях, на наш взгляд, неактуальны, потому что земельных участков под этими объектами было крайне мало, то есть самостоятельных объектов, прошедших приватизацию. Продавались, как правило, встроенные, пристроенные помещения.

Документы по приватизации, напомню, хранятся в Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом.

В.К. Гусев

Владимир Петрович, эти вещи, по крайней мере многие из них, нам знакомы.

В.П. ВОЛЧАНОВ

Перехожу к сути. Поскольку эти информационные ресурсы, эти службы у нас – Росимущество и Роснедвижимость – находятся в подчинении Минэкономразвития Российской Федерации, а в соответствии с Указом Президента Российской Федерации Дмитрия Анатольевича Медведева № 724 от 22 мая этого года о структуре органов государственной власти предполагается их слияние, предлагаю Министерству экономического развития Российской Федерации рассмотреть вопрос создания перечня земельных участков, подпадающих под вышеуказанные льготы, и размещения этого перечня в электронных средствах массовой информации. Наиболее целесообразно, естественно, если это будет сайт Росимущества. Это, с одной стороны, сократит время собственников объектов недвижимости, прошедших приватизацию, на сбор необходимых документов, а с другой стороны, позволит избежать необоснованных затрат при массовом обращении граждан и юридических лиц и сократит возможные расходы при отвлечении государственных служащих.

Стимулируя землепользователей к скорейшему переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на аренду, указанный ранее федеральный закон № 141 внес изменения в статью 3 закона о введении в действие Земельного кодекса, оговорив для лиц, совершивших указанные действия до 1 января 2010 года, а по линейным объектам – до 1 января 2013 года, что размер арендной платы устанавливается в определенных пределах.

В.К. Гусев

Владимир Петрович, при огромном уважении…

В.П. ВОЛЧАНОВ

Заканчиваю.

В.К. Гусев

Да, вот это правильно.

В.П. ВОЛЧАНОВ

При этом законодатель сделал оговорку, что эта арендная плата устанавливается на год. Мы понимаем эти слова как размер годовой арендной платы, не ограниченный временными рамками. Вместе с тем высказывается мнение, что такая льгота устанавливается всего лишь на один год, а затем действие льготы для арендатора заканчивается. Существующая формулировка действительно дает повод для таких разговоров.

Одновременно возникает другой вопрос. Обязанность по переоформлению права на аренду, заложенная в законе давно, как отмечалось на данном совещании, неоднократно продлевалась. Льгота же введена только в текущем году. Распространяется ли эта льгота на лиц, добросовестно выполнивших норму права и переоформивших это право несколько лет назад? Считаю, что она должна распространяться на них. По этим вопросам, на наш взгляд, также необходима корректировка норм права. Разрешение поставленных вопросов даст не только дополнительный импульс к увеличению оборота земель, но и позволит увеличить поступление средств в государственный бюджет. Спасибо.

В.К. Гусев

Я предоставляю слово Сергею Ивановичу Бондаренко, начальнику инспекции Счетной палаты Российской Федерации.

С.И. БОНДАРЕНКО

Добрый день, Владимир Кузьмич! Здравствуйте, уважаемые участники слушаний! Поскольку полномочия Счетной палаты позволяют нам осуществлять контроль над землями, находящимися в федеральной собственности или относящимися к федеральной собственности, я хотел бы остановиться на этой теме и на проблемах, которые испытывают предприятия, конкретизировать вопросы именно по государственным унитарным федеральным предприятиям, учреждениям агропромышленного комплекса.

Это действительно очень большая проблема, поскольку это десятки тысяч гектаров. По некоторым данным Роснедвижимости, за предприятиями научного, агропромышленного комплексов и другими закреплено более миллиона гектаров. И я хотел бы остановиться именно на этих проблемах.

Что для нас, как для финансовых контролеров, очень важно? Конечно, во-первых, чтобы земля имела своего титульного собственника, чтобы за ним были определены и закреплены права. Во-вторых, чтобы поступали доходы, в том числе непосредственно в федеральный бюджет, от этих земельных участков, от аренды земельных участков в случае распоряжения ими, непосредственно от продажи этих земельных участков. И в-третьих, чтобы каждый собственник, который получил права и зарегистрировал их, мог бы привлечь такие рычаги, как ипотека, кредитные ресурсы, и мог бы непосредственно эффективно использовать свой земельный участок.

