Geum.ru

Физический износ

Вид материалаДокументы

Содержание


Табл. 1. Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие
Моральный износ.
Подобный материал:
Физический износ


Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости. Физичес­кий износ — это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств.

   Многие факторы влияют на время достижения зданием допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатация здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно «Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов» утвержденному Госстроем, составляет 70%. Такие здания сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно допустимого физического износа, являются:

качество применяемых строительных материалов;

периодичность и качество проводимых ремонтных работ;

качество технической эксплуатации;

качество конструктивных решений при капитальном ремонте;

период неиспользования здания;

плотность заселения.

    При неиспользовании здания (отселенное здание) износ увеличивается в несколько десятков раз быстрее, нормальной эксплуатации заселенного дома. Значительное на рост физического износа отселенного здания оказывает измененный тепловлажностный режим внутри здания, что приводит к ускоренному разрушению конструктивных элементов и инженерного оборудования. Физический износ жилого дома определяет вид, объемы и затраты капитального ремонта. Оценка состояния здания в общего физического износа представлена ниже.


Оценка состояния здания              Физический износ, %

Хорошее                                            0—10

Вполне удовлетворительное              11—20

Удовлетворительное                          21—30

Не вполне удовлетворительное         31 — 40

Неудовлетворительное                       41—60

Ветхое                                                61-75

Непригодное (аварийное)                   75 и выше

     Для решения конкретных проблем модернизации домов недостаточно знать общий физический износ здания, который определяют сложением данных физического износа конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Для этого необходимо знать техническое состояние (износ) основных конструктивных элементов, не подлежащих замене (фундаменты, стены, лестницы железобетонные перекрытия) и остаточный срок их службы.

     Определение физического износа обычно производится по «Ме­тодике определения физического износа гражданских зданий», раз­работанной в институте МосжилНИИпроект под руководством канд. техн. наук В. И. Бабакина. Точность определения процента физи­ческого износа по таблицам «Методики для конструктивных эле­ментов» находится в пределах ±5%. Признаки износа даны для каждой степени технического состояния конструктивного элемента с определенным интервалом в зависимости от ценности и условий его работы. Так, фундаменты здания работают в более лучших условиях по сравнению со стенами, и для них интервал данных физического износа принят 20%, причем признаки физического износа указаны для средних значений. Износ более ценных конструктивных элементов указан с интервалом 10%, а признаки даны для крайних значений. Большое практическое значение имеет прогнозирование физи­ческого износа на определенный период эксплуатации. Для капи­тальных зданий нереально спрогнозировать весь срок службы, так как невозможно предсказать влияние всех факторов. Достаточно достоверным представляется прогноз развития физического износа за 10 и (с некоторыми допущениями) за 20 лет.

    Прогнозируемый физический износ здания, %, рассчитывают по формулам: на 1-е десятилетие Иф1= Иф.пер + (ΔИФ/10)t1; на 2-е десятилетие Иф2= Иф.пер+ ΔИф1 + (ΔИ ф2 /10) t2, где Иф1, Иф2 — физический износ на данный год; Иф.пер - физический износ на год переоценки основных фондов; ΔИф1, ΔИ ф2 — прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия; t1, t2— период после последней переоценки основных фондов, лет.


 

Табл. 1. Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие

два десятилетия после переоценки основных фондов, %

 

 

Физический

 износ в год

переоценки

основных

фондов
Прирост физического

износа
Физический
износ в год
переоценки
основных
фондов

Прирост физического
износа

за 1-е

десятилетие
за 2-е

десятилетие
за 1-е
десятилетие

за 2-е
десятилетие

0
11
7
35
3,5
4

10
7
5,3
40
4,2
4,6

15
5,8
4,7
45
4,8
5,9

20
4,8
4,3
50
6,1
9,1

25
3,6
4,6
55
8
12

30
3,5
3,5
60
13
-

Моральный износ. Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда и удешевления производств по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда.

      Моральный износ старого жилищного фонда - это обесценивание жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях сходного по объемно-планировочным решениям и благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочных и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются недостатки:

     отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего уровнем тротуара или отмостки 14 м и более);

      деревянные перекрытия и перегородки; отсутствие ванных комнат; планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения;

       средняя площадь квартир по дому более 45 м2;

        планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.

       Первая форма морального износа приводит к снижению начальной стоимости жилищного фонда, что отражается на восстановительной стоимости здания и, следовательно, на амортизационных отчислений на капитальный ремонт, т. е. к снижению себестоимости услуг жилищного хозяйства.

        Восстановительная стоимость жилого дома — это первоначальная стоимость здания за вычетом величины, отражающей уменьшение затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно — планировочным решениям и уровню комфорта с ранее возведенными домами за счет увеличения производительности труда.

        В отличие от первой формы морального износа вторая форма обусловливает дополнительные капитальные вложения, необходи­мые для ликвидации технического и функционального старения, что, в свою очередь, способствует возрастанию амортизационных отчислений на капитальный ремонт и полное восстановление модернизируемых зданий. 

         МосжилНИИпроектом разработан технико — экономический способ оценки второй формы морального износа жилых зданий:

износ %
Краткая характеристика жилого здания

0-15
Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабже­ния, мусоропровода, телефонной связи), перекрытия и перегородки негорючие

16-25
То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсут­ствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, теле­фонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметки 14 м и более

26-35
Планировка в основном регулярная, но неудобная для посемейного заселения, средняя жилая площадь квартир до 65 м2, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, лифт, мусоропровод, телефонная связь, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные

36-45
Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 85 м2, местами темные или проходные кухни, отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты, перекрытия и перегородки деревянные

Более 45
Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, посемейное заселение невозможно, коммунальные квартиры, местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные