Вступ

Вид материала

Содержание

7. Юридичні та технічні правила встановлення меж земельних ділянок спільної часткової власності фізичних і юридичних осіб в існу
7.2. Земельна ділянка та її складові
7.3. Визначення часток у спільній частковій власності, обмежень та сервітутів
7.4. Формування меж земельних ділянок спільної часткової власності фізичних і юридичних осіб в існуючій багатоповерховій забудов

Подобный материал:

1 ... 67 68 69 70 71 72 73 74 ... 90

7. Юридичні та технічні правила встановлення меж земельних ділянок спільної часткової власності фізичних і юридичних осіб в існуючій забудові

7.1. Поняття та зміст юридичних і технічних правил

Юридичні та технічні правила встановлення меж земельних ділянок спільної часткової власності фізичних і юридичних осіб в існуючій забудові застосовуються згідно з вимогами Технічних вказівок з цього питання, затверджених Держкомземом України від 18 травня 1998 р.

В основу юридичних та технічних правил встановлення меж покладені:

♦ Земельний кодекс України;

♦ Закон України “Про основи містобудування”;

♦ Постанова Кабінету Міністрів України від 1 січня 1993 р. №15 “Про порядок ведення державного земельного кадастру”;

♦ Постанова Кабінету Міністрів України від 25 березня 1993 р. №532 “Про містобудівний кадастр”;

♦ Державні будівельні норми України ДБН 360-92 “Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень”;

♦ Державні будівельні норми України ДБН Б. 1-1-93 “Порядок створення і ведення містобудівних кадастрів населених пунктів”;

♦ Порядок складання плану земельно-господарського устрою населеного пункту, затверджений наказом Держкомбудархітектури та Держкомзему України від 24 вересня 1993 р. №158/61;

♦ Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або у спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків, затверджене наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Держкомжитлокомунгоспу України та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 р. №31/30/53/396;

♦ Положення про земельно-кадастрову інвентаризацію земель населених пунктів, затверджене наказом Держкомзему від 26.08.97 №85;

♦ Вказівка Держкомзему від 16.02.98 №9 “Про створення єдиної системи нумерації земельних ділянок для ведення державного земельного кадастру”;

♦ Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення і населених пунктів, затверджений наказом Держкомзему, Держкоммістобудування, Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук від 27.11.95 №76/230/325/150;

♦ Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів;

♦ інші чинні в Україні нормативні документи щодо відведення земельних ділянок.

Юридичні та технічні правила визначають порядок формування об’єктів земельної власності - земельних ділянок та їх складових і регламентують:

♦ механізм визначення розмірів земельних ділянок різного функціонального призначення;

♦ правила встановлення реальної та ідеальної земельної частки у спільній частковій власності, об’єктів сервітутів та обмежень;

♦ систему землевпорядних заходів щодо встановлення та впорядкування меж земельних ділянок в існуючій забудові;

♦ організацію робіт з встановлення меж земельних ділянок спільної часткової власності.

Юридичні та технічні правила встановлюють також основні поняття і визначення, зокрема:

Власність на землю - належність державі, територіальним громадам, юридичним особам і громадянам земельної ділянки з правом володіння, користування та розпорядження нею.

Власник земельної ділянки - юридична особа, громадянин, які володіють сукупністю трьох правомочностей на власність: володіння, користування, розпорядження.

Право на земельну ділянку - вся сукупність прав на землю відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України та інших законів і законодавчих актів, включаючи обтяження.

Державна власність на землю - власність на земельні ділянки, якими згідно закону розпоряджаються органи державної влади. Відповідно до ст. 116 Конституції України об’єктами державної власності управляв Кабінет Міністрів України згідно з законом.

Комунальна власність на землю власність на землю територіальних громад сіл, селищ, районів у містах, земельні ділянки спільної власності, що перебувають в управління районних і обласних рад.

Власність на землю юридичних осіб – власність на земельну ділянку, право на яку набувається і реалізується юридичними особами (ст. 14 Конституції України).

