Переход вещных прав на земельные участки 12. 00. 03 гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
| Вид материала | Автореферат диссертации |
- Основной образовательной программы подготовки аспирантов по отрасли юридические науки, 949.09kb.
- Правовая модель доверительной собственности (траста) и использование ее в наследственном, 745.07kb.
- Авторские права на музыкальные произведения и их защита по гражданскому праву российской, 825.72kb.
- Программа вступительных испытаний (экзамена) в аспирантуру по научной специальности, 1133.91kb.
- Учебно-методический комплекс по научной специальности 12. 00. 03 Гражданское право,, 448.57kb.
- Основной образовательной программы подготовки аспиранта по отрасли 12. 00. 00. Юридические, 277.05kb.
- Осуществление и защита родительских прав по семейному законодательству российской федерации, 301.3kb.
- Теоретические и практические проблемы защиты личных неимущественных прав граждан, 366.15kb.
- Е. В. Соломонов предпринимательское право учебно-методический комплекс, 10090.2kb.
- Правовые аспекты корпоративного управления по контролю за распоряжением и защитой прав, 299.68kb.
На правах рукописи
Ахмадгазизов Ильяс Саитжанович
Переход вещных прав на земельные участки
12.00.03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Автореферат диссертации на соискание ученой степени
кандидата юридических наук
Москва – 2009
Работа выполнена на кафедре гражданского права Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская академия правосудия».
| Научный руководитель: | доктор юридических наук, профессор Андреев Владимир Константинович |
| | |
| Официальные оппоненты: | доктор юридических наук, профессор Витрянский Василий Владимирович кандидат юридических наук, доцент Илюшина Марина Николаевна |
| | |
| Ведущая организация: | Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Казанский государственный университет им. В.И.Ульянова- Ленина» |
Защита состоится 29 октября 2009 года в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 170.003.02 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российская академия правосудия» по адресу: 117418, г. Москва, ул.Новочеремушкинская, д. 69А, ауд. 910.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская академия правосудия».
Автореферат разослан «26» сентября 2009 г.
У
ченый секретарь диссертационного совета С.П.Ломтев
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы диссертационного исследования. На современном этапе развития экономики все актуальнее становится проблема разграничения норм гражданского и земельного законодательства в частности правового регулирования перехода вещных прав на земельные участки.
Несмотря на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации вступил в действие с 01 января 1995 года, фактически глава 17 Гражданского кодекса Российской Федерации «Право собственности и другие вещные права» начала действовать с принятием Федерального закона от 16.04.2001 №45-ФЗ и практического значения для регулирования земельных отношений и рассмотрения земельных споров не имела. Вступивший в силу 29 октября 2001 года Земельный кодекс Российской Федерации, в пункте 3 статьи 3 которого предусматривается, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами, не дал однозначного ответа на обозначенную проблему, которая осталась неразрешенной как в законе, так и в судебной практике. По прежнему существует конкуренция норм гражданского и земельного законодательства, что приводит к неоднозначности правоприменительной практики, появлению противоречий и коллизий.
Как известно, в Указе Президента Российской Федерации от 18.07.2008 №1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» специально подчеркнута необходимость отражения в Гражданском кодексе Российской Федерации опыта его применения и толкования судом. Разработанная в соответствии с названным Указом Концепция развития гражданского законодательства является внутренне противоречивой и не дает однозначных ответов о соотношении гражданского и земельного законодательства.
Вопрос о формировании полноценной системы вещных прав остается дискуссионным.
В теории вещных прав отсутствуют единые подходы к разрешению следующих вопросов, касающихся перехода вещных прав на земельные участки: участие в гражданском обороте части земельного участка как объекта земельных отношений, соотношение норм гражданского и земельного права при наследовании земельных участков, предоставленных на ограниченном вещном праве, установление и государственная регистрация публичных сервитутов на земельные участки.
Законодателем до настоящего времени не установлены юридические механизмы реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящихся на нем строений, что также осложняет оборот недвижимого имущества и ведет к возникновению споров.
Значительная часть земельных участков до настоящего времени находится в неразграниченной государственной собственности. Между тем, несовершенство процедуры по определению публичного собственника конкретного земельного участка приводит к многочисленным судебным спорам.
Противоречивые судебные акты по спорам о переходе вещных прав на земельные участки подтверждают наличии указанных вопросов. Разъяснения практики применения норм Земельного кодекса Российской Федерации, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», не обеспечивают единство судебной практики в рассматриваемой сфере.
Всё вышеизложенное позволяет считать, что тема исследования актуальна.
Степень научной разработанности темы. Вещным правам на земельные участки посвящены работы классиков российской цивилистики Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.В. Ельяшевича, Г.Ф. Шершеневича. Общие положения о правопреемстве и переходе прав рассмотрены Б.Б. Черепахиным в работе «Правопреемство по советскому гражданскому праву».
Договоры о передаче имущества, в том числе земельных участков, исследованы Брагинским М.И. и Витрянским В.В.
Праву собственности посвящена монография К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве».
Имеются работы, посвященные отдельным видам ограниченных вещных прав. Например, Петров Д.В. подробно исследовал право хозяйственного ведения и право оперативного управления. Применительно к земельному участку Щенниковой Л.В. рассмотрены вопросы приобретательной давности и сервитуты. Певницким С.Г., Козырь О.М. и Маковской А.А. проведены исследования ограниченных вещных прав на землю в контексте единства земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем.
В современный период диссертационные исследования, затрагивающие различные аспекты регулирования вещных прав на земельные участки и их перехода, а также общих и особенных характеристик земельного участка в системе объектов недвижимого имущества, осуществлены: Бирюковым А.А. «Сервитуты в российском гражданском законодательстве» (2004), Романовой В.В. «Правовое регулирование оборота земельных участков» (2005), Сергеевым А.В. «Проблемы применения ограниченных вещных прав на земельные участки» (2006), Ельниковой Е.В. «Гражданско-правовой оборот земельных участков под строениями в России» (2006), Калиничевым А.В. «Земельный сервитут в российском законодательстве» (2007), Лотниковой Н.П. «Особенности правового регулирования сделок с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности» (2007), Ковалевой И.С. «Особенности возникновения и реализации прав на землю» (2008), Косолаповым О.А. «Земельный участок как объект вещного права» (2008), Мананниковым О.В. «Наследование земельных участков и имущественных прав на них» (2008).
Объектом исследования являются правоотношения, связанные с переходом вещных прав на земельные участки по гражданско-правовым основаниям.
Предмет исследования составляют нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие переход вещных прав на земельные участки и практика их применения.
Цель диссертационного исследования состоит в выявлении особенностей перехода вещных прав на такой объект недвижимости как земельный участок, а также обосновании предложений по изменению и дополнению соответствующих нормативных правовых актов.
Цель исследования обусловила постановку следующих задач:
1) провести изучение в качестве объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок земельного участка, имеющего уникальные значение как объекта недвижимости;
2) установить место и выявить роль земельных участков в системе объектов недвижимого имущества, определить характеристики, включая способ индивидуализации, влияющие на их оборот;
3) исследовать имеющиеся в теории и правоприменительной практике спорные вопросы перехода вещных прав на земельные участки;
4) дать оценку положениям действующих нормативных актов гражданского и земельного законодательства Российской Федерации, их взаимодействию в отношении правового регулирования перехода вещных прав на земельные участки и государственной регистрации такого перехода;
5) на основе анализа теоретических источников и норм действующего законодательства рассмотреть варианты соотношения земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости и дать им оценку;
6) рассмотреть особенности правоотношений, складывающихся по поводу разграничения государственной собственности на землю;
7) установить специфику государственной регистрации перехода вещных прав на земельные участки;
8) выработать теоретические и практические выводы и предложения по совершенствованию гражданско-правовых норм, регулирующих переход прав на земельные участки.
Методологическую основу диссертационного исследования составил диалектический метод научного познания, а также иные общенаучные методы познания: анализ и синтез, индукции и дедукции; использованы частнонаучные методы: историко-правовой, сравнительно-правовой, формально-юридический.
Нормативную базу исследования составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, иные нормативные правовые акты.
