Geum.ru

Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды земельного участка

Вид материалаОбзор

Содержание


Дело № А08-1210/06-22)
IX. Расторжение договора.
Подобный материал:
1   2

1.3. Право владения и пользования арендованным земельным участком собственником объекта недвижимости, перенесшего пожар, не прекращено, поскольку связь объекта с землей не утрачена.

(Дело № А08-1210/06-22)


Администрация города Белгорода обратилась в суд с иском к предпринимателю Долженковой Т.В. о сносе самовольной постройки - сооружения павильонного типа, возводимого в каркасе из металлоконструкций, начатого строительством на месте бывшего кафе «Сказка», расположенного в г.Белгороде, ул. Костюкова, 36а.

Суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Судом установлено, что по договору № 1090 от 4.10.2000г. Долженковой Т.В. предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок, расположенный в г.Белгороде, ул.Костюкова, 36а, площадью 1026 кв.м, для эксплуатации нежилого здания, находящегося у нее в собственности.

Государственная регистрация сделки произведена 23.10.2000г.

Пунктом 4.2. договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

В декабре 2001 года в указанном здании произошел пожар.

Долженкова Т.В. начала работы по реконструкции поврежденного пожаром здания без соответствующего разрешения.

При обращении в суд с иском о сносе восстанавливаемого ответчиком объекта недвижимости, истец руководствовался статьей 222 ГК РФ.

Суд пришел к выводу, что спорные правоотношения упомянутой нормой закона не регулируются, так как они возникли не в связи с созданием нового объекта недвижимости, а в связи с восстановлением поврежденного в результате пожара объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке.

Следовательно, при рассмотрении настоящего дела суд посчитал необходимым установить, прекращено ли зарегистрированное право собственности на объект недвижимости в результате пожара, и руководствовался при этом статьей 235 ГК РФ, в силу которой право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества.

Суд установил, что объект недвижимости не уничтожен в результате пожара, следовательно, право собственности ответчика не прекращено.

Ссылку администрации г.Белгорода на то, что генеральным планом застройки города предусмотрено строительство культурно-досугового центра в месте расположения реконструируемого объекта недвижимости, суд посчитал несостоятельной.

Порядок предоставления земельных участков для строительства новых объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территории городских и сельских поселений регламентируются #M12291 744100004Земельным кодексом Российской Федерации#S и #M12291 901922107Градостроительным кодексом Российской Федерации#S.

Согласно #M12293 0 744100004 24882 1376109634 287766687 172251867 2557595866 2225 2202259368 1259пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса РФ#S предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию.

Порядок предоставления земельных участков под строительство, установленный #M12293 2 744100004 0 0 0 0 0 0 0 820999468статьей 30 Земельного кодекса#S, применяется и в тех случаях, когда земельный участок ранее был предоставлен тому же лицу для использования по другому назначению.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о принятии администрацией города Белгорода решения о проведении мероприятий по формированию земельного участка для размещения объекта строительства - культурно-досугового центра, включающего также земельный участок, находящийся у ответчика в аренде.

Фактическое пользование арендованным земельным участком собственником объекта недвижимости, перенесшего пожар, не прекращено, поскольку связь объекта с землей не утрачена.

1.4. Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ по истечении срока договора он должен считаться не расторгнутым, а прекращенным. Расторгается договор досрочно, не будучи окончательно исполненным. (Дело N А08-8204/06-3)

Общество с ограниченной ответственностью "Агровит" обратилось в арбитражный суд с иском к Белгородской таможне о взыскании 390000 руб. задолженности по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 04.04.2007 иск удовлетворен.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2007 решение суда первой инстанции отменено, в иске о взыскании задолженности по арендной плате отказано.

Кассационная инстанция постановление апелляционного суда отменила, решение суда первой инстанции оставила в силе по следующим основаниям.

Пунктом 3.1 заключенного сторонами договора аренды предусмотрено, что срок его действия составляет 1 месяц. Контракт считается расторгнутым, если арендатор в 5-дневный срок до окончания срока действия контракта не сообщит о его продлении. Продление осуществляется на 1 месяц.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за июнь, июль и август 2006 года, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что по окончании срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражал против этого, следовательно, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ) и в данном случае необходимо применять требования ст. 610 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Апелляционный суд свое решение мотивировал тем, что, так как в 5-дневный срок до окончания срока действия контракта арендатор не сообщил арендодателю о продлении контракта, контракт считается расторгнутым (п. 3.1 контракта). Следовательно, надо исходить из того, что с 01.02.2006 стороны не состояли в договорных отношениях и Белгородская таможня должна вносить плату за фактическое пользование имуществом.

Кассационная инстанция не согласилась с выводом апелляционного суда, полагая, что он сделан при неверном толковании условий договора.

Контракт заключен сторонами на срок 1 месяц. В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ по истечении срока договора он должен считаться не расторгнутым (расторгается договор досрочно, не будучи окончательно исполненным), а прекращенным. Запись в п. 3.1 контракта о расторжении договора следует толковать как прекращение договора истечением срока действия. В таком случае суд первой инстанции обоснованно применил п. 2 ст. 621 ГК РФ и п. 2 ст. 610 ГК РФ.

IX. Расторжение договора.

1. Расторжение договора аренды земельного участка не требуется в случае перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке, к другому лицу. (Дело N А08-8243/06-10)

Администрация Волоконовского района обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Колбасину В.П. о расторжении договора аренды от 15.01.2004.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 11.12.2006 иск удовлетворен.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2007 указанное решение отменено, исковое заявление оставлено без рассмотрения.

