Теоретические и позитивно правовые основы приватизации земельных участков

Вид материала

Документы

Содержание Глава 1. Земельный участок как объект гражданского права Ограниченность сферы применения Правоотношение по техническому описанию земельного участка 2. Приватизация путем переоформления ранее возникших прав на земельный участок. Список использованных источников и нормативно-правовых актов

Подобный материал:

• О проведении аукциона по продаже земельных участков и об приватизации, 331.81kb.
• 27 декабря 2007 г. N 667 об изъятии и предоставлении земельных участков, 2222.63kb.
• 2. 2 Принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки 33 Глава, 97.76kb.
• Что такое приватизация земельных участков, виды земельных участков, 303.07kb.
• Во исполнение Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007, 38.34kb.
• Земельные участки, кадастровый № б/н, 11.35kb.
• Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом, 200.55kb.
• Учебно-методический комплекс дисциплины «правовые основы оценки собственности» Аннотация, 221.06kb.
• «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Московской области», 1135.66kb.
• Указ №58 от 28 января 2006 г. О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных, 151.13kb.

Федеральное агентство по образованию Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

Уральская государственная юридическая академия

Институт Юстиции

Кафедра гражданского права


Приватизационная способность земельного участка


Допустить к защите Дипломная работа

Студента 5-го курса

Аликина Ивана Владимировича


Зав. кафедрой Научный руководитель

профессор Гонгало Б.М. к.ю.н., доцент Валеева Н.Г.


г. Екатеринбург

2009 г.

Введение


Глава 1. Земельный участок как объект гражданского права


§1. Общая характеристика объектов гражданских правоотношений


§2. Требования к индивидуализированности земельного участка


Глава 2. Теоретические и позитивно - правовые основы приватизации земельных участков


§1. Первичное предоставление земельного участка в частную собственность


§2. Приватизация путем переоформления ранее возникших прав на земельный участок


Заключение


Список использованных источников и нормативно-правовых актов

Введение


Актуальность проблем приватизации земель в настоящее время не вызывает сомнений. Динамичное развитие рыночных отношений привело к резкому увеличению потребности в земельных участках, которые могут выступать объектами гражданского оборота.

Значимость приватизации земельных участков для экономики, особая ценность и невосполнимость данного объекта гражданских прав, высокая прибыльность предпринимательской деятельности в области предоставления земельных участков, приводят к повышенной криминализации данных отношений, к многочисленным нарушениям прав и законных интересов широкого круга лиц. Это общепризнанный факт.

Цель законодателя, правоприменителя, исследователя данной категории общественных отношений состоит в том, как мне кажется, чтобы максимально справедливо уравновесить интересы общества, государства и частного лица в области отношений по приватизации земельных участков.

Данная работа состоит из двух взаимосвязанных глав. В первой главе описывается общие и принципиальные положения действующего законодательства, касающиеся тех требований, которые предъявляются к земельному участку, как объекту гражданских прав.

Во второй главе рассматриваются существующие на сегодняшний день способы оформления права собственности (приватизации) на земельные участки, а так же дается определение такой характеристики земельного участка, как его приватизационная способность. В рамках данной главы, помимо анализа положений действующего законодательства, приводятся примеры судебной практики, сложившийся на сегодняшний день в судах общей юрисдикции города Екатеринбурга, а так же судебная практика Свердловского областного суда. Вторая глава дипломной работы также содержит предлагаемые автором способы решения сложившихся на сегодняшний день проблем в практике приватизации земельных участков с учетом общих положений теории гражданского права.

Теоретической основой данной работы являются труды О.С. Иоффе, Л.А. Лунца, С.С. Алексеева, Е.Ю. Петрова, С.А. Степанова, М.М. Валеева, К.С. Победоносцева, Д.В. Жернакова, М.О. Козырь, И.Б. Новицкого, нормы действующего законодательства, в том числе положения Гражданского Кодекса РФ, Земельного Кодекса РФ, Жилищного Кодекса РФ, Федеральных Законов «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О государственной кадастре недвижимости», Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, а также положения судебной практики.