Теоретическую основу исследования составляют положения, изложенные в трудах известных цивилистов, таких как: В.К. Андреев, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.В. Ельяшевич, А.А. Иванов, И.А. Иконицкая, О.С. Иоффе, В.П. Камышанский А.Р. Кирсанов, О.М. Козырь, О.А. Красавчиков, Н.И. Краснов, О.И. Крассов, П.В. Крашенинников, Д.И. Мейер, В.П. Мозолин, А.И. Масляев, И.А. Покровский, О.Н. Садиков, Е.А. Суханов, К.И. Скловский, Ю.К. Толстой, В.В. Чубаров, Г.Ф. Шершеневич, В.Ф. Яковлев, и др.
Эмпирическую основу диссертационного исследования составили материалы изучения судебной практики: постановлений Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (25 постановлений), постановлений Пленума и определений Верховного Суда Российской Федерации (10 определений), постановлений федеральных арбитражных судов округов и Десятого арбитражного апелляционного суда (67 постановлений) за период с 2003 года по 2009 год.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании особенностей перехода вещных прав на земельный участок как на объект недвижимости: в установлении ограниченности участия в гражданском обороте части земельного участка и приоритета принципов гражданского права над принципами земельного при наследовании земельных участков, а также в определении специфики процедуры разграничения государственной собственности на землю и регистрации публичных сервитутов на земельные участки.
В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие положения:
- Обосновано, что правоотношения по поводу вещных прав на земельные участки и их перехода должны регулироваться, прежде всего, нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом возможно включить в Гражданский кодекс Российской Федерации норму о том, что право собственности и иные вещные права на земельные участки, предусмотренные законодательством, возникают, изменяются и прекращаются с момента регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- Раздел V Гражданского кодекса Российской Федерации (Наследственное право), а в особенности принцип свободы завещания, закрепленный в статье 1119 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наследовании земельных участков имеет приоритет перед принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов и является исключением, установленным в абзаце 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.
- Часть земельного участка, являясь объектом имущественных отношений, вместе с тем не может быть объектом вещных прав и сделок, направленных на отчуждение имущества; часть земельного участка может быть предметом обязательственных правоотношений при заключении договоров, направленных на передачу имущества во временное владение и пользование: аренда (субаренда), безвозмездное срочное пользование (ссуда).
- Обоснован довод о том, что право пожизненного наследуемого владения может переходить по наследству к нескольким лицам. В данном случае по аналогии с правом общей собственности возникает право общего (долевого) пожизненного наследуемого владения, хотя и не предусмотренное ни гражданским, ни земельным законодательством, но имеющее право на существование в силу части 1 статьи 8 и статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с чем обосновывается возможность включения в Гражданский кодекс Российской Федерации ряда статей, регулирующих данные отношения (по аналогии с правом общей собственности).
- Представляется, что реализация публичного земельного сервитута не должна зависеть от наличия в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним записи о праве лица на земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут. Поскольку при установлении публичного земельного сервитута приоритет имеют публичные интересы предложено предоставить органам власти, принявшим решение об его установлении, право производить государственную регистрацию такого сервитута, на основании сведений о собственнике и земельном участке, которые имеются у органа власти.
- Обоснована возможность создания в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отдельной книги по регистрации публичных сервитутов на земельные участки наподобие книги учета арестов и запрещений совершения сделок с объектами недвижимости, в связи с чем предлагается внесение соответствующих изменений в Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При регистрации вещных прав в отношении земельного участка запись о публичном сервитуте должна переноситься в ту часть реестра, которая содержит сведения об ограничениях (обременениях), установленных в отношении данного земельного участка.
- Предлагается исключить из нормы пункта 4 статьи 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» положение, согласно которому государственная регистрация права собственности гражданина на предоставленный в личных целях земельный участок осуществляется, даже если сведения о таком земельном участке не позволяют однозначно определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, поскольку данное положение противоречит как требованиям статьи 6 и главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации, так и общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче объектов недвижимости.
- Обосновывается возможность принятия нормативных положений, запрещающих предоставление частей земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и заключение сделок, влекущих переход вещных прав на части земельных участков; определяющих предельные сроки передачи частей земельных участков во временное владение и пользование, цели, для достижения которых могут заключаться договоры по передаче частей земельных участков в аренду (срочное пользование), а также устанавливающих отдельные запреты в использовании частей земельных участков, например, запрет возводить на них капитальные строения и т.п.
