Geum.ru

Головне управління юстиції в одеській області

Вид материалаЗакон
Подобный материал:


ГОЛОВНЕ УПРАВЛІННЯ ЮСТИЦІЇ В ОДЕСЬКІЙ ОБЛАСТІ


УЗАГАЛЬНЕННЯ


щодо дотримання державними та приватними нотаріусами вимог Закону України «Про нотаріат» при посвідченні договорів оренди земельних ділянок протягом 2010 року та у І півріччі 2011 року


На виконання п. 3.3 Рішення колегії Головного управління юстиції в Одеській області від 18 лютого 2011 року № 1 та наказу Головного управління юстиції в Одеській області від 22 червня 2011 року за № 629-о/д, відділом нотаріату Головного управлінням юстиції в Одеській області проведено перевірку стану дотримання державними та приватними нотаріусами вимог Закону України «Про нотаріат» при посвідченні договорів оренди земельних ділянок, які були посвідчені протягом 2010 року та першого півріччя 2011 року. За результатами проведеної перевірки встановлено наступне.

За наданими статистичними даними нотаріусами Одеської області за 2010 рік посвідчено 163 договори оренди земельних ділянок, а саме: державними нотаріальними конторами – 8 договорів; приватними нотаріусами – 155 договорів, за 1 півріччя 2011 року посвідчено 55 договорів приватними нотаріусами, державними нотаріусами – 0 договорів.

При посвідченні договорів оренди земельних ділянок нотаріуси керуються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» від 06.10.1998 в редакції Закону України від 02.10.2003 р № 1211-IV (зі змінами), постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження типової форми договору оренди землі» від 03.03.2004 №220, Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України та іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до ст. 3 Закону України «Про оренду землі» об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Об’єктом оренди може бути індивідуально відокремлена земельна ділянка. Також договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, які знаходяться у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності –земельних ділянок, які перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування).

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

При визначенні орендодавця земельної ділянки нотаріусу слід враховувати п. 1 розділу VIII «Прикінцевих положень» Закону України «Про оренду землі», що до розмежування відповідно до закону земель державної і комунальної власності орендодавцями земельних ділянок у межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, є відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади в межах повноважень, визначених Земельним кодексом України.


Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендарями земельних ділянок можуть бути:

а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;

в) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.


Передача земельної ділянки, межі якої визначено в натурі, в оренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту її відведення.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, або за результатами аукціону (ст. 16 Закону України «Про оренду землі»).

Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою (ст. 19 Закону України «Про оренду землі»).


Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі, затверджується Кабінетом Міністрів України (постанова Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. за №220 із змінами і доповненнями, внесеними  постановами Кабінету Міністрів України від 13.12.2006 р. № 1724, від 03.09.2008 р. № 780).

Істотними умовами договору оренди землі є (ст.15 Закону України «Про оренду землі):

- об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

- строк дії договору оренди;

- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

- умови збереження стану об'єкта оренди;

- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

- відповідальність сторін;

- умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.


Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є (ст.15 Закону України «Про оренду землі»):

- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

- акт приймання-передачі об'єкта оренди;

- проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.


Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.


Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Більш детально необхідно зупинитись на розмірі, формі і строках внесення орендної плати за землю, яка визначається за згодою сторін у договорі оренди.

Порядок визначення розміру, форми і строків орендної плати за землю врегульований ст.21 Законом України «Про оренду землі», а саме:


ч. 2 ст. 21
Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).


Також, ст.288 Податкового кодексу України встановлений розмір орендної плати за землю, а саме:

288.5
288.5. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:


288.5.1. не може бути меншою:


для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом (розділ XIII Податкового кодексу України);


для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом (розділ XIII Податкового кодексу України);


288.5.2. не може перевищувати:


а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки;


(з 01.01.2012 р. підпункт 288.5.2 статті 288 буде доповнено пунктом "б", передбаченим підпунктом 117 пункту 1 розділу I Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України щодо вдосконалення окремих норм
Податкового кодексу України» від 07.07.2011 р. N 3609-VI)


б) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки;


288.5.3. може бути більшою граничного розміру орендної плати, ніж зазначений у підпункті 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.


Також слід зазначити, що Указом Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток(паїв)» від 02.02.2002 р. за №92/2002 встановлена окрема вимога щодо плати за оренду для земельних ділянок сільськогосподарського призначення, яка має бути не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки.