Глава 1. Земельный участок как объект гражданского права


Гражданско-правовая квалификация земельного участка стала возможна только после провозглашения в Конституции РФ частной формы собственности на землю, и необходимой - в связи с введением в действие Гражданского кодекса РФ и иных федеральных законов, содержащих нормы, регулирующие отношения с земельными участками как с объектами гражданских прав¹.

Особая (экологическая, экономическая и т.д.) значимость земли для человека, для общества и государства определяет специфику, особенности в регулировании позитивным правом условий обладания землями (в самом широком понимании этого слова).

Каждая из отраслей права, регулирующая правоотношения, связанные с землей, устанавливает (наполняет собственным содержанием, условиями) правовой режим земли, связанный со спецификой регулирования данной отрасли права.

Гражданское право выступает центральной отраслью права, категорийный аппарат, механизмы и институты которого используются другими отраслями для регулирования экономических отношений, в том числе, связанных с землей.

Критическим в юридической литературе является давний спор представителей науки гражданского и земельного права о том, является ли земля (или частное ее проявлении – земельный участок) объектом правового регулирования земельного права или права гражданского.

Существующая на сегодняшний день концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренная Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства «15» декабря 2003 года предусматривает определенные технические требования, соблюдение которых позволило бы судить о земельном участке как об объекте гражданского права².

Не смотря на то, что предмет данной работы напрямую не связан с данным спором, хотелось бы кратко выразить собственное отношение к нему.

Думается, что земля, в ее внеэкономическом понимании (то есть как объект публичного права, как признак суверенитета, как объект экологии и т.д.) не является, не может и не должна являться объектом гражданского права, поскольку экологический, публичный интерес являются доминантами по сравнению с интересом частным.

В целях же экономики, имущественного оборота, оперируя термином «земельный участок», гражданское право регулирует земельные отношения, поскольку в этой части большинство норм земельного законодательства носят бланкетный характер - отсылают к универсальным правовым механизмам и конструкциям гражданского права.

Задачей законодателя в данном случае является устранение существующих противоречий общих норм гражданского и специальных норм земельного законодательства, практическое применение которых и обнаруживает данные противоречия.


§1. Общая характеристика объектов гражданских правоотношений


Приступая к данному исследованию, хотелось бы определить на будущее, что именно в данной работе понимается под термином «объект права».

В отношении общей категории «объект права» существует две основные теории: монистическая и плюралистическая.

Первая понимает под объектом права поведение обязанных субъектов права, на которые вправе притязать управомоченные субъекты³.

Вторая (плюралистическая) теория понимает под объектом не только поведение обязанных субъектов, но и другие социальные блага. При этом социальные блага воспринимаются как конкретные воплощения, как носители социальных ценностей⁴.

Таким образом, плюралистическая теория, оперируя термином «блага», предоставляет гражданскому праву возможность строить свою систему объектов на основе принципа их многообразия.

Исходя из этого, объектом гражданского права должно являться любое объективно существующее, внешнее по отношению к самому субъекту права, благо, за счет которого он может удовлетворить свои социальные и имущественные интересы.

Исходя из плюралистической теории объектов гражданских прав, Земельный кодекс Российской Федерации⁵ (далее по тексту - ЗК РФ) называет три объекта: 1. землю как природный объект и природный ресурс; 2. земельный участок; 3. часть земельного участка.

- Земля – объект природы.

Земля в экологическом, ресурсном проявлении может выступать в качестве объекта отношений, связанных с охраной земель, с контролем за соблюдением требований по охране и использованию земли. Это уникальный, исключительный объект, регулирование отношений по поводу которого осуществляется иными, чем гражданское право, отраслями законодательства.

Под природными объектами понимается «естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства»⁶.

Появление данного объекта (земля) обусловлено необходимостью обозначить тот невосстанавливаемый природный ресурс, который является территориальной (пространственной) основой для жизни.

Термин «земля» определен ЗК РФ не с целью включения данного объекта в хозяйственный оборот, а, скорее, с целью определения его как объекта природоохранного, экологического и земельного законодательств, то есть публичных правоотношений.