Теоретическая значимость диссертации состоит в развитии гражданско-правовых представлений о порядке перехода вещных прав на земельные участки с учетом выявленных особенностей названного объекта недвижимости и разработке понятийных категорий и положений, ориентированных на разрешение теоретических проблем перехода вещных прав на земельные участки и учета данных положений в судебной практике.
Практическая значимость диссертации состоит в возможности использования основных положений и выводов при совершенствовании нормативных правовых актов, в практической деятельности субъектами соответствующих правовых отношений и правоприменяющими органами (судами, нотариатом, адвокатурой, регистрирующими и кадастровыми органами), а также при преподавании курса гражданского права.
Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование выполнено и обсуждено на кафедре гражданского права Российской академии правосудия.
Основные теоретические выводы и положения работы, а также научно-практические рекомендации опубликованы в печати и докладывались на научно-практических конференциях «Ломоносов», проводимых Московским государственным университетом им. М.В. Ломоносова в 2007 и 2009 годах.
Структура работы обусловлена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, и заключения.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, определяются его цели и задачи, объект и предмет, раскрываются степень научной разработанности, научная новизна и практическая значимость работы, а также излагаются положения, выносимые на защиту, и приводятся данные об апробации результатов исследования.
В первой главе «Вещные права на землю: понятие и нормативное регулирование» рассматривается общая характеристика вещных прав, приводится перечень данных прав и затрагиваются вопросы, касающиеся их нормативного регулирования.
В первом параграфе «Особенности земли как объекта вещных прав» дана общая характеристика земельного участка как объекта вещных прав, а также затрагивает дискуссионные вопросы понимания его правовой природы.
Обосновывается вывод о том, что в соответствии с главой 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» земельный участок как объект гражданских отношений возникает только после проведения кадастровых работ и придания индивидуальной определенности конкретному участку.
Исходя из принципов, изложенных в Земельном кодексе Российской Федерации, установлено, что в правоотношениях относительно земельных участков приоритет имеют нормы публичного права, в том числе в отношениях, регулирующих переход вещных прав на землю. Данный довод подтверждается и изменениями, внесенными в ГК РФ: например, федеральный закон от 26.06.2007 №118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации», как следует из его названия, частично устранил противоречия в нормативном регулировании земельных отношений.
В результате проведенного исследования сформулирован вывод, что часть земельного участка не может быть объектом вещных прав, в том числе ограниченных. Кроме того, часть земельного участка не может быть предметом сделок, которые влекут за собой переход вещного права на такую часть земельного участка. Для отчуждения части земельного участка правообладатель должен выделить её в самостоятельный земельный участок с учетом установленных законом ограничений. Вместе с тем, обосновывается позиция, что часть земельного участка может быть предметом договоров, на основании которых такая часть переходит во временное владение и пользование другого лица: аренда, безвозмездное срочное пользование. Предлагается законодательно определить цели и предельные сроки действия договоров по передаче частей земельных участков в аренду (срочное пользование), а также установить отдельные запреты в использовании частей земельных участков, например, запрет возводить на них капитальные строения и т.п.
Во втором параграфе «Понятие и признаки вещных прав» дается понятие вещных прав и приводятся признаки, присущие им.
В науке предпринимались многочисленные попытки дать понятие вещных прав. Понятие данных прав приводили в своих работах И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Л.В. Щенникова и многие другие ученые.
В результате анализа подходов указанных авторов найдены «точки соприкосновения» между ними, помогающие уяснить природу вещных прав.
Во-первых, предметом данных прав всегда является вещь (как правило, недвижимая).
Во-вторых, это право может закреплять принадлежность чужой вещи определенному лицу – не собственнику либо ограничивать права собственника в пользу других лиц.
В-третьих, вещные права пользуются абсолютной защитой с помощью специальных вещно-правовых исков.
По результатам исследования выделены следующие признаки вещных прав, помимо уже обозначенных выше:
- содержание и число вещных прав определяются законом (принцип numerus clausus);
- право следования, которое означает, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения других вещных прав на это имущество;
- объектом вещных прав могут выступать только индивидуально определенные вещи, а потому с гибелью соответствующей вещи автоматически прекращается и вещное право на нее, и ряд других.