Мы видим, что в настоящее время большинство, да практически все предприятия агропромышленного комплекса испытывают очень большие проблемы, как финансовые, так и организационные, с переоформлением прав. Практически только 1,3 процента земель сельхозназначения в Российской Федерации переоформлено в настоящее время именно в федеральную собственность. Это связано с очень большими проблемами, и я хотел бы остановиться на этих проблемах.

Для того чтобы зарегистрировать право пользования, необходимо предоставить в органы регистрации кадастровую выписку, поскольку все предприятия имеют документы 1990-х годов. Естественно, необходимо провести землеустройство, а это тысячи и тысячи гектаров. Мы знаем, насколько оно дорогостоящее в той же Московской области. Да везде сейчас землеустройство дорогостоящее, найти такие деньги практически невозможно. В ряде случаев предприятия становились банкротами, их имущество продавалось по очень низким ценам только из-за того, что они проводили землеустройство, хотели зарегистрировать свои права. Это, конечно, нонсенс. В ряде случаев (а это не только Москва, как мы считаем, это и другие территории) проведение землеустройства будет стоить намного больше, чем сама земля. Это первое.

Второе – это то, что, естественно, на данных территориях за годы, прошедшие с предоставления им правоустанавливающих документов, образовались дачные кооперативы и организации других форм собственности. Это десятки, а то и сотни различных организаций, и со всеми нужно провести процесс межевания. Это тоже затягивает процесс оформления и отвлекает финансовые ресурсы.

Третье. Мы знаем, что до 2000 года государственный кадастр ложился на плечи государства. Когда мы ввели непосредственно заявительный принцип… Заявительный принцип позволяет: должны… Ну, а когда они должны? Естественно, мы тоже не знаем, кто у нас сосед, когда он отмежуется, когда он придет, когда он появится. Это тоже очень большие проблемы.

Во многих случаях мы столкнулись с проблемами. У нас проводится огромное количество проверок, в том числе по федеральным унитарным предприятиям, учреждениям, подведомственным Министерству сельского хозяйства, Россельхозакадемии. Мы выявляем очень грубые нарушения, связанные с переуступкой права аренды земель сельхозназначения, находящихся в госсобственности, с противоправными действиями руководителей предприятий, в результате которых земельные участки отчуждаются в частную собственность. (У нас здесь, я вижу, есть представители Генпрокуратуры.) Создана межведомственная рабочая группа Минсельхоза, Генпрокуратуры и Счетной палаты. И мы, естественно, очень часто встречаемся, обсуждаем эти вопросы и вместе работаем.

На самом деле есть очень много отказов в регистрации, и у регистраторов даже. Несмотря на то что земля явно находится в федеральной собственности, на нее отказываются регистрировать право собственности. В том числе мы выявили недавно факт, когда в городе Сочи, в Сочинском городском округе, органы регистрации отказывались регистрировать более 2 тыс. гектаров земли, хотя они фактически являются федеральными в силу закона. Они отмежеваны, все сделано, но органы регистрации отказываются регистрировать, в результате чего федеральный бюджет теряет около 400 млн. рублей в год. Также и другие факты нами установлены по данным вопросам.

Еще одна нерешенная проблема – это проблема регистрации права собственности Российской Федерации на земельные участки, которые закреплены за предприятиями и учреждениями Российской академии наук, а также отраслевых академий. Правда, мы увидели, что здесь есть разные подходы… В Тверской области, например, регистраторы регистрируют их, в Московской области – отказывают в ряде случаев, поскольку по закону о введении Земельного кодекса к федеральной собственности относятся земли, предоставленные унитарным предприятиям и учреждениям, созданным органами исполнительной власти Российской Федерации. К сожалению, академия – это общественная организация и никаким образом не регистрируется. Мы неоднократно об этом говорили и направляли поправки и в Совет Федерации, и в Госдуму… Сейчас эти поправки неактуальны, поскольку существует запрет на сделки с федеральными землями. Но когда этот запрет будет снят, я думаю, что это будет.

Что я хотел бы еще сказать? О проблемах, которые мы видим, которые существуют… Я участвую в работе правительственных комиссий по земельным вопросам и коллегий Минсельхоза. Сейчас, в связи с тем что Минсельхозу указом Президента переданы функции нормативно-правового регулирования, он достаточно наступательно (пока, как я вижу) движется, есть довольно хорошие предложения как раз по упрощению или дано по крайней мере поручение разработать совместно с Роснедвижимостью механизмы упрощения постановки на кадастровый учет в том числе. (Так и есть… Я вижу представителей Роснедвижимости, они кивают головой…) У меня даже есть решение коллегии Минсельхоза. Поэтому, я считаю, что некоторые вопросы решатся на федеральном уровне, и Минсельхоз тоже "пробьет" решение вопроса, поскольку заинтересован в том, чтобы эти земли эффективно использовались, и Российская Федерация также получала бы доход от тех земель, которые будут отнесены к собственности.