Поскольку приватизирован может быть исключительно земельный участок, являющийся объектом гражданского оборота, а земля, являясь объектом публичных, управленческих и охранительных правоотношений, не может быть объектом гражданского оборота, соответственно земля не может выступать объектом отношений по обращению земельного участка в собственность граждан и юридических лиц и не будет являться объектом исследования в данной работе.

- Часть земельного участка как объект земельных и гражданских правоотношений.

Статья 6 ЗК РФ не дает определения «часть земельного участка» и не называет цель введения данного объекта земельных правоотношений. Соответственно, определив цели введения данной категории земельного законодательства, возможно будет дать ее определение.

Ряд нормативно-правовых актов говорит о частях земельного участка как об объекте правоотношений:

- кадастровых правоотношений (административных по своей сути): в процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка могут быть сформированы части участка, устанавливающие пространственные пределы использования земельного участка не собственниками данного участка. Части земельного участка присваивается кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме.⁷

- налоговых правоотношений (административных по своей сути): Налоговый кодекс Российской Федерации (далее по тексту - НК РФ) предусматривает уплату земельного налога собственником недвижимости, пропорционально занятой им части земельного участка.⁸

- отношений по регистрации прав и сделок в отношении недвижимого имущества (административных по своей сути): Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁹ (далее ФЗ О регистрации) закрепляет порядок регистрации аренды и сервитутов на часть земельного участка.

При регистрации сервитута на часть земельного участка, объектом регистрации будет выступать, все-таки, весь земельный участок, а часть земельного участка, являющаяся объектом сделки или акта, и определяемая в соответствии с кадастровым планом, будет сферой действия сервитута, аренды.

Думается, что отношения по государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, относятся именно к категории административных правоотношений, однако, по мнению Е.Ю. Петрова отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество относятся к гражданским правоотношениям¹⁰.

- гражданских правоотношений. Надлежащим образом сформированная и отраженная в кадастровом плане всего земельного участка часть земельного участка с указанием площади, места расположения и кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или ссуды.¹¹ Включенность части земельного участка в гражданский оборот, была обусловлена законодателем, как думается, необходимостью облегчения и ускорения заключения сделок, имеющих краткосрочный характер, например, на один летний хозяйственный сезон.

Таким образом, часть земельного участка является объектом земельных правоотношений, а также, при выполнении определенных законодательством условий, - объектом гражданских правоотношений.

В связи с исследованием вопроса о том, является ли часть земельного участка объектом гражданского права, хотелось бы остановиться на вопросе о том,

1. Может ли часть земельного участка быть объектом гражданско-правовой сделки?

2. Есть ли дальнейшая необходимость существования на законодательном уровне такой категории как «часть земельного участка».

В рамках действующего законодательства, во-первых, часть земельного участка, как было сказано ранее, может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (без выделения части земельного участка в самостоятельный объект недвижимости).

Во-вторых, конструкция «часть земельного участка» имеет исключительно утилитарный, краткосрочный и, при этом, можно сказать, экспериментальный характер.

В качестве примера хотелось бы указать, что категория «часть недвижимого имущества» как объект правоотношений, закреплена не только положениями земельного законодательства, но также и нормами жилищного законодательства (статья 16 Жилищного кодексом Российской Федерации от «29» декабря 2004 года N188-ФЗ (далее по тексту - ЖК РФ) – часть индивидуального жилого дома, часть квартиры¹²).

В-третьих, особенностью такого объекта правоотношений, как «часть недвижимого имущества», в частности, часть земельного участка, является его несамостоятельность, зависимость от юридической судьбы основного земельного участка, а также ограниченная сфера применения данного объекта.

Ограниченность сферы применения категории «часть земельного участка» состоит в том, что:

- часть земельного участка может быть только объектом обязательственных, но не вещных прав.

Действительно, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. В границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности одному лицу, не должны находиться части земельных участков, принадлежащие на праве собственности другому лицу.