Вследствие неоднозначного подхода к признакам вещных прав учеными-цивилистами, в том числе авторами Концепции гражданского законодательства о вещном праве, выделяются следующие виды вещных прав помимо тех, которые непосредственно указаны в статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации:
- залоговое право;
- право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис);
- право застройки земельного участка;
- право личного пользовладения (узуфрукт);
- право вещных выдач;
- право члена семьи собственника жилого помещения на пользование данным помещением;
- право пользования (проживания) жилым помещением, предоставленного на основании завещательного отказа;
- право фактического владельца, который, не будучи собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владеет этим имуществом как своим;
- принадлежащее учреждению право самостоятельного распоряжения имуществом.
При затруднении в квалификации прав в качестве вещных или обязательственных предлагается использовать как признаки, закрепленные в законе, так и признаки, выделяемые доктриной. Это обусловлено тем, что признаков вещных прав, закрепленных в положениях главы 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, бывает недостаточно для определения природы того или иного права.
Формулируются подходы к проблеме правомочий собственника: являются ли достаточными правомочия по владению, пользованию и распоряжению для полноценного осуществления права собственности, либо существует необходимость включения и других правомочий, как например, правомочие управления, которое может быть предоставлено публичным собственникам. Необходимо отметить обоснованность позиции некоторых ученых о том, что право собственности не может исчерпываться суммой правомочий, а включает в себя также и возможность господства над вещью.
В работе дана краткая характеристика отдельным ограниченным вещным правам, в том числе и тех, введение которых предлагается Концепцией о развитии законодательства о вещном праве: право суперфициарного типа, право по типу эмфитевзиса и узуфрукт.
Проанализированы различные подходы к определению правовой природы публичного сервитута: является ли он отдельным вещным правом, публичным обременением вещного характера либо является ограничением вещного права в силу публичного указания. Обосновывается вывод, что публичный сервитут является комплексным институтом, в котором сочетаются как гражданско-правовые, так и публичные начала.
Во второй главе «Переход права собственности и ограниченных вещных прав на землю» рассматриваются общая характеристика перехода права собственности и других вещных прав на основании гражданско-правовых сделок, в том числе в порядке разграничения государственной собственности на землю, а также особенности, связанные с правовой природой земли как объекта вещных прав.
В первом параграфе «Общая характеристика перехода права собственности и вещных прав» отражены общие представления о переходе вещных прав; показаны механизмы и порядок перехода вещных прав на недвижимое имущество. В данном параграфе представлены различные подходы к проблеме гражданского оборота земельных участков с учетом положений статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Автор разделяет высказанную В.А. Беловым позицию о том, что понятие переход вещных прав (в отношении земельных участков) намного шире понятия гражданского оборота, поскольку в понятие перехода включается и переход прав по административным основаниям, которые регулируются нормами публичного права.
Обосновывается вывод о том, что нормативные положения, определяющие признаки отнесения земельных участков к ограниченным в обороте и изъятым из оборота, не устанавливают ограничений для перехода вещных прав на такие земельные участки от одного публично-правового образования к другому.
Во втором параграфе «Принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости в контексте перехода вещных прав» посвящен взаимодействию гражданского и земельного законодательства при регулировании вопросов, связанных с переходом вещных прав на земельные участки и объекты недвижимости, расположенный на этих земельных участках.
Обосновывается позиция, что законодателем до настоящего времени не выработано четких юридических механизмов реализации на практике принципа, установленного в абзацем 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Анализируются различные подходы к пониманию правовой природы соотношения между земельным участком и прочно связанными с ним объектами: ряд ученых полагает, что они выступают как главная вещь (земельный участок) и принадлежность (объект недвижимости); другие указывают, что в зависимости от ситуации главной вещью может быть как земельный участок, так и объект недвижимости, третьи считают, что земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости выступают в качестве самостоятельных объектов оборота.
Представляется, что позиция авторов Концепции развития законодательства о вещном праве, согласно которой земельный участок и объект недвижимости должны выступать в гражданском обороте как единая вещь, а все нормы, регулирующие гражданские отношения по поводу земельных участков должны быть перенесены из земельного законодательства в Гражданский кодекс Российской Федерации, является обоснованной, поскольку позволяет избежать противоречивости правового регулирования отношений, касающихся перехода вещных прав на земельные участки.
