Geum.ru

Державна установа “інститут економіки та прогнозування нан україни” вул. П. Мирного 26 Тел.: (044) 280-12-34

Вид материалаДокументы

Содержание


Науковий керівник
Метою роботи
Зміст роботи і завдання дослідження
Розділ 1. Аналіз сучасної практики банківського іпотечного кредитування
Проблеми розвитку іпотечного кредитування в Україні
Сприяння держави щодо поліпшення житлових умов громадян України
I. Заходи щодо забезпечення прозорого та конкурентного відведення земельних ділянок під житлове будівництво та здешевлення варто
Подобный материал:
ДЕРЖАВНА УСТАНОВА “ІНСТИТУТ ЕКОНОМІКИ ТА ПРОГНОЗУВАННЯ НАН УКРАЇНИ”


вул. П.Мирного 26 Тел.: (044) 280-12-34

м. Київ, 01011 (044) 280-04-17

Тел./факс: (044) 280-88-69





ЗАТВЕРДЖУЮ:
Заступник директора

Державної установи “Інститут

економіки та прогнозування НАН України”

__________________Р.Б.Могилевич



А Н О Т О В А Н И Й З В І Т


(проміжний)

з науково-дослідної роботи:


«Проведення аналітичних досліджень оцінки можливостей фінансової системи України щодо оптимізації умов іпотеки для середнього класу»

Етап 1 «Узагальнення світового досвіду формування моделі іпотечного кредитування»


по договору № Н-9-4-08 від 20 травня 2008 р.

з Міністерством з питань житлово-комунального господарства України


Науковий керівник

академік НАН України ___________ В.М.Геєць


Відповідальний виконавець роботи

керівник відділу моделювання економічного

розвитку, доктор економічних наук

___________ М.І. Скрипниченко


КИЇВ – 2008


ЗМІСТ


Передмова ..................................................................................................
4

Розділ 1. Аналіз сучасної практики банківського іпотечного кредитування ….........................................................................................
5

Розділ 2. Фінансова система України та умови іпотеки для середнього класу ............................................................................................................
22

Передмова


Формування іпотечних інститутів в Україні відбувається в нових нормативно-правових, економічних та політичних умовах, однак, потенціал іпотечного кредиту використовується недостатньо активно. Особливої уваги заслуговує світовий досвід побудови системи іпотечного кредитування та залучення інструментів системи іпотечного кредитування до вирішення актуальних проблем соціально-економічного розвитку країни, що дозволить зменшити рівень ризику як для кредитних установ, так і для населення. Державна житлова політика в частині створення системи ефективного іпотечного кредитування для найбільш повного задоволення житлових потреб населення має формуватися, виходячи із науково обґрунтованих прогнозних оцінок можливостей фінансової системи України щодо оптимізації умов іпотеки для середнього класу.

Згідно з календарним планом науково-дослідницьких робіт по темі „Проведення аналітичних досліджень оцінки можливостей фінансової системи України щодо оптимізації умов іпотеки для середнього класу” підготовлено проміжний звіт за НДР (І етап).

Метою роботи є розробка науково обґрунтованої оцінки можливостей фінансової системи України щодо оптимізації умов іпотеки для середнього класу на основі сучасного методичного забезпечення, здійснення сценарних оцінок розвитку макроекономічної ситуації в Україні у 2008-2010 рр. в контексті раціоналізації системи іпотечного кредиту і розробки практичних рекомендацій щодо перспектив та основних напрямів його розвитку в Україні.

Зміст роботи і завдання дослідження: на основі опрацювання міжнародної теорії і практики іпотечного кредитування визначити особливості застосування моделі іпотечного кредитування в Україні та розробити методичне забезпечення щодо оптимізації умов іпотеки для середнього класу; визначити ризики, притаманні іпотечному кредитуванню, та обґрунтувати шляхи їх нівелювання; виявити тенденції та обґрунтувати перспективи розвитку системи іпотечного кредитування в Україні, що дозволить розробити рекомендації для удосконалення кредитної політики та фінансової системи України у напрямку оптимізації умов іпотеки для середнього класу.

За І етапом НДДР виконано узагальнення світового досвіду та сучасної практики банківського іпотечного кредитування, проаналізовано моделі іпотечного кредитування та можливості їх використання в Україні, представлено етапи та проблеми розвитку українського ринку іпотечного кредитування, показано вплив іпотечної кризи в США на ситуацію іпотеки в Україні; визначено специфіку фінансової системи України та умов іпотеки, зокрема для середнього класу, виконано аналіз особливостей ринку іпотечного кредитування, правового регулювання фінансування будівництва та об’єктів незавершеного будівництва, показано ефективність іпотечних облігацій та проаналізовано ситуацію щодо сприяння держави у поліпшенні житлових умов громадян України.