Суд кассационной инстанции согласился с постановлением апелляционной инстанции в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, 15.01.2004 между администрацией Волоконовского района Белгородской области (арендодатель) и предпринимателем Колбасиным В.П. на основании Постановления главы Волоконовского района Белгородской области от 18.12.2003 N 755 был заключен договор N 2 аренды земельного участка площадью 8835 кв. м, расположенного в Белгородской области, п. Волоконовка, ул. 60 лет Октября, с целью использования под объекты недвижимости (здание конторы рынка, основное модульное здание рынка и рыбный павильон).

Согласно п. 2.1 данного договора срок его действия был установлен сторонами с 18.12.2003 по 18.12.2008.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушении других условий договора.

В связи с продажей Колбасиным В.П. объектов недвижимости, расположенных на арендуемом им земельном участке, гражданке Тутовой В.М. истец неоднократно обращался в адрес ответчика с требованием явиться в администрацию района для переоформления договора аренды земельного участка на нового собственника объектов недвижимости.

Ссылаясь на то, что ответчик ненадлежаще исполнял свои обязательства по договору аренды и арендная плата взыскивалась по решению суда, право на земельный участок не переоформлено на другого собственника объектов недвижимости, расположенных на этом участке, администрация муниципального района Волоконовский район обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что арендатором были допущены существенные нарушения условий договора аренды, выразившиеся в ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы. Кроме того, не переоформлено право на землю на другого собственника объектов недвижимости.

Апелляционный суд, отменяя решение и оставляя иск без рассмотрения, сослался на следующее.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом при существенном нарушении арендатором условий договора аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом апелляционной инстанции в адрес предпринимателя Колбасина В.П. направлялось только требование администрации о расторжении договора аренды со сменой собственника объектов недвижимости, расположенных на арендуемом Колбасиным В.П. земельном участке. Требование о расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендных платежей не направлялось.

Таким образом, апелляционная инстанция пришла к правомерному выводу о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Апелляционная инстанция также отметила, что расторжение договора аренды земельного участка не требуется в случае перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке, к другому лицу. В силу ст. 35 ЗК РФ новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Следовательно, с 04.07.2005 арендную плату за земельный участок или его часть, занятую строениями (в зависимости от целевого назначения предоставления земельного участка), должен вносить новый собственник.


1.2. Нарушение обязательства по оплате аренды является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка, а следовательно, основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя.

(Дело N А08-4182/06-26)

Администрация г. Белгорода в лице управления муниципальной собственностью и МУ "Городская недвижимость" обратились в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности с ЗАО "Луч ЛТД" по арендной плате в размере 524863 руб. 86 коп. и пени в размере 333501 руб. 85 коп., расторжении договора аренды N 566 от 24.01.2005 и обязании ответчика привести земельный участок в первоначальное состояние.

До вынесения решения по делу истец отказался от иска в части обязания ответчика привести земельный участок в первоначальное состояние.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 27.09.2006 иск удовлетворен частично. С ЗАО "Луч ЛТД", г. Белгород, в пользу администрации г. Белгорода в лице управления муниципальной собственностью и МУ "Городская недвижимость" взыскана задолженность по арендной плате в размере 524863 руб. 86 коп., пени в размере 603359 руб. 35 коп., всего 585223 руб. 21 коп. Договор аренды расторгнут.

Апелляционной инстанцией дело не рассматривалось.

Судебная коллегия решение суда оставила без изменения и указала, что суд обоснованно признал существенным нарушением договора ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате аренды.

Доводы ответчика об отсутствии у него задолженности по договору от 24.01.2005 в связи с тем, что оплата по этому договору произведена за период с 01.01.2005 по 01.05.2006, не приняты судом во внимание, поскольку внесенные платежи были учтены истцом при расчете задолженности, а в силу п. 2.1 договора и приложений N 2 к нему условия договора, в том числе и касающиеся оплаты, распространяются на период с 17.10.2003.


С учетом сложившейся практики, в целях единообразия в толковании и применении судами норм права, полагаем возможным рекомендовать судьям:

1.1. При рассмотрении конкретных дел, связанных с арендой земельного участка, учитывать, что #G0 имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством только в том случае, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды и специальными федеральными законами.

1.2. После введение в действие #M12293 2 744100004 80 1969986203 396586 3467636921 217114040 2337733165 2547475864 4219807668

Земельного кодекса Российской Федерации#S юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, даже при наличии согласия собственника.#G0

1.3. #M12293 36 9027703 1265885411 8110384 2384949384 2822 172251855 1334935722 1088328 1522759341При переходе права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендованном земельном участке, к другому лицу, расторжение договора аренды земельного участка не требуется. Новый собственник с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

При указанных обстоятельствах, законных оснований для расторжения в судебном порядке договора аренды земельного участка с прежним собственником недвижимости, а также для обязания собственника земельного участка заключить договор аренды с новым собственником недвижимости, не имеется. Изменение и расторжение договора, в данном случае, возможно только по соглашению сторон.

1.4. При рассмотрении требований о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком без заключения договора аренды необходимо учитывать, что вопрос о размере фактически используемой ответчиком площади земельного участка имеет существенное значение для правильного разрешения спора по существу. В указанную площадь включается не только земельный участок, занятый непосредственно объектами недвижимости, но и та часть участка, которая необходима для их эксплуатации и обслуживания.


Судья В.Н. Кривень


Помощник судьи И.В. Вишнякова