Нередки случаи, когда квартира передается в собственность по договорам дарения или купли-продажи ближайшему родственнику
| Вид материала | Документы |
- Лекция Договор купли-продажи: понятие и общая характеристика, 1250.4kb.
- Наследования или дарения, 104.72kb.
- Договоры поставки и купли-продажи: учет и налоги, 133.99kb.
- Президиум Верховного Суда Российской Федерации установил: решение, 61.69kb.
- Узаконение перепланировок, 22.25kb.
- Семинары 7-8 договорные обязательства в мчп. Договор международной купли-продажи товаров, 39.41kb.
- Контрольные вопросы по части второй дисциплины «Гражданское право» Договор купли-продажи, 91.24kb.
- Вопросы по гражданскому праву, часть, 50.99kb.
- 71. Типовой контракт купли-продажи, 70.77kb.
- О. Г. Курноскина I. Порядок заключения договора купли-продажи транспортных средств, 1815.77kb.
"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 42, 2004
ПЕРЕДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В СОБСТВЕННОСТЬ
Нередки случаи, когда квартира передается в собственность по договорам дарения или купли-продажи ближайшему родственнику. Предположим, отец приобрел квартиру в новостройке стоимостью 30 000 долл. США на свое имя (сам он прописан в старой квартире) и решил передать квартиру в собственность своей дочери, которая живет в своей приватизированной квартире. В данной ситуации есть два наиболее приемлемых варианта передачи недвижимости в собственность - купля-продажа и дарение.
В соответствии со ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" переход права собственности по договорам подлежит обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции. Документом, подтверждающим право собственности на недвижимое имущество согласно ст.14 этого Закона, является Свидетельство о государственной регистрации.
Договор дарения
Договор дарения должен быть совершен письменно (п.3 ст.574 ГК РФ), а также пройти государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Порядок налогообложения имущества, переходящего по договору дарения, регулируется Законом Российской Федерации от 12.12.1991 N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (далее - Закон N 2020-1). Согласно ст.1 данного Закона налогоплательщиками являются физические лица, которые принимают имущество, переходящее в их собственность в порядке наследования или дарения.
В ст.5 Закона N 2020-1 установлено, что налог взимается при условии удостоверения договоров дарения нотариусами, должностными лицами, уполномоченными совершать нотариальные действия.
Законодательством Российской Федерации не установлена обязанность по регистрации договора дарения у нотариусов и иных должностных лиц, уполномоченных совершать нотариальные действия.
Таким образом, если договор дарения заключен в простой письменной форме и зарегистрирован в установленном Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но нотариально не удостоверен, то одаряемый не должен привлекаться к уплате налога с имущества, полученного в порядке дарения (п.1 ст.5 Закона N 2020-1). Если сделка будет зарегистрирована у нотариуса, то необходимо уплатить указанный налог, ставка которого установлена ст.3 Закона N 2020-1.
Следует иметь в виду, что налог взимается не со всей стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, а за вычетом необлагаемого минимума, который составляет 80-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда. Кроме того, ставка налога зависит не только от стоимости имущества, но и от степени родства одаряемого и одаряющего.
В рассматриваемом случае ставка налога будет определяться в соответствии с пп."г" п.2 ст.3 Закона N 2020-1, в котором регулируется порядок налогообложения имущества, переходящего в порядке дарения, стоимостью свыше 2550-кратного установленного законом МРОТ. Согласно указанной норме ставка налога составляет 176,1-кратный МРОТ + 15% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный МРОТ.
На основании п.4 ст.4 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 N 2005-1 "О государственной пошлине" нужно будет уплатить государственную пошлину за удостоверение нотариусом договора дарения в размере 0,5% суммы договора, но не менее 50% МРОТ.
В п.8 ст.5 Закона N 2020-1 установлено, что имущество, переходящее в порядке дарения, может быть продано, подарено, обменено собственником только после уплаты им налога, что подтверждается справкой налогового органа. Отстаивать свою позицию в данном случае налогоплательщик может, ссылаясь на норму ст.5 Закона N 2020-1.
Договор купли-продажи
В соответствии с п.1 ст.210 главы "Налог на доходы физических лиц" НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло.
Следовательно, денежная сумма, полученная продавцом от продажи квартиры, будет учитываться при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.
Однако согласно п.1 ст.220 НК РФ при определении налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир и другого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.;
2) в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в сумме не более 1 000 000 руб. без учета сумм, указанных в абз.2 пп.2 п.1 ст.220 НК РФ.
Если указанный налоговый вычет полностью не используется, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
Вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком.
Чтобы воспользоваться вычетом, физическому лицу - покупателю недвижимости необходимы следующие документы:
свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
договор купли-продажи квартиры;
доказательства передачи денежных сумм продавцу.
Указанные вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода (п.2 ст.220 НК РФ).
При заключении договора купли-продажи недвижимости обязанность по уплате налога на доходы физических лиц возникает у продавца в том случае, если продажная стоимость недвижимости (например, квартиры) превышает 1 000 000 руб. Кроме того, покупатель может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета.
Ж.Морозова
Руководитель
ООО «ИНТЕР АУДИТ»
Подписано в печать
13.10.2004