При этом в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и предотвращения возможных коллизий в правоприменительной практике обосновывается вывод о необходимости закрепления в Гражданском кодексе Российской Федерации нормы, устанавливающей, что право собственности и ограниченные вещные права на земельные участки возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации.
На практике при реализации принципа единой судьбы земельного участка и расположенного на нем земельного участке часто возникают вопросы о действительности договоров, на основании которых происходит переход прав на данные объекты. Со ссылкой на судебную практику обосновывается довод о том, что при оценке действительности таких договоров необходимо комплексно оценивать правоотношения сторон, поскольку воля сторон на совместное отчуждение земельного участка и объекта недвижимости не обязательно должна быть выражена в едином документе.
На основе анализа судебно-арбитражной практики, сложившейся в отношении перехода ограниченных вещных прав к новым собственникам объектов недвижимости, формулируется вывод о незаконности отказов со ссылкой на статью 20 Земельного кодекса Российской Федерации в регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком нового собственника, поскольку регистрирующими органами игнорируются разъяснения, содержащиеся в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
Третий параграф «Переход прав на земельные участки на основании универсального правопреемства» раскрывает общее понятие о правопреемстве. Проведены различия между транслятивным и конститутивным правопреемством, отражены различные подходы ученых к рассмотрению проблем правопреемства: представляется обоснованной позиция Б.Б. Черепахина указывавшего, что нельзя отождествлять переход права на вещь с передачей самой вещи.
В работе анализируются взгляды ученых на критерии разграничения первоначальных и производных способов приобретения права.
Рассмотрены различные подходы к решению проблем, связанных с реализацией лицами своих наследственных прав на земельные участки. Со ссылкой на судебную практику обосновывается вывод о том, что гражданин вправе завещать земельный участок и расположенный на данном участке объект недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности, различным лицам. В данном случае приоритет имеют нормы раздела V Гражданского кодекса Российской Федерации, которые регулируют наследственные правоотношения, и являются исключением из принципа единой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, закрепленного в пункте 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный принцип раскрывается в статье 35 Земельного кодекса РФ, которая запрещает отдельное отчуждение земельного участка и расположенного на нем объекта. Вместе с тем, статья 129 Гражданского кодекса Российской Федерации разграничивает понятия отчуждения и перехода прав в порядке правопреемства. Таким образом, ограничения, установленные статьей 35 Земельного кодекса РФ, не распространяются на случае наследования земельных участков.
Также отстаивается позиция о возможности перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком к нескольким лицам по закону или завещанию. В такой ситуации возникает хотя и не предусмотренное законом, но допускаемое в силу норм статей 8 и 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право общего пожизненного наследуемого владения по аналогии с правом общей собственности на земельные участки. Кроме того, в силу положений Федерального закона от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (Закон о так называемой «дачной амнистии») наследники вправе без каких-либо разрешений зарегистрировать право общей собственности на такой земельный участок. В связи с изложенным, предлагается внести соответствующие нормативные изменения, дополнив Гражданский кодекс Российской Федерации нормами, регулирующими право общего пожизненного наследуемого владения (по аналогии с правом общей (долевой) собственности).
В четвертом параграфе «Разграничение государственной собственности на землю» дается понятие такого правового института как разграничение государственной собственности, под которым понимается безвозмездное отчуждение земельных участков, не находящихся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований, в собственность субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, а также признание права собственности Российской Федерации на земельные участки. Исходя из данного определения, формулируется вывод, что разграничение государственной собственности на землю является одним из оснований перехода вещных прав на землю.
Обосновывается тезис о том, что разграничение государственной собственности на землю является одним из способов приобретения публичными образованиями права собственности на земельные участки наряду с приобретением права на основании прямого указания закона.
На основе анализа правоприменительной практики установлено, что Федеральный закон от 17.04.2006 №53-ФЗ, призванный упростить процедуру разграничения государственной собственности на землю, введенную федеральным законом от 17.07.2001 №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», привел к резкому увеличению количества судебных споров по поводу отнесения конкретных земельных участков к собственности определенных публично-правовых образований вследствие отказа законодателя от согласительных процедур при проведении процедуры разграничения.
Отмечается, что разграничение государственной собственности на землю основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Так в соответствии со статьей 3.1 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации разграничению подлежат только земельные участки, занятые объектами недвижимости, находящимися в собственности того или иного публично-правового образования, либо предоставленные органам власти того или иного уровня, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным такими органами власти. Остальные земельные участки, в том числе предоставленные физическим и юридическим лицам на ограниченных вещных правах, разграничению не подлежат, несмотря на то, что таких земель большинство. Законодатель оставил право распоряжения такими землями органам местного самоуправления.
На основе анализа практики арбитражных судов различных инстанций по делам об оспаривании отказов регистрирующих органов в государственной регистрации права собственности публично-правовых образований на конкретные земельные участки обосновывается вывод, что основной проблемой при регистрации прав публичных собственников на земельные участки в порядке разграничения государственной собственности является представление надлежащих правоустанавливающих документов на испрашиваемый земельный участок.
В третьей главе «Государственная регистрация перехода вещных прав на землю» отражены особенности государственной регистрации права собственности и ограниченных вещных прав на земельные участки.
В первом параграфе «Общие положения о государственной регистрации вещных прав на земельные участки» дается понятие государственной регистрации прав на недвижимость. Раскрываются различные подходы к пониманию правовой природы государственной регистрации прав, которая понимается как ненормативный акт государственного органа; юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости; средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. В работе отстаивается понимание государственной регистрации в качестве ненормативного акта государственного органа, хотя и не содержащего непосредственно все реквизиты привычного ненормативного акта, но возникающего в результате действий органа власти в определенном процессуальном порядке.
Установлено, что оспаривание государственной регистрации права возможно путем оспаривания действий регистрирующего органа в порядке, предусмотренном процессуальным законом для производства по делам из административных и публичных правоотношений, в случае, когда право зарегистрировано без оснований. В других ситуациях в соответствии со сложившейся судебной практикой зарегистрированное право оспаривается в исковом порядке путем оспаривания оснований такой регистрации.
Обосновывается вывод, что при несоответствии данных, содержащихся в свидетельстве о государственной регистрации права и данных, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), первичной является запись в реестре, а подтверждением – выписка из ЕГРП на соответствующую дату, а не свидетельство о государственной регистрации права, поскольку выдача данного документа не является обязательным элементом процесса государственной регистрации права. Вследствие этого оспаривание свидетельства о государственной регистрации права не является самостоятельным способом восстановления нарушенного права.
Второй параграф «Отдельные особенности регистрации перехода вещных прав на земельные участки» посвящен вопросам государственной регистрации перехода вещных прав на земельные участки на основании гражданских сделок, а также в порядке разграничения государственной собственности на землю.
Обосновывается позиция о том, что переход прав при реорганизации юридических лиц необходимо связывать не с моментом государственной регистрации прав на земельный участок, а с моментом совершения соответствующих регистрационных действий органом, осуществляющим регистрацию юридических лиц.
Наследник вправе до получения правоустанавливающих документов – свидетельства о праве на наследство заключить сделку по отчуждению земельного участка, однако зарегистрировать переход права на земельный участок возможно будет только после получения свидетельства о праве на наследство и регистрации права наследника на объект в ЕГРП.
В работе формулируется тезис о том, что существование публичного сервитута в силу требований статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации ставится в зависимость от государственной регистрации права на объект, в отношении которого устанавливается сервитут. Между тем, учитывая значимость публичных сервитутов, отстаивается позиция о возможности внесения в Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав на недвижимость) изменений, позволяющих вносить записи в ЕГРП об обременении земельного участка публичным сервитутом на основании имеющихся у органа власти сведений о собственнике и характеристиках обременяемого земельного участка. Для разрешения данной проблемы предлагается создать в ЕГРП специальный подраздел или книгу, куда могли бы вноситься записи об обременениях земельных участков публичными сервитутами, наподобие книги учета арестов и запрещений совершения сделок с объектами недвижимости. При регистрации собственником обремененного земельного участка права на данный участок, запись о публичном сервитуте должна переноситься из соответствующего подраздела или книги в ту часть реестра, которая будет содержать информацию о самом земельном участке.