Розділ 1. Аналіз сучасної практики банківського іпотечного кредитування

В умовах становлення вітчизняної системи іпотечного кредитування особливо важливим є порівняння вітчизняної та світової банківської практики з метою використання позитивного досвіду зарубіжних банків. Для формування дієвої системи іпотечного кредитування необхідно ефективно використовувати накопичений досвід закордонними банками надання та обслуговування іпотечних кредитів.

На початку XX століття, незважаючи на різні правові основи іпотек, що використовувалися в континентальній Європі (романо-германська) та Сполучених Штатах Америки (англо-саксонська), іпотечне кредитування мало багато спільних рис. Основними установами, що займалися наданням іпотечних кредитів, виступали комерційні та ощадні банки, а також позико-ощадні асоціації.

Яскравим прикладом використання комерційних банків як інститутів іпотечного кредитування є швейцарські кантональні банки. Їх ресурсну базу для іпотечного кредитування складають кошти юридичних і фізичних осіб на депозитних рахунках. Однак ці кошти, як правило, мають короткостроковий характер і лише частково можуть бути розміщені в довгострокові активи. Позико-ощадна система (система контрактних заощаджень) набула найбільшого поширення в Німеччині (з 1783 р.), Австрії (з 1811 р.) і Франції (з 1843 р.). Вона передбачає фінансування іпотечних кредитів за рахунок цільових ощадних внесків населення, суми і терміни накопичення яких повинні відповідати умовам кредитування. Відсоткові ставки як по внесках, так і по кредитах здебільшого нижче ринкових і фіксуються на термін ощадного контракту. У ряді країн, зокрема в Німеччині, Чехії і Словаччині, урядами надаються бюджетні кошти на підтримку і розвиток цих систем у вигляді „премій”, що виплачуються до сум, накопичених на рахунках громадян у спеціалізованих позико-ощадних організаціях, діяльність яких регулюється окремими законами, що чітко визначають сферу їх діяльності і заходи нагляду за ними. Спеціалізовані іпотечні установи вперше були створені у Прусії в 1769 році Фрідріхом Великим і були державними, а першими приватними іпотечними банками у формі акціонерних товариств стали бельгійський „Креді фонсьє” у 1835 році та французький „Креді фонсьє” у 1852 році. Найбільшого поширення такі банки набули в Німеччині, Данії, Швеції. Іпотечні банки мали ексклюзивне право випускати іпотечні облігації з низьким ризиком і тому були відносно дешеві. Діяльність деяких іпотечних банків обмежена видачею позик міському і сільському населенню під заставу нерухомості, інші кредитують виключно жителів певних районів; треті надають кошти всім категоріям позичальників, включаючи не тільки фермерів і міських домовласників, а й підприємців, зайнятих у готельному бізнесі і т. ін.

У США іпотечні банки з’явилися досить пізно. Першим федеральним законом, що регулював діяльність подібних установ, став Закон „Про фермерський кредит” 1916 року, згідно з яким було створено 12 федеральних земельних банків, що надавали довгострокові позики фермерам. Система іпотечного кредитування США відрізнялась від європейської коротшими строками надання кредитів (до 5 років), низьким LТV (LТV (loan to value) – співвідношення суми кредиту та вартості нерухомого майна, яке надавалось під забезпечення кредиту (воно не могло перевищувати 50%) та умовами погашення кредитів (вони не амортизувалися протягом дії кредитної угоди, основна сума кредиту поверталася позичальником наприкінці терміну кредиту).

Цікавим є досвід еволюції іпотечного кредитування, зокрема механізмів його рефінансування, у США протягом XX століття. Якщо станом на 1920 рік 60% будинків, що знаходилися у приватній вартості, були придбані за рахунок власних коштів, то вже починаючи з 1926 року становище змінилося – комерційні банки, створені за участю уряду, отримали дозвіл на здійснення операцій з іпотечного кредитування. Зростали доходи населення, що сприяло розширенню обсягів іпотечного кредитування, а через нього – збільшенню кількості власників житла, стимулюванню будівництва та суміжних галузей.

Однак глибока економічна криза кінця 20-х початку 30-х років минулого століття – період Великої депресії – відчутно підірвала розвиток іпотечного кредитування у Сполучених Штатах Америки. Високий рівень безробіття та зниження доходів призвели до масових неплатежів по іпотечних кредитах, втрати позичальниками можливостей викупу заставленого нерухомого майна та різкого падіння цін на нерухомість, які вже у 1929 році знизилися вдвічі порівняно з 1928 роком. Оскільки згідно з американським законодавством іпотека знаходиться у власності заставодержателя (кредитора), то американські банки та інші іпотечні установи опинилися в ролі власників значної за обсягом нерухомості: у 1935 році п’ята частина всього нерухомого майна, яке було придбане за допомогою іпотечних кредитів, знаходилася у власності кредиторів. Однак в умовах знецінення нерухомості це було зайвим обтяженням для банків, які не могли реалізувати нерухомість через низький платоспроможний попит населення, хоча потребу у придбанні власних будинків мали багато американських сімей.