Земельна ділянка – ділянка землі, на яку розповсюджуються гомогенні права власності і яка являє собою єдину власність, має фіксовані межі та характеризується певним місцем розташування, природними властивостями, фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, які є суттєвими складовими.

Формування земельної ділянки об’єкта земельної власності – встановлення технічних і економічних характеристик, правового статусу, опис та індивідуалізація об’єкта земельної власності, внаслідок чого вона отримує характеристики, які дають змогу виділити її серед інших земельних ділянок. Формування земельної ділянки як об’єкта земельної власності завершується присвоєнням їм кадастрового номера.

Відчуження земельної ділянки – передача земельної ділянки у власність іншій фізичній чи юридичній особі. Відчуження є платне (купівля-продаж) і безплатне (дарування, спадщина). Відчуження може здійснюватись і в примусовому порядку за вироком суду.

Кадастровий землеустрій – заходи по збору, узаконенню, реєстрації і розповсюдження інформації про власність, вартість землекористування в населених пунктах, які є необхідними при здійсненні та реалізації політики в галузі раціонального використання земельних ресурсів.

Аналітична площа земельної ділянки – площа проекції межі ділянки на площину проекції, в якій встановлена геодезична система координат. Аналітична площа визначається за координатами кутів поворотів межі земельної ділянки.

Фізична площа земельної ділянки – площа земельної поверхні в межах ділянки з урахуванням нерівностей фізичної поверхні землі: схилів, ярів, пагорбів, западин тощо.

Межа – наземні матеріальні рубежі, які позначають межі земельної ділянки, або умовна лінія на поверхні, яка розділяє дві проінвентаризовані ділянки.

Спільна межа – межа, за якої точна лінія, що розмежовує ділянки, не встановлюється.

Встановлення меж – процес закріплення в правовому документі меж власності із узгодженою і зареєстрованою точною лінією розмежування.

Правовстановлюючий документ – документ, що підтверджує право власності фізичних чи юридичних осіб на земельні ділянки (державний акт).

Землеволодіння – форма здійснення прав на землю.

Землекористування – вид використання землі з врахуванням покриву її поверхні.

Сервітут – право обмеженого користування чужою земельною ділянкою або її частиною, яке полягає у здійсненні проїзду чи проходу по чужій землі, прокладанні лінійних споруд, ліній передач тощо. Термін “сервітут” походить від латинського слова “servire”, що означає “обслуговувати”. Земельний сервітут обмежує право власності на земельну ділянку і є безстроковим.

Спільна часткова власність – власність, право на яку мають дві і більше фізичні та (або) юридичні особи з визначенням у правовстановлюючих документах розміру часток власності кожного співвласника.

Якщо суб’єктами власності виступають лише фізичні особи, то в цьому разі об’єкт власності перебуває у спільній частковій приватній власності, якщо суб’єктами власності виступають фізичні та юридичні особи, то об’єкт власності перебуває у спільній частковій власності.

Розмір частки у спільній частковій приватній власності визначається відповідно до Земельного кодексу України в порядку землеустрою, за згодою її учасників або за рішенням суду, якщо такої згоди не досягнуто.

Спільна сумісна власність на земельну ділянку – власність на землю, право на яку мають двоє або більше фізичних та юридичних осіб, без визначення розміру частки кожного суб’єкта власності (співвласників). Спільна сумісна власність передбачає рівність часток власності кожного суб’єкта власності земельної ділянки. Розмір частки може бути визначено лише тоді, коли спільна сумісна власність ліквідується і замість нею створюється спільна часткова власність або особиста.

Право на спільну сумісну власність на землю підтверджується правовстановлюючим документом (державним актом), де вказується прізвище, ім’я та по батькові всіх співвласників, незалежно від їх віку, і прізвище та ініціали уповноваженого власника земельної ділянки.

