Конференция «Проблемы, возникающие в ходе реализации объектов недвижимости при проведении процедур банкротства и порядок регистрации права собственности». Вопросы, возникающие при реализации недвижимого имущества должника

Вид материала

Документы

Содержание Полномочия арбитражных управляющих на совершение сделок. 2. Договоры как правоустанавливающие документы. 3. Замещение активов.

Подобный материал:

• Фонд правового просвещения в сфере недвижимости лицензия Серия а №261896 от 27 ноября, 19.32kb.
• Методические рекомендации 37 Библиография 40 Контрольные вопросы 41 Глава Субъектный, 78.23kb.
• Закон республики абхазия, 528.04kb.
• Доклад начальника отдела регистрации прав на жилые помещения и договоров долевого участия, 206.76kb.
• Конференции-семинара «Вопросы, возникающие при применении законодательства об административных, 114.98kb.
• «Правовые вопросы, возникающие при реализации Федерального закона от 08. 05. 2010 №83-фз, 48.53kb.
• Третья Всероссийская научно-практическая конференция, 30.14kb.
• Стандарты и правила оценочной деятельности «оценка недвижимости», 391.3kb.
• Принят Государственной Думой 4 октября 1996 года. Одобрен Советом Федерации 14 ноября, 149.11kb.
• Нду (далее по тексту услуга) определяет сроки и последовательность действий (административных, 172.94kb.

Конференция «Проблемы, возникающие в ходе реализации объектов недвижимости при проведении процедур банкротства и порядок регистрации права собственности».


Вопросы, возникающие при реализации недвижимого имущества должника.


Указом Президента Российской Федерации от 13.10.2004 г. № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы» (далее Росрегистрация) было утверждено Положение о Федеральной регистрационной службе, в соответствии с которым определены полномочия Росрегистрации, среди которых на Росрегистрацию возложены и функции:

• в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
  
• функции по контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.
  

К компетенции органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – регистрирующий орган), в частности, отнесена функция по проведению правовой экспертизы документов, которые представляются для проведения регистрационных действий (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации)).

В силу положений п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации являются документы, свидетельствующие о:

- наличии,

• возникновении,
  
• прекращении,
  
• переходе,
  
• ограничении (обременении) прав на недвижимое.
  

Также необходимо указать, что в целях проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в регистрирующий орган помимо правоустанавливающих документов представляются и иные документы, необходимые для проведения регистрационных действий, в силу положений Закона о регистрации, а также требований действующего законодательства Российской Федерации.


Пунктом 1 ст. 19 Закона о регистрации, предусмотрена обязанность государственного регистратора приостановить проведение государственной регистрации при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Так, данная норма не содержит каких-либо критериев, определяющих причины возникновения сомнений у государственного регистратора, а также не содержит каких-либо обязательных требований, которые государственный регистратор должен в этом случае выполнить. С учетом изложенного, возможно утверждать, что государственный регистратор самостоятельно определяет объем информации, которая требуется для устранения сомнений, а также самостоятельно определяет, каким способом данные сомнения могут быть устранены.

В то же время, истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации), не допускается.

Таким образом, с одной стороны, законодатель дает возможность государственному регистратору усомниться в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, но одновременно с этим указывает на недопустимость истребования дополнительных документов. Данные положения Закона о регистрации, которые, на первый взгляд, могут быть восприняты как взаимоисключающие, на самом деле дополняют друг друга и позволяют сделать вывод о том, что любое сомнение государственного регистратора и представление документов, необходимых для устранения таких сомнений, подлежит обоснованию с точки зрения действующего законодательства Российской Федерации.


Последовательность проведения правовой экспертизы рекомендована Министерством юстиции Российской Федерации в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 г. № 184, (раздел III) и состоит в следующем:

проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записей по данному объекту недвижимого имущества;

проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор – также и проверка законности сделки;

проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;

проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;

принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.

Анализируя вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что по своей природе правовая экспертиза документов представляет собой совокупность действий государственного регистратора, направленных на изучение представленных для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов в целях установления юридического факта, являющегося основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения прав на это имущество.

Несмотря на многообразие документов, представляемых в регистрирующий орган, принимая во внимание вышеуказанные положения Методических рекомендаций, можно выявить общий принцип проведения правовой экспертизы документов, который заключается в проверке их юридической силы, которую отражают следующие составляющие документа:

1. Время совершения.
   

Представляет собой период, в который осуществляются действия в отношении объекта;

2. Место совершения.
   

Характеризуется принципом территориальности совершения документа, требование о котором содержится в соответствующих нормативно-правовых актах Российской Федерации;

3. Закон, в соответствии с которым был совершен документ.
   

Соответствие документа требованиям законодательства, которые действовали в момент совершения документа.

4. Установление права на совершение документа: проверка полномочий субъекта в отношении конкретного объекта правоотношений.
   

При этом, следует отметить, что правовая экспертиза отдельных категорий документов осуществляется с учетом требований действующего законодательства Российской Федерации, которые предъявляются к этим документам.

Росрегистрация является в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ регулирующим органом.

В связи с этим регистрирующим органом в рамках реализации полномочий регулирующего органа проводится проверка сделок на соответствие их Закону о банкротстве, поскольку порядок реализации имущества предприятий, находящихся в процедурах банкротства носит особый характер.

Закон о несостоятельности (банкротстве) предъявляет специальные требования к совершению и оформлению сделок с имуществом лица, находящегося в процедуре банкротства.

1. Полномочия арбитражных управляющих на совершение сделок.
   

На стадии внешнего управление и конкурсного производства арбитражный управляющий вправе распоряжаться имуществом должника. Указанные процедуры вводятся на определенный срок:

• внешнее управление на 18 месяцев (п .2 ст 93 ФЗ-№ 127),
  
• конкурсное производство на 12 месяцев (п .1 ст 124 ФЗ-№ 127).
  

Законом предусмотрена возможность продления процедур на 6 месяцев. Практика складывается таким образом, что суды по ходатайству управляющих (по утвержденному решению собрания кредиторов (комитета кредиторов) продлевают сроки проведения процедур при наличии обоснования такой необходимости.

Таким образом, при представлении документов на регистрацию необходимо представлять судебные акты:

1. о назначении
   
2. о продлении срока процедуры.
   

Кроме того, на стадиях наблюдения, финансового оздоровления руководители должника не отстраняются от общего руководства деятельностью предприятия и имеют право и возможность по распоряжению имуществом должника (в том числе и недвижимым), но исполняют обязанности с ограничениями, установленными ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а именно без разрешения (одобрения) арбитражного управляющего руководитель не вправе заключать сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо или косвенного имущество должника, балансовая стоимость которого составляет более 5 % балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения (финансового оздоровления).

Соответственно, при поступлении на регистрацию документов по купле/продаже недвижимого имущества должников находящихся в процедурах банкротства необходимо представлять:

• копии документов подтверждающие балансовую стоимость имущества,
  
• а также в случаях предусмотренных законом подтверждение одобрения сделки.
  

При обращение в Росрегистрацию представителя арбитражного управляющего возможно при наличии надлежащим образом оформленной доверенности, при соблюдении общих норм ГК ст. 185.


2. Договоры как правоустанавливающие документы.

С учетом ранее изложенного общего принципа проведения правовой экспертизы документов и ее пределов регистрирующий орган при проведении правовой экспертизы договоров осуществляет проверку соответствия таких договоров помимо общих требований к договорам, также и положениям законодательства Российской Федерации, которые устанавливают особенные требований к тому или иному договору.

Ст. 110, ст. 111 ФЗ-№ 127 определяет, что на стадии внешнего управления возможно осуществить продажу предприятия как имущественного комплекса, так и продажу части имущества, если данные меры предусмотрены планом внешнего управления.