Вещное право лица может не нарушаться в случае обладания этой же вещью или ее частью другим лицом только в случае существования обязательственных правоотношений, вторичных (секундарных) по своей природе прав. Иные варианты сочетания прав на часть и целое одной вещи нарушало бы стабильность гражданского оборота и юридическую определенность судьбы вещи.

Ограниченность сферы применения категории «часть земельного участка» ярко выражается при выкупе арендованного имущества, обращении взыскания на предмет залога, предметом которого является часть земельного участка, а также при отчуждении основного земельного участка. В указанных случаях, часть земельного участка должна быть сформирована, при соблюдении технических условий, как самостоятельный участок путем разделения (выделения) основного земельного участка, то есть путем образования нового земельного участка.

Таким образом, часть земельного участка, с учетом обозначенных целей, условий и ограничений использования данного объекта, не может быть предметом отношений по приватизации.

Ввиду большого количества ограничений, налагаемых законодателем на такой объект права, как «часть земельного участка», а также его практической неприменимости, возможно внесение изменений в законодательные акты, касающиеся упразднения такой категории, как «часть земельного участка».

Кроме того, хотелось бы обратить внимание на тот факт, что защита прав на часть земельного участка по своей правовой природе будет осуществляться и вещно-правовыми (ввиду специфики объекта правоотношений) и обязательственными способами (в силу оснований возникновения прав).

- Земельный участок как объект гражданских правоотношений.

В отношении понятия земельный участок, в противоположность понятию «часть земельного участка», сразу несколько кодифицированных нормативных актов дают собственные определения понятию «земельный участок» в качестве объекта правоотношений: НК РФ – объект налогообложения¹³, ГК РФ – объект права собственности¹⁴, вид недвижимого имущества¹⁵, КоАП – объект правонарушения¹⁶, ЖК РФ – объект изъятия для государственных и муниципальных нужд¹⁷, объект общей собственности многоквартирного жилого дома¹⁸, Градостроительный кодекс Российской Федерации от «29» декабря 2004 года 190-ФЗ (далее ГрК РФ) – элемент планирования развития территории¹⁹, и т.д.

Поскольку земельный участок – это реально осязаемый объект, необходимо выявить признаки, в соответствии с которыми его можно было бы назвать вещью.

Имея традиционное представление о вещах как об объекте материального о мира²⁰, трудно назвать вещью объект, не имеющий трехмерного измерения, объективированный вовне лишь плоскостью и не имеющий объема, а только площадь. Иллюзию трехмерности участку может придать почвенный слой, находящийся на нем, однако почвенный слой может быть снят или отсутствовать изначально, при этом земельный участок останется земельным участком.

Земельный участок – исключительно правовое понятие, в отличие, к примеру, от таких понятий, как «участок недр», «лесной участок», «замкнутый водоем», которые характеризуют данные объекты как с правовой, так и с физической (природоресурсной) стороны.

Какими же вещными признаками обладает земельный участок ?

Объектом правоотношения в целом, как юридической формы существования общественного отношения, как отмечет, М.М. Валеев, выступает предмет внешнего мира, вокруг которого складывается соответствующее отношение²¹.

Говоря о вещах, Л.Эннекцерус, писал, что вещь (в широком значении слова) – это все, что отличается от лица и служит для пользования человеку. И вообще, вещи в том значении, как об этом говорит закон, это только телесные предметы²².

В свою очередь Р. Зом отмечал, что не любые телесные субстанции являются вещами в правовом смысле, а только такие, которые могут участвовать в качестве предметов оборота на основе распорядительных сделок, и при решении вопроса о том, что следует рассматривать в качестве отдельной вещи, доминирующим должно быть не соображение о телесности как таковой, а о пригодности ее в целях оборота²³.

К.П. Победоносцев указывал, что вещь становится предметом права только тогда, когда обладание ею увязывается с пользой или с вещественным интересом для обладателя, и мера этого интереса зависит от свойств, которые определяют потребительскую ценность вещи. Таким образом, обязательным признаком вещей, с точки зрения гражданского права, является их ценность для обладателя, то есть наличие определенных полезных свойств²⁴.

