Доклад Начало и развитие отношениям по договору долевого участия в строительстве было положено еще в советской правовой системе. Одними из первых стали появляться организации жилищной кооперации: жилищно-арендные кооперативные товарищества,

Вид материала

Подобный материал:

Доклад

Начало и развитие отношениям по договору долевого участия в строительстве было положено еще в советской правовой системе. Одними из первых стали появляться организации жилищной кооперации: жилищно-арендные кооперативные товарищества, рабочие жилищно-строительные кооперативные товарищества, общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества.

Указанные жилищно-строительные кооперативы получали от Цекомбанка жилищные ссуды в размере до 90 % стоимости дома на срок до 60 лет или на льготных условиях до 99 лет. Строительство указанных домов было очень распространено и являлось серьезным толчком для вложения средств в долевое строительство для личных нужд. В послевоенные годы жилищно-строительные кооперативы создавались для строительства жилых домов и дальнейшей их эксплуатации. Для покупки готовых домов и их дальнейшей эксплуатации создавались жилищные кооперативы.

В период 90-х годов регулирование отношений по договору долевого участия в строительстве существенно изменилось. Жилищная политика стала основываться на новых, рыночных принципах.

Важно отметить тот факт, что до принятия Закона об участии в долевом строительстве в Государственной Думе рассматривался законопроект «О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». Этот Проект был призван урегулировать отношения по договору долевого участия в строительстве, однако был правомерно отклонен, так как содержал ряд существенных недостатков (закон не давал определение договора, из описания его условий не было ясно, какой это договор, а также его предмет и т.п.).

Однако очевидно, что рынок нуждался в регулировании отношений по долевому строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости":

Из выставленных на продажу в 2004 году новых домов

20% - еще даже не подготовленные для строительства площадки;
55% - строящиеся дома, основная масса квартир в которых раскупается на ранних стадиях строительства.

Преимущества долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости очевидны:

поэтапная оплата (в большинстве случаев);
индексирование только остаточной стоимости строительства по договору;

затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-20%;
возможность учета интересов и вкусов дольщика, простор для самостоятельного "творческого подхода" к выбору нового жилья.

Поэтому законодательное регулирование отношений по договору долевого участия в строительстве было необходимым.

Однако Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", принятый Государственной думой 22 декабря 2004 года в пакете законопроектов о формировании рынка доступного жилья, вызвал негодование у всех участников рынка: строителей, банковских структур, дольщиков и самого государства.

Попробуем обобщить замечания к Закону:

Законодатели стремились добиться максимальной прозрачности строительного бизнеса, обязав компании представлять для ознакомления "любому обратившемуся лицу" учредительные документы, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, утвержденные годовые отчеты, балансы, счета, результаты аудиторских проверок. Однако финансовым состоянием фирмы могут заинтересоваться не только дольщики, но и недобросовестные конкуренты, что особо опасно для средних и малых компаний.
В законе допущен явный крен в сторону защиты интересов участника долевого строительства. Штрафные санкции очень завышены. Расторгнув договор в одностороннем порядке, инвестор, кроме внесенной за квартиру суммы, получит еще такие проценты и пени, что это даст ему до 30-40 процентов прибыли. Одностороннее расторжение договоров под надуманными предлогами в целях извлечения прибыли может стать настоящим бизнесом.
Застройщик может расторгнуть с участником, не исполняющим, либо ненадлежащим образом исполняющим свои обязательства по договору, только через суд.
Участники долевого строительства являются залогодержателями части заложенного имущества. Банки не могут обладать всей залоговой массой при кредитовании долевого строительства. Если застройщик не выплачивает кредит, то банк не может удовлетворить свои требования за счет недвижимости. Это одна из причин того, что банки перестают кредитовать застройщиков.
Серьезное возражение вызвало требование закона ввести двойную ответственность перед дольщиками не только их партнера-застройщика, но и кредитующей строительство организации. В соответствии с п. 3 ст. 14 Закона при последующем залоге застройщик и банк-залогодержатель будут в полном объеме нести солидарную ответственность по обязательствам застройщика в случае неисполнения, просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения им обязательств по передаче дольщику объекта долевого строительства.
Застройщики смогут привлекать кредиты и займы только под залог своих основных средств или иных активов, не связанных с имуществом, указанных в п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве. Это могут себе позволить только достаточно крупные застройщики. Они имеют кредитную историю, могут позволить себе предоставить для банковского залога иное имущество компании. Крупные строительные компании могут полностью или в большей части финансировать строительные проекты без привлечения дольщиков. Мелкие и средние компании вынуждены отказываться от дольщиков-инвесторов и брать кредиты в банках под достаточно высокие проценты (до 25% годовых). Все это ведет к невозможности осуществлять прибыльную строительную деятельность и их последующему банкротству.
Пока не ясно, какой из государственных органов будет уполномочен на государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства. Очевидно, что это будет один из федеральных институтов, к примеру:

федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека,
федеральная антимонопольная служба;
федеральная служба по финансовым рынкам.