Поскольку план внешнего управления утверждается на общем собрании кредиторов, соответственно, необходимо представлять на регистрацию утвержденный План внешнего управления, с приложением копии протокола собрания кредиторов на котором данный план был утвержден.

Кроме того, в соответствии с требованиями ст. 139 ФЗ-№ 127 (на стадии конкурсного производства) порядок, сроки и условия реализации имущества должника также должны быть определены общим собрание кредиторов.

При этом Закон четко определяет, какие условия должны быть соблюдены Управляющим при реализации прав по продаже имущества:

1. При проведении торгов, представляются на регистрацию:
   

• заключение независимого оценщика о рыночной стоимости имущества
  
• публикация в официальном издании (газета «Российская газета»), а также в местном печатном органе по месту нахождения имущества. Подробно п.5 ст. 110 прописывает положения, подлежащие отражению в публикации
  
• положение об утверждении порядка сроках, условиях продажи имущества
  
• протокол заседания комиссии по торгам
  
• протокол о признании торгов не состоявшимися.
  

2. При заключении прямых договоров купли/продажи (если стоимость имущества менее 100 тыс. рублей и имеется одобрение собрания кредиторов):
   

- подтверждение стоимости (балансовая стоимость, заключение независимого оценщика).

При этом необходимо учитывать требования ст. 130 ФЗ-№ 127 имущество должника (унитарного предприятия, АО - 25 % в государственной или муниципальной собственности) по заключению независимого оценщика необходимо заключение государственного финансового контрольного органа по проведению оценки.

Также, в ходе проведения правовой экспертизы договоров исследуются вопросы соответствия таких правоустанавливающих документов, в частности, положениям Семейного кодекса РФ (например, п. 3 ст. 35), Земельного кодекса РФ (в частности, ст. 35), Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об ООО), Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее – Закон об АО), положения законодательства Российской Федерации о банкротстве (в зависимости от периода) и прочее.

Особенно следует обратить внимание на участившиеся случаи представления в Управление поддельных документов, что, в свою очередь, также не может не отразиться на пределах правовой экспертизы, в том числе и поддельных судебных актов, подтверждающих полномочия управляющего.


3. Замещение активов.

Новой мерой восстановления платежеспособности должника является такое мероприятие, проводимое в рамках процедур банкротства (внешнего и конкурсного управления) как замещение активов должника. В соответствии со ст. 115 Закона о банкротстве замещение активов должника проводится путем создания на базе имущества должника одного открытого акционерного общества или нескольких открытых акционерных обществ. В случае создания одного открытого акционерного общества в его уставный капитал вносится все имущество, в том числе имущественные права, входящие в состав предприятия и предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности. Состав предприятия определяется в соответствии с п.п. 1, 2 ст. 110 Закона.

При проведении данного мероприятия на регистрацию требуется представлять:

• одобрение органа управления по включению в план внешнего управления меры по замещению
  
• сам план в последней редакции
  
• протокол собрания кредиторов по утверждению плана (изменений в план)
  
• уставные документы нового АО (устав, решение о создании АО и размещении акций, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ).
  

Таким образом, исходя из выше сказанного, можно сделать вывод о том, что поскольку заключение сделок в рамках процедур банкротства регламентировано Законом «О несостоятельности (банкротстве)», а Росрегистрация является органом, осуществляющим регистрацию перехода права собственности от одних собственников к другим, одновременно Росрегистрация является и регулирующим органом в делах о банкротстве, то определение законности сделки осуществляется путем проведение экспертизы документов послуживших основанием для обращения в Росрегистрацию.

В случае предоставления не полного пакета документов, либо документов не соответствующих требованиям ФЗ-№ 127, Закона о регистрации и другим нормам права, лицам, обратившимся в Управление, либо будет предложено представить полный пакет документов (сообщение о приостановке регистрационных действий), либо отказано в регистрации.

При этом при выявлении в действиях арбитражных управляющих наличия признаков административного правонарушения, уголовного наказуемых деяний к ним будут применяться соответствующие меры:

• привлечение к административной ответственности
  
• направления сообщений в правоохранительный органы.