Обобщив данные мнения, попытаемся ответить на вопрос, отвечает ли выделенным признакам земельный участок с тем, чтобы его можно было назвать вещью. Телесность земельного участка, как уже отмечалось ранее, определяется его принадлежностью к земной коре. Потребительская ценность земли несомненна. То есть можно сделать вывод о том, что земельный участок является вещью в гражданско-правовом смысле²⁵.

При наличии у земельного участка технических свойств, требуемых законодательством, последующие особенности земельного участка как объекта гражданских прав определяются правовым статусом самого земельного участка, то есть установленной для земельного участка совокупностью дозволений, запретов и ограничений.

Одной из первой характеристик, определяющих правовой статус вещи, является оборотоспособность вещи, что есть логическое продолжение классической римской частноправовой теории о вещах манципируемых и неманципируемых ²⁶.

Пунктом 1 статьи 129 ГК РФ установлена общая презумпция оборотоспособности объектов гражданских прав: объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Частью второй пункта 2 этой же статьи установлено, что виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.

Таким образом, законодатель выделяет следующие условия ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав:

1. Ограничение по объекту гражданских прав,
   
2. Ограничение по участникам гражданского оборота.
   

Говоря об ограничении оборотоспособности объектов гражданских прав в зависимости от участников гражданского оборота, нельзя согласиться с положениями об их практической необоротоспособности, как это утверждает М.О. Козырь²⁷, так как в тех случаях, когда закон говорит о принадлежности объекта конкретным лицам, он по сути ограничивает не оборот самих объектов, а круг субъектов, которым может принадлежать объект.

Итак, следуя принципу презумпции оборотоспобности объектов гражданских прав, применительно к земельным участкам, можно выделить следующие виды земельных участков:

1. земельные участки полностью изъятые из оборота,
   
2. земельные участки, ограниченные в обороте,
   
3. земельные участки, находящиеся в свободном гражданском обороте.
   

Пунктом 3 статьи 129 ГК РФ установлено, что при решении вопроса оборотоспособности земельных участков следует руководствоваться положениями специального законодательства, - Земельного Кодекса Российской Федерации.

Нормы главы V Земельного Кодекса Российской Федерации определяют характеристики земельных участков, при наличии которых земельные участки считаются изъятыми из оборота (заняты объектами, чье существование обеспечивает стабильное существование государства и общества). Следует обратить внимание на тот факт, что отнесение земельных участков к изъятым из оборота, осуществляется законодателем через описание объектов, которые расположены на земельных участках.

Перечень земельных участков, изъятых из оборота, является закрытым и не подлежит расширительному толкованию.

Ограниченными в обороте в соответствии с пунктом 5 статьи 27 Земельного Кодекса, являются земельные участки:

1. В пределах особо охраняемых природных территорий,
   
2. Предназначенные для стабильного функционирования государства, и, при этом, не изъятые из оборота,
   
3. В первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов,
   
4. Загрязненные опасными отходами и радиоактивными веществами.
   

Кроме того, другие специальные нормативные акты, такие как Лесной и Водный кодексы Российской Федерации, устанавливают, что лесные участки, а также водные объекты ограниченно включены в гражданский оборот.

На вопрос о том, делимой или неделимой вещью является земельный участок, трудно дать однозначный ответ, без установления определенных условий. Ограничить земельный участок в натуре не представляет особой сложности. Однако, при этом должно соблюдаться условие, что таким делением не должно быть нарушено целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование.

Нормами Земельного Кодекса РФ установлено, что правовой режим земель (то есть совокупность прав и обязанностей субъектов земельных отношений, ограничений прав и т.д.) определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории, а также с учетом определенного вида разрешенного использования.

Сравнительный анализ понятий «целевое назначение» и «разрешенное использование», которые зачастую в научной литературе, судебной практике, технических документах (например, документах БТИ), отождествляют, позволяет выделить принципиальные содержательные особенности данных терминов:

1. «целевое использование» - это наиболее общая, безобъектная характеристика земли в целом, основание классификации земель на категории.
   