Суб’єкти спільної сумісної власності на земельну ділянку володіють, користуються і розпоряджаються нею на рівних правах і умовах за взаємною згодою.

7.2. Земельна ділянка та її складові

Поняття земельної ділянки є базовим поняттям земельного права та землеустрою в населених пунктах.

Розміри земельних ділянок та їх компонентів обумовлюються функціональним використанням (призначенням) і обґрунтовуються раціональним (ефективним) використанням землі, будівельними, протипожежними, санітарними та іншими нормами з урахуванням придатності та цінності території населеного пункту.

Розмір земельної ділянки характеризується фізичною та аналітичною площами. В правовстановлюючих документах наводиться аналітична площа земельної ділянки.

Земельні ділянки можуть бути подільними і неподільними.

Подільними земельними ділянками є такі, що без порушення їх сутності (втрати істотних складових) можуть бути поділені на реальні земельні частки, кожна з яких після поділу утворює нову земельну ділянку, здатну забезпечити нормативні вимоги щодо забудови або іншого її використання.

Неподільними земельними ділянками є такі, що складаються з ідеальних земельних часток і не можуть бути поділені в натурі (на місцевості) без шкоди для їх раціонального використання.

Межі земельної ділянки поширюються на підземний та наземний простір, який власник земельної ділянки вправі використовувати на свій розсуд, якщо інше не передбачене чинним законодавством (про надра, про використання повітряного простору тощо) та не порушує прав інших осіб.

Розміри земельних ділянок різного функціонального використання в існуючій забудові визначаються, виходячи з необхідності забезпечення умов експлуатації розташованих на них будинків, будівель, споруд, насаджень на підставі дотримання встановлених будівельних, протипожежних і санітарних норм відповідно до цільового призначення цих ділянок, а також раціонального використання суміжних ділянок.

Для кожної земельної ділянки має бути вказано її функціональне використання, на основі якого визначається нормативний розмір земельної ділянки.

У разі поліфункціонального використання земельної ділянки її розмір визначається з урахуванням нормативів, встановлених для кожного виду використання окремо.

Розміри земельних ділянок під об’єктами визначаються відповідно до затвердженого в установленому порядку проекту землеустрою.

Земельна ділянка може включати компоненти, які забезпечують її функціональну цілісність:

♦ територію під будинками (спорудами, будівлями);

♦ господарські та інші майданчики;

♦ шляхи, проїзди та тротуари;

♦ озеленені території;

♦ замкнуті водні простори (при наявності) тощо.

Ряд з цих елементів нормується за питомими розмірами та відстанню до будинків, будівель і споруд, а також до ліній регламентації, які впливають на визначення граничних розмірів земельних ділянок в залежності від загальної площі основних, обслуговуючих та допоміжних будівель і споруд, їх поверховості та взаєморозміщення.

До комплексу нормативних параметрів, що визначають розміри земельної ділянки, також відносяться: коефіцієнт забудованості, частка озеленених та відкритих просторів, які встановлюються відповідно до цільового призначення ділянки і диференціюються в залежності від цінності території.

7.3. Визначення часток у спільній частковій власності, обмежень та сервітутів

Земельна ділянка може бути об’єктом прав однієї чи декількох осіб. Множинність суб’єктів виникає у разі спільного використання земельної ділянки або в разі обтяження земельної ділянки правами третіх осіб.

Розмір земельної частки визначається проектом землеустрою за угодою між співвласниками майна, за рішенням суду з врахуванням розміру часток їх власності на нерухоме майно або за рішенням органу місцевого самоврядування.

В межах земельної ділянки можуть бути виділені реальні або ідеальні земельні частки.

Реальна частка – це частина ділянки, межі якої можуть бути встановлені в натурі (на місцевості), розмір якої дозволяє утворити нову земельну ділянку без втрати її сутності.

Ідеальна частка не може бути встановлена в натурі без втрати її сутності. Її величина виражається дробом від розміру земельної ділянки.