Статьей 15.2 Федерального закона от 01.12.2007 №310-ФЗ определен порядок установления и регистрации сервитутов для строительства олимпийских объектов в городе Сочи до 2014 года. Законом предусмотрено, что подобные сервитуты регистрируются на основании заявления сервитуария без согласия собственника земельного участка, даже при отсутствии регистрации прав собственника в ЕГРП, с отнесением всех финансовых затрат на сервитуария. Представляется, что данное правило можно распространить на регистрацию всех публичных сервитутов, установленных в соответствии со статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом финансовые затраты могут быть отнесены либо на орган власти, чьим решением установлен публичный сервитут, либо на сервитуария, в чьих интересах принято указанное решение.
Законодатель, введя в рамках Закона о так называемой «дачной амнистии» упрощенный порядок регистрации прав на земельные участки, предоставленные гражданам в личных целях, установил, что возможна государственная регистрация прав на земельный участок, не отвечающий признакам индивидуально-определенной вещи, который впоследствии может участвовать в гражданском обороте. Такое положение не соответствует общим требованиям земельного законодательства и положениям ГК РФ о передаче объектов недвижимости, что приводит к появлению споров между смежными собственниками земельных участков. Для разрешения названной проблемы предлагается исключить из статьи 25.2 Закона о регистрации прав на недвижимость формулировку о возможности регистрации прав на земельный участок, сведения о котором не позволяют однозначно определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи.
Процедура государственной регистрации прав на земельные участки в результате разграничения государственной собственности установлена в статье 30.1 Закона о регистрации прав на недвижимость. На основе анализа практики арбитражных судов московского округа установлено, что муниципальные образования вправе обращаться за оспариванием зарегистрированного права собственности Российской Федерации на неразграниченные земельные участки в целях защиты своих прав на распоряжение такими земельными участками в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации. Поскольку Высший Арбитражный Суд Российской Федерации до настоящего времени не рассматривал по существу дела по подобным спорам, представляется, что данные споры должны рассматриваться в исковом порядке.
Отмечено, что статьей 12 ГК РФ не предусмотрено такого способа защиты нарушенного права как признание зарегистрированного права недействительным, поскольку право не сделка и в силу этого не может быть признано недействительным на основании норм параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В заключении подводятся итоги исследования и формулируются основные теоретические и практические выводы.
Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах автора:
I. Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендуемых ВАК Минобрнауки России:
- Ахмадгазизов И.С. Часть земельного участка как объект земельных правоотношений//Нотариальный вестник. – 2009. – №4. – с.17-20. – 0,35п.л.
- Ахмадгазизов И.С. О государственной регистрации вещных прав на недвижимость при их переходе//Хозяйство и право. – 2008. – №11. – с.124-128. – 0,4 п.л.
- Ахмадгазизов И.С. Проблемы государственной регистрации вещных прав на недвижимость и их перехода//Нотариальный вестник. – 2008. – №7. – с.33-37. - 0,4 п.л.
II. Статьи, опубликованные в иных научных изданиях:
- Ахмадгазизов И.С. Разграничение государственной собственности на землю// Правосудие в Московской области. – 2009. – №2. – с.117-132. – 1п.л.
- Ахмадгазизов И.С. Переход вещных прав на земельный участок в порядке наследования// Материалы докладов XVI Международной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов» / Отв. ред. И.А. Алешковский, П.Н. Костылев. [Электронный ресурс] - М.: Издательский центр Факультета журналистики МГУ им. М.В. Ломоносова, 2009. - 1 электрон. опт. диск (CD-ROM); 12 см. – 0,15 п.л.
- Ахмадгазизов И.С. Проблемы регулирования ограниченных вещных прав на землю // Правовые вопросы недвижимости. – 2008. – №1. – с.12-13 – 0,2п.л.
- Ахмадгазизов И.С. Проблемы перехода вещных прав на объекты недвижимости при исполнении договора купли-продажи недвижимости // Нотариус. – 2007. - №1. – с.33-35. – 0,4 п.л.
- Ахмадгазизов И.С. Ограниченные вещные права на землю// Материалы докладов XIV Международной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов» / Отв. ред. И.А. Алешковский, П.Н. Костылев. [Электронный ресурс] – М.: Издательский центр Факультета журналистики МГУ им. М.В. Ломоносова, 2007. – 1 электрон. опт. диск (CD-ROM); 12 см. – 0,15 п.л.