2. «разрешенное использование» - характеристика конкретного, земельного участка с присвоенным по результатам землеустройства или инвентаризации кадастровым номером.
   

Максимально дифференцирующий подход законодателя (через понятие категории земли, разрешенного использования, целевого назначения и т.д.) к земельным участкам обусловлен необходимостью эффективного, разумного их использования, соблюдения приоритета использования земли как природного объекта перед всеми иными ее характеристиками и способами использования.

В середине прошлого века Л. Эннекцерус отмечал, что земельному участку по его природе не присуща обособленность, которая позволила бы ему выступать в качестве вещи, так как земельный участок относится к тем вещам, которые юридически имеют отдельное существование, а физически – нет²⁸.

И все же, в соответствии со сложившимися экономическими, политическими и правовыми реалиями, земельный участок можно признать вещью делимой, конечно, до разумных пределов, которые определяются целевым назначением земельного участка. Единственным ограничением делимости земельного участка, установленным законодателем в статье 11.9 Земельного Кодекса Российской Федерации, является предельный минимальный размер земельного участка, при достижении которого дальнейший раздел данного земельного участка становится невозможным.


§2. Требования к индивидуализированности земельного участка


Исторический анализ вопроса индивидуализации земельного участка как объекта гражданских прав позволяет сделать вывод о том, что требования к индивидуализации менялись с развитием техники измерения и методики учета земельных участков.

Первоначальная единица для измерения владения была весьма неопределенна, так как была связана не с качествами земли, а с личными свойствами владельца. Предмет собственности определялся указанием на неподвижный центр владения, например, на село, деревню, двор, название дачи и т.п. Потребность в более твердых границах обнаружилась там, где вследствие столкновений между владельцами появились зачатки идеального понятия о собственности. Здесь встречаются первые межи владения, то есть живые урочища, останавливающие действие труда, и знаки естественные либо искусственные, деревья, ямы, невозделанные полосы, отметки и т.п. ²⁹

Кроме того, при переходе владения от одного лица к другому естественным образом возникала потребность определить, в каком пространственном проявлении переходит владение, где пространственные границы переходящего права.

Олицетворением такой передачи служило сначала символическое действие (например, обход границ земельного участка, бросание камня и т.д.), потом отвод межи, совершаемый прежним владельцем лично или через доверенное лицо новому приобретателю в присутствии свидетелей. При этом составлялся особый акт отвода.³⁰

В 1681 году в России приступили к осуществлению проекта размежевания немежеванных и спорных земель, но тотчас же убедились в необходимости распространить межевание на все земли без исключения.

В 1765 году была принята инструкция генерального межевания, целью которой было утвердить навсегда непременные границы окружных владений, превратить неизвестное владение в известное, так чтобы впредь не было уже владения безмерного; установить полное согласование границ владения с пределами права, вообще владения с правом и права с владением.

В 1922 году был принят Земельный кодекс РСФСР. В основе новых земельных отношений лежала исключительно государственная собственность на землю. Конституция РСФСР 1937 года закрепляла, что советское государство является единым и единственным собственником на землю. Земля изъята из гражданского оборота. В то же время советская власть не отказалась от учета земель, называя такой учет социалистическим землеустройством. Под землеустройством понималась система мероприятий по отводу, размежеванию и внутрихозяйственному устройству земель, установление точных границ земельных массивов. Землеустройство имело не только техническое, но и правовое значение, так как оно было связано с возникновением, изменением и прекращением земельных правоотношений, с закреплением конкретных прав на землю, предоставляемых тем или иным субъектам землепользования.

Земельным Кодексом РСФСР от «01» июля 1970 года был детально регламентирован порядок ведения государственного кадастрового учета земельных участков, появилась единая государственная система учета количества, качества и стоимости земельных участков, с обязательным присвоением уникальных кадастровых номеров.