Незалежно від того, чи є земельна частка реальною або ідеальною, їй притаманні всі властивості, характерні для земельної власності.

В разі обтяження земельної ділянки правами третіх осіб та обмеження прав власника земельної ділянки встановлюються межі поширення цих обтяжень та обмежень – на ділянку в цілому або на її частину.

Межі поширення дії прав третіх осіб відображаються у вигляді об’єктів сервітуту згідно з класифікатором, який застосовується в земельно-реєстраційній системі.

Сервітути встановлюються відповідно до чинного законодавства, рішень органів державної влади та місцевого самоврядування, в порядку землеустрою та договорами (угодами) між власниками суміжних ділянок, рішенням суду.

Обмеження прав власника земельної ділянки щодо її використання встановлюється згідно з класифікатором, який застосовується в земельно-реєстраційній системі.

Зони з особливим режимом використання земель встановлюються відповідно до законів України, державних будівельних, санітарних та протипожежних норм в порядку землеустрою.

Об’єкти сервітутів та зон з особливим режимом використання земель повинні мати конкретний опис із зазначенням площі земельної частки, до якої вони відносяться. Межі цих об’єктів можуть бути відображені на плані земельної ділянки без їх встановлення в натурі (на місцевості).

7.4. Формування меж земельних ділянок спільної часткової власності фізичних і юридичних осіб в існуючій багатоповерховій забудові

Система землевпорядних заходів щодо визначення прав власності на землю, обмежень, сервітутів і меж земельних ділянок в існуючій забудові включає:

♦ розробку плану земельно-господарського устрою (зонування цільового використання земель);

♦ розробку проекту визначення меж земельних ділянок спільної власності фізичних та юридичних осіб або проекту відведення земельних ділянок;

♦ підготовку документів, що посвідчують право власності або право користування землею;

♦ проведення державної землевпорядної експертизи;

♦ реєстрацію земельних ділянок, прав на них, обмежень та сервітутів.

Визначення меж земельної власності в існуючій забудові, узаконення (визнання) прав на земельні ділянки здійснюються на підставі розроблених та затверджених проектів землеустрою з урахуванням існуючої кадастрової інформації про землю та додержанням вимог щодо експлуатації будівель і споруд, а також за рішенням відповідних органів.

Проект визначення меж земельних ділянок спільної власності фізичних та юридичних осіб може передбачати:

♦ розмежування та об’єднання земельних ділянок;

♦ удосконалення зовнішніх меж земельних ділянок;

♦ узаконення (визнання) прав власності на землю;

♦ встановлення обмежень та сервітутів у відповідності з висновками органу містобудування та інших державних органів.

Розмежування полягає в поділі земельної ділянки, яка складається з реальних земельних часток, на дві чи більшу кількість земельних ділянок або в розподілі земельної ділянки за рівнями: наземний, підземний та надземний. В цьому випадку межі земельних ділянок для кожного рівня встановлюються окремо і права на землю закріплюються за різними власниками.

Земельна ділянка, необхідна для розміщення та обслуговування будинку (будівлі, споруди), який перебуває у власності декількох осіб, розподілу в натурі (на місцевості) не підлягає і належить цим особам на праві спільної (часткової або сумісної) власності. При цьому видається один правовстановлюючий документ, до якого додається перелік співвласників (співкористувачів) із зазначенням їх земельних часток.

Суміжні земельні ділянки можуть бути об’єднані в одну земельну ділянку, в результаті чого права на ділянки, що були об’єднані, анулюються і оформляється право на нову ділянку. При цьому права та обов’язки, що були встановлені для первісних ділянок, можуть залишитися незмінними стосовно нової ділянки.

Забудована територія, окремі елементи якої (проїзди, тротуари, майданчики для господарських цілей та інше) створювалися для спільного обслуговування групи будинків, об’єднується в одну земельну ділянку, яка належить власникам будинків на правах спільної (часткової або суміжної) власності з обов’язковим встановленням реальних та (або) ідеальних земельних часток.