За нотаріальне посвідчення договору оренди землі державне мито складає 0,01% від грошової оцінки земельної ділянки. В разі, якщо грошова оцінка не проводилася, мито складає 1% від суми угоди (за весь період дії договору оренди), але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян).

Статтею 31 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.1993 р. № 3425 встановлено, що приватні нотаріуси за вчинення нотаріальних дій справляють плату, розмір якої визначається за домовленістю між нотаріусом та громадянином або юридичною особою. Крім того, відповідно до Указу Президента України «Про впорядкування справляння плати за вчинення нотаріальних дій» від 10.07.1998 р. № 762/98 розмір плати, яка справляється за вчинення нотаріальних дій приватними нотаріусами, не може бути менше від розміру ставок державного мита, яке справляється державними нотаріусами за аналогічні нотаріальні дії.

За результатами проведеного узагальнення було встановлено, що нотаріуси не в повній мірі додержуються вимоги Закону України «Про нотаріат» та інших нормативно-правових актів, а саме:


При посвідченні договорів оренди землі, нотаріуси не завжди враховуються вимоги п. 43 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», тобто відсутнє затвердження договорів відповідною місцевою радою (Слаєва Р.К., Куркан Н.Ф.).

При посвідченні договорів оренди землі не всі нотаріуси використовують типову форму договору, що затверджена Постановою Кабінету Міністрів України № 220 від 03.03.2004 р. (Куркан Н. Ф.)

Не завжди вірно визначається орендодавець земельної ділянки, так при посвідченні договору оренди земельної ділянки стороною договору зазначено територіальну громаду, а не сільську раду (ст. 4 Закону України «Про оренду землі», з урахуванням вимог п. 12 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України). (Драченко А. Н.)

Іноді нотаріуси не в повній мірі перевіряють повноваження представника, а саме до договорів від імені міської ради, які підписані заступником міського голови, нотаріусом до справ не долучена довіреність на підписання договорів (Слаєва Р. К.).

У деяких випадках нотаріуси замість розміру орендної плати в тексті договору зазначають порядок розрахунку орендної плати (Базан Т. П.), або підшивають до примірників договору розрахунок розміру орендної плати (Кушнерова Л. Д.), чим порушено вимоги ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

Багато помилок пов’язано з якістю та кількістю документів, які нотаріуси долучають до своїх примірників договорів оренди земельних ділянок.

В деяких випадках до примірників правочинів, що залишаються у справах нотаріуса, нотаріуси долучають:
  • неналежні документи, а саме: долучають копію акту встановлення в натурі меж земельної ділянки та копію плану земельної ділянки, а не оригінали цих документів, як це передбачено ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (Драченко А. Н.);
  • зайві документи: долучаються довідки про присвоєння ідентифікаційного номеру представнику юридичної особи (Базан Т. П., Кушнерова Л. Д.; ), до договору оренди долучено договір оренди на цю ж земельну ділянку, строк дії якого закінчився (Тітова Т. С.);
  • неналежним чином оформлені документи: прийнята довідка про відсутність сервітутів, на якій відсутня печатка (Базан Т. П.), прийнята копія рішення міської ради без підпису посадової особи, крім того вона викладена на декількох аркушах і не прошита, чим порушено п. 23 Інструкції (Кушнерова Л. Д.).

В документах, долучених до примірників договорів, що залишаються в справах нотаріусів, мають місце розбіжності. Так в договорі зазначено, що земельна ділянка сільськогосподарського призначення передається в оренду для багатоповерхової забудови. В долучених до цього договору документах мають місце розбіжності між рішенням сесії про надання земельної ділянки в оренду, довідкою відділу земельних ресурсів та актом встановлення в натурі меж земельної ділянки щодо відношення земельної ділянки до категорії. (Слаєва Р. К.)

До договору суборенди земельної ділянки додано витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, в якому зазначений інший кадастровий номер земельної ділянки не той, який зазначено в тексті договору. (Кушнерова Л. Д.)

За договором, передана в оренду земельна ділянка за № 13г. В рішенні сесії міської ради, що долучено до вказаного договору, зазначено, що в оренду передається земельна ділянка за № 13. (Слаєва Р. К.)

Слід відмітити, що значна частина порушень і недоліків допущенні нотаріусами внаслідок неуважності, а також частина з них внаслідок невірного застосування норм чинного законодавства.

На підставі вищевикладеного пропонується державним та приватним нотаріусам Одеської області вивчити це узагальнення для формування єдиної нотаріальної практики та недопущення вказаних у ньому порушень у подальшому.


Відділ нотаріату

Головного управління

юстиції в Одеській області