Компании, которые в силу различных причин не могут финансировать строительную деятельность, обходят Закон путем альтернативных схем привлечения инвестиций. Наиболее распространенными являются: вексельная схема и модель предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Вексельная схема подразумевает заключение договора, в котором оговариваются технические характеристики квартиры, ее стоимость и условия оформления, но в котором не сказано но финансовых обязательствах сторон. После заключения договора застройщик в обмен на внесенные денежные средства выдает вексель, стоимость которого совпадает с ценой квартиры.. Минус этой схемы – риск признания судом данной сделки (например по заявлению компетентного государственного органа) притворной, то есть прикрывающей договор долевого строительства.

Согласно модели предварительного договора, то в нем прописывается обязательство заключить договор после того, как дом будет построен. По такому договору застройщик не может принимать денежные средства – в нем можно лишь указать, что в будущем будет заключен определенный договор, по которому и должна будет производиться оплата.

Следует заметить, что банки никогда не будут поддерживать альтернативные схемы привлечения инвесторов, если возникнут риски, что схема может быть подведена в результате судебного разбирательства под закон о долевом строительстве, либо если будут негативные правовые риски. Эти схемы ударят в конечном итоге по самим застройщикам и инвесторам. Поэтому необходимо сосредоточить усилия в разработке необходимых поправок к Закону об участии в долевом строительстве. И единственный путь совершенствования – сбалансированность и защита законных прав и интересов всех сторон правоотношения по договору участия в долевом строительстве.

Вопросы:

Рекламная деятельность застройщика по привлечению средств участников долевого строительства. До выдачи в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок или права аренды реклама объекта долевого строительства реклама не допускается. Законно и обоснованно ли данное положение?
Справедливо ли установление имущественного ценза (наличие определенного размера собственных денежных средств) для строительных компаний, работающих в сфере отношений по долевому участию в строительстве?
Контроль со стороны государственных органов за целевым использованием застройщиком средств, обязанность ежеквартально отчитывается перед государственным органом за использование осуществлении деятельности. Какие механизмы контроля могут быть использованы? Обоснованно ли наделение государственного органа такими полномочиями в сфере долевого строительства?
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Справедливо ли распространение на отношения из договора долевого участия в строительстве законодательства о защите прав потребителей, ведь невозможно точно определить цель финансирования строительства и побудительную мотивацию гражданина: получение квартиры для личных (бытовых) нужд или продажа в последующем этой квартиры по более высокой цене с целью извлечения прибыли?
Гарантийный срок. Могут ли в договоре указываться меньшие (чем 5 лет) гарантийные сроки, которые относятся к материалам, оборудованию и т.п., так как поставщики строительных материалов, необходимых для создания объекта недвижимости, зачастую дают только годовую гарантию.
Есть ли необходимость прописать в Законе освобождение застройщика от ответственности за недостатки объекта, если они произошли вследствие нормального износа, а также вследствие ненадлежащих действий (бездействия) участника долевого строительства?
Выгоден ли закон самим Участникам (инвесторам) долевого строительства. Взамен широкого круга прав участников – они в итоге получают возросшую стоимость будущей квартиры? А ведь цель закона – формирование рынка доступного жилья.
Необходимо ли отменить статьи Закона, которые касаются судебного порядка расторжения договора застройщиком в случае нарушения договорных условий со стороны участника долевого строительства?
Есть ли необходимость разделить ответственность застройщика перед участниками – ю/л и участниками ф/л. В законе они имеют равный статус. К примеру, уменьшить неустойку, выплачиваемую застройщиком за ненадлежащее исполнение договорных условий участникам - юридическим лицам.
Не считаете ли вы, что размер штрафных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных условий застройщиком завышен? Есть ли необходимость уменьшения размера ответственности?

Проектная декларация

Blog