Удосконалення зовнішніх меж земельних ділянок здійснюється за згодою їх власників та інших осіб, майнові інтереси яких пов’язані з цими ділянками (орендарів, заставоутримувачів тощо).

Якщо при удосконаленні меж зміна площі кожної з земельних ділянок не перевищує 6%, то вважається, що земельна власність залишилася незмінною і права власників не анулюються.

Якщо зміна площі земельних ділянок перевищує 6%, то цей факт розглядається як скасування старої та утворення нової земельної ділянки, про що готується новий розпорядчий документ на право власності (користування) землею.

Встановлення меж земельних ділянок, розташованих в одному кварталі, доцільно провадити одночасно для всіх ділянок.

Встановлення меж окремої земельної ділянки може здійснюватися лише у випадках її поділу на декілька нових або при об’єднанні суміжних ділянок чи удосконаленні їх спільної межі.

Якщо встановлення меж земельної ділянки призводить до ущемлення інтересів суміжних землекористувачів (неможливість проїзду, проходу до шляхів загального користування, підключення до інженерних комунікацій тощо), то у висновках відповідних державних органів в обов’язковому порядку зазначаються обмеження та сервітути.

У спільній частковій власності на землю можуть бути встановлені юридичні межі. Юридична межа - це повітряна площина, яка визначає, де умовно закінчується власність одного землеволодільця і починається власність другого землеволодільця. Бона на місцевості не закріплюється.

Будь-які зміни прав власності на землю та меж земельних ділянок, пов’язані з їх об’єднанням чи поділом, реєструються у земельно-кадастрових документах в установленому порядку.

Організація робіт по визначенню меж земельних ділянок спільної дольової власності фізичних і юридичних осіб в існуючій забудові передбачає розроблення та затвердження проектів землеустрою земельно-кадастрової одиниці.

Проект землеустрою розробляється з врахуванням вимог затвердженого у встановленому порядку плану земельно-господарського устрою та іншої землевпорядної або проектно-технічної документації, яка визначає розміри земельних ділянок та їх правовий статус відповідно до технічних завдань.

Замовником проекту землеустрою виступають відповідні органи місцевого самоврядування або за їх дорученням - відповідні виконавчі комітети, управління земельних ресурсів та юридичні або фізичні особи.

Завдання на розроблення проекту виконується замовником за участю землевпорядних органів та органів архітектури.

Підготовчі роботи з розроблення проекту поділу території включають в себе натурні обстеження та аналіз даних державного земельного кадастру, матеріалів відповідної землевпорядної документації, генеральних планів, проектів детального планування, чергових кадастрових планів, виконавчих зйомок, опорних історико-архітектурних планів, рішень про встановлення зон з особливим режимом використання земель, топографо-геодезичних матеріалів, даних інвентаризації земель населеного пункту.

Розроблення проекту включає техніко-економічне обґрунтування розмірів та меж земельних ділянок, визначення прав власності, встановлення об’єктів сервітутів та зон з особливим режимом використання земель, опис їх меж.

До складу проекту входять:

♦ проектний план меж земельних ділянок спільної дольової власності в межах мікрорайону (кварталу);

♦ кадастровий план;

♦ текстовий матеріал - пояснювальну записку з описом обмежень та сервітутів.

Проект землеустрою підлягає державній землевпорядній експертизі і затверджується відповідними органами відповідно до діючого законодавства.

Після затвердження проекту землеустрою межі визначених проектом земельних ділянок переносяться в натуру (на місцевість) і закріплюються межовими знаками встановленого зразка.

На підставі встановлених в натурі (на місцевості) меж земельних ділянок видаються документи, що посвідчують права на землю.

Розроблення проектів землеустрою виконують державні та інші землевпорядні організації.

Фінансування розроблення проекту землеустрою, а також пов’язаних з ним геодезичних вишукувальних робіт здійснюється за рахунок коштів місцевого бюджету, фізичних і юридичних осіб.