Письмом Комитета Российской Федерации по Земельным ресурсам и Землеустройству от «18» августа 1994 года №5-10/1246 были разработаны и введены на всей территории Российской Федерации единые правила ведения государственного земельного кадастра. В соответствии с данным письмом, кадастровый номер – индивидуальный номер, присваиваемый земельному участку, предоставленному в собственность, владение, пользование гражданину или юридическому лицу, который сохраняется за участком до тех пор, пока он существует, как целый объект. Индивидуальность кадастрового номера заключается в том, что на территории Российской Федерации не может быть двух земельных участков, имеющих одинаковые номера.

Сегодняшнее законодательное определение земельного участка предусмотрено статьей 11.1 Земельного Кодекса РФ – это часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Определение, данное в ЗК РФ, закрепляет наиболее важное требование к земельному участку – его индивидуализированность, то есть обособленность, выделенность из массы среди других подобных ему объектов путем удостоверения и описания границ.

Под индивидуализацией земельного участка следует понимать последовательное применение двух процедур юридико-технического характера, а именно: межевание – то есть установление границ земельного участка на местности с закреплением таких границ межевыми знаками и описанием их местоположения³¹ и постановка земельного участка на кадастровый учет – то есть действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе³² на основании заявления управомоченного субъекта права.

Для полного и всестороннего изучения вопроса индивидуализации земельного участка, рассмотрим эти две процедуры с точки зрения правоотношений.

Основанием для межевания земельного участка является наличие объекта землеустройства, требующего соответствующей индивидуализации, подтверждаемое схемой расположения границ земельного участка на кадастровом плане территории.

В процессе межевания земельного участка последовательно возникают две группы правоотношений: правоотношения по техническому описанию земельного участка и правоотношения по согласованию границ земельного участка.

Правоотношение по техническому описанию земельного участка представляет взаимодействие заинтересованного лица с коммерческой организацией, имеющей лицензию на проведение землеустроительных работ, в частности, межевания.

Объектом правоотношений по техническому описанию земельного участка являются позитивные действия обязанного лица: изготовление коммерческой организацией, имеющей лицензию на осуществление геодезической и картографической деятельности³³, межевого плана земельного участка³⁴ (технического документа содержащего описание границы земельного участка, сведения о точной площади земельного участка) и установление границ земельного участка на местности.

Субъектами правоотношений по техническому описанию земельного участка являются коммерческая организация, обладающая правом оказывать услуги по выполнению землеустроительных работ и заинтересованное лицо, в данных правоотношениях выступающее как сторона гражданско-правового договора на выполнение данного вида работ.

Содержанием данных правоотношений являются права и обязанности сторон по договору выполнения работ по установлению границ земельного участка в натуре, описанию их местоположения.

Основная задача данной стадии процедуры индивидуализации земельного участка заключается в том, что бы технически сформировать объект земельных правоотношений, максимально его индивидуализировать, выделить земельный участок в физическом, плоскостном пространстве.

Завершающим этапом межевания земельного участка является согласование границ земельного участка со смежными землепользователями.

Правоотношение по согласованию границ земельного участка представляют собой взаимодействие заинтересованного лица со смежными землепользователями с целью достижения согласия (или выяснения разногласий) по расположению границ земельного участка.

Объектом правоотношения по согласованию границ земельного участка являются действия смежных землепользователей – изъявление согласия с границами земельного участка, подтверждение отсутствия спора по границам земельного участка, выраженное в проставлении подписи в акте согласования границ земельного участка.

Субъектами правоотношений по согласованию границ земельного участка являются смежные землепользователи (правообладатели земельных участков или объектов, расположенных на этих земельных участках, и имеющих общие границы с предоставляемым земельным участком) и заинтересованное лицо.

Содержание данных правоотношений является достаточно специфичным, поскольку у каждого из субъектов данного правоотношения имеется исключительно только правомочия и отсутствуют при этом, корреспондирующие обязанности. То есть, лицо, желающее получить согласие от смежного землепользователя имеет право требовать от него получения данного согласия и не обязан что-либо предоставить взамен (то есть, отсутствует презюмирующееся для гражданских правоотношений правило о взаимности предоставлений), а смежный землепользователь имеет право подтвердить свое согласие с границами земельного участка или отказаться от изъявления воли (мнения) по поводу границ земельного участка.

В случае отказа смежного землепользователя от согласования границ соседнего земельного участка, нарушенное право на установление границ земельного участка подлежит защите в судебном порядке путем признания существующей границы согласованной (установленной).³⁵

Анализ содержания правоотношений, складывающихся при согласовании границ земельного участка, показывает, что по своей природе – это односторонние сделки.

Последним этапом межевания земельного участка является постановка сформированного земельного участка на кадастровый учет по результатам межевания.

Суть правоотношений, возникающих при постановке земельного участка на кадастровый учет, состоит во взаимодействии заинтересованного лица с органом, осуществляющим кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, так же информационное взаимодействие органа кадастрового учета и Федеральной Регистрационной службы, ведущей учет прав на объекты недвижимого имущества.

Объектом правоотношения по постановке земельного участка на кадастровый учет являются действия уполномоченного органа государственной власти, выражающиеся в постановке земельного участка на кадастровый учет, внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о сформированном земельном участке, присвоения земельному участку кадастрового номера, изготовления кадастровой карты земельного участка.

Субъектами правоотношений по постановке земельного участка на кадастровый учет являются государственный орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, на сегодняшний момент таким органом является федеральное агентство кадастра объектов недвижимости,³⁶ и заинтересованное лицо – заявитель.

Содержанием данных правоотношений являются право заинтересованного лица обратиться в федеральное агентство кадастра объектов недвижимости за постановкой предоставляемого земельного участка на кадастровый учет и полномочие федерального агентства кадастра объектов недвижимости по ведению кадастрового учета земельных участков.

При окончании вышеуказанных процедур некая территория становится земельным участком.

В связи с затронутым вопросом индивидуализации объектов гражданского права и, в частности, земельного участка, хотелось бы привести яркий пример из судебной практики.

Определением Свердловского областного суда от «25» сентября 2007 года по делу №33-6866/2007 (см. Приложение №1 к настоящей работе – Определение Свердловского областного суда от «25» сентября 2007 года по делу №33-6866/2007) судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда установила следующее: «то обстоятельство, что земельный участок фактически не сформирован как объект недвижимости, не проведено межевание данного земельного участка, имеются разночтения в документах по площади земельного участка, само по себе не может служить основанием для отказа в защите нарушенного права истца, поскольку представлены доказательства законного владения данным земельным участком, доказательств прекращения законного владения не имеется, право подлежит защите»³⁷. В данном случае суд в своей практике исходит из факта законности владения и наличия предмета спора, что позволяет вне зависимости от того, сформирован ли с точки зрения действующего законодательства данный земельный участок технически, обращаться в суд за защитой нарушенного права.

Соответственно, можно сделать вывод о том, что если земельный участок был предоставлен первому владельцу в рамках действовавшего на момент предоставления законодательства, а, соответственно, и индивидуализирован согласно тому же законодательству, то право на земельный участок в период действия другого законодательства, устанавливающего другое качество и требования к индивидуализации объектов, все же подлежит защите.

Вышеприведенное утверждение можно без совершения логической ошибки обобщить до более абстрактного правила: актуальные требования к индивидуализации объектов не обладают ретроспективной силой, а решение вопроса о существовании объекта – земельного участка должно определяться исходя из норм законодательства, действовавшего на момент формирования и предоставления земельного участка.

Процесс индивидуализации земель является длительным трудоемким и затратным. Для примера: Англия составляла свой кадастр в течение 50 лет, Швеция – 26 лет³⁸. Для России процесс индивидуализации земель, ввиду ее обширной территории, может затянуться на неопределенное время.

Анализ приведенного нормативного материала, а также правоприменительной практики показывает, что объектом отношений в рамках процедуры приватизации земельного участка может быть только земельный участок, но уровень требований к его индивидуализации может отличаться во времени от общепринятых и технически корректных. Это исключение носит практический характер и направлено на формирование «полноценного» земельного участка.