Я хотел бы еще остановиться на вопросах государственного земельного контроля, которые здесь уже затрагивались. Мы недавно провели контрольное мероприятие, и одним из предметов была проверка выполнения государственных функций, осуществления государственного земельного контроля различными ведомствами. Как вы знаете, постановлением Правительства Российской Федерации № 689 2006 года было определено три органа. Это Россельхознадзор, который осуществляет контроль за землями сельскохозяйственного назначения, в том числе сейчас решается вопрос, чтобы у Роснедвижимости забрали функцию целевого использования земель и передали им. Россельхознадзор следит за плодородием, а также осуществляет контроль за снятием плодородного слоя почвы. Роснедвижимость осуществляет пока контроль за нецелевым использованием земель, самовольным их занятием и Росприроднадзор осуществляет контроль за землями, находящимися на особо охраняемых природных территориях.

Надо отметить, что госконтроль в настоящее время осуществляется Российской Федерацией неэффективно. Тому есть как субъективные, так и объективные причины. Россельхознадзор, например, полтора года не может утвердить административный регламент исполнения этой функции и, естественно, он не может ее проводить. С другой стороны, при отсутствии взаимодействия с Роснедвижимостью… Поскольку самые достоверные сведения о границах землепользования есть у Роснедвижимости, а Россельхознадзор не знает, чьи это земли, и приходится обращаться опять в Роснедвижимость. А в связи с этим уходит и оперативность, и сама суть контроля. Также у Роснедвижимости мы видим низкую устраняемость нарушений даже по выявленным правонарушениям.

Это связано, конечно, с тем, что в соответствии с законом о защите прав при надзоре и проверках граждан и юридических лиц установлен также порядок, в соответствии с которым невозможно проверять один и тот же земельный участок в течение двух лет. Естественно, они не могут воздействовать и перепроверять, устранено ли это нарушение.

Также считаем необходимым внесение ряда поправок в федеральное законодательство, касающихся эффективности использования земель. Действующим законодательством в настоящее время предусмотрена возможность изъятия в судебном порядке земельных участков неэффективных правообладателей. Вместе с тем сам механизм реализации указанной нормы в достаточной мере не проработан, что не позволяет судебным органам принимать решение об изъятии земельных участков сельхозназначения. В ходе контрольных мероприятий (а мы их часто проводим, в том числе недавно мы проводили их в пяти регионах) мы не видели ни одного факта, где бы действительно произошло изъятие у недобросовестного собственника земельного участка. Сейчас это сделать практически невозможно, поскольку нет четких требований к неиспользованию земельного участка в федеральном законодательстве. Если уточнить требования к неиспользованию земельных участков, порядок и условия их изъятия у собственников, лиц, которым они предоставлены на праве пользования, то это позволит данную норму действительно сделать рычагом воздействия на недобросовестных правообладателей.

Кроме того, считаем, что необходимо все-таки уточнить понятие, что же такое особо ценные продуктивные земли. В ряде регионов мы видели… В Краснодарском крае есть постановление администрации, которое четко определило: в каждом районе должны быть определены земли, которые являются особо ценными и которые нельзя переводить в другие категории и использовать не в сельскохозяйственных целях. Но это не так много, в принципе, в регионах, где… Наверное, это актуально для Краснодарского края, в других мы этого не видели.

Возьмем Московскую область. За ближайшие годы, даже за прошлый год, было переведено в другие категории и изъято более 20 тыс. гектаров земли. Я хочу сказать, что эти земли в основном особо ценные, потому что не нужны кому-то дальние земли для строительства, для промышленности, а нужны те земли, которые находятся рядом с городами, где есть инфраструктура. Поэтому здесь тоже необходимо принимать на федеральном уровне определенные решения и очень строго ограничить изъятие таких земель.

Все предложения и результаты мы направляем в Совет Федерации, в ряде случаев в Госдуму, в прокуратуру, если необходимо воздействовать на совсем "злодеев". Вот основное, о чем я хотел сказать.