З метою розв’язання накопичених проблем та недопущення остаточного краху ощадних установ, федеральний уряд прийняв рішення про створення Федеральної системи федеральних банків житлового кредиту, яка складалася з 12 банків. Відповідно до прийнятого в 1932 році Закону „Про федеральні банки житлового кредиту” їх завдання полягало в наданні у випадку гострої потреби ощадним асоціаціям ресурсів, яких не вистачає; зниженні кредитного ризику по іпотечних кредитах шляхом створення Федеральної житлової адміністрації (FНА), на яку покладалася функція страхування іпотечних кредитів від дефолту. Ця страховка, сплачувалася позичальником і, як правило, покривала 80 % вартості кредиту. FНА страхувала виключно стандартизовані кредити – довгострокові та ті, що амортизуються, а активізація та розширення вторинного іпотечного ринку регулювались шляхом створення Федеральної національної іпотечної асоціації (FNМА – Fаnnіе Мау). На Фенні Мей покладалося придбання іпотечних кредитів, застрахованих FНА. Протягом першого року функціонування Фенні Мей придбала близько 26 тис. іпотечних кредитів на загальну суму понад $100 млн, при цьому було зафіксовано лише 25 звернень стягнення на заставлене майно. Основними джерелами операційного капіталу асоціації були кредитні лінії Державного казначейства та кошти, отримані від реалізації іпотечних кредитів іншим фінансовим інститутам. Це було початком тієї ролі, яку відіграла Фенні Мей як найкрупніший інвестор на ринку іпотечних кредитів США. На сьогодні у портфелі Фенні Мей 2,7 млн. іпотечних кредитів на суму $110 млрд, крім того, вона управляє ще 3,5 млн іпотечних кредитів, під забезпечення яких були випущені цінні папери .

Цим було започатковано створення дворівневого вторинного іпотечного ринку, що і стало характерною особливістю американської моделі фінансування іпотечних операцій, яка потім поширилася в Австралії, Великобританії та інших країнах. У рамках цієї моделі первинний кредитор може рефінансувати видані кредити шляхом продажу інвестору або спеціалізованому інституту вторинного ринку, а також за допомогою випуску особливого виду цінних паперів, забезпечених зібраними в пули іпотечними кредитами.

Ці заходи справили позитивний вплив на розвиток як житлового, так і іпотечного ринку США, що підтверджує динаміка нового житлового будівництва та обсягів іпотечного кредитування, яке спостерігалося в цей період. Так, якщо в 1920 році було побудовано 247 тис. нових будинків, то в 1960 році – вже 1,23 мільйона.

Американська житлова іпотечна система є характерною для розвинених держав. У той же час, у рамках сформованої сучасної системи можуть існувати різні моделі фінансування покупки чи будівництва житла, що несуть на собі відбиток історії господарської культури, економічного рівня розвитку. Характерною у цьому відношенні є німецька (європейська) модель, основу якої складають кредитно-будівельні кооперації (будівельні ощадні каси). Сьогодні за допомогою даної моделі інвестується більш 2/3 усього житлового будівництва.

Суб’єктами кредитування у межах німецької моделі виступають іпотечні банки, спеціалізовані ощадні банки – ощадкаси та стройощадкаси.

Механізм його житлового фінансування такий: створюється група фізичних осіб з однаковими чи подібними інтересами в сфері будівництва, придбання чи модернізації власного житла, які для досягнення своїх цілей утворюють заощадження шляхом відрахування внесків у великий загальний фонд. Тому, хто своїм внеском збільшив накопичення цієї групи, після визначеного терміну повертається його внесок з нарахованими на нього відсотками. Крім того, він одержує із загального фонду позичку на житлове будівництво, що дорівнює сумі власного внеску. Тому вкладник – учасник цієї системи має право вимагати позичку житлового будівництва за пільговою процентною ставкою.

Переваги позичок будівельних ощадкас для вкладника: низький відсоток на кредит, як правило, у розмірі 5% (відсотки по позичках житлового будівництва, що фінансується на вільному ринку капіталу в Німеччині, у 90-х роках ХХ століття складали в середньому 8 – 9%); відсутність ризику зміни процентної ставки; швидке погашення заборгованості, у крайньому випадку, після закінчення терміну дії угоди.

Механізм накопичення коштів для житлового будівництва і використання угоди, що укладається з будівельною ощадкасою, проходить таким чином: клієнт укладає ощадно-кредитну угоду на житлове будівництво на визначену суму. Таким чином починається фаза утворення накопичень, у процесі якої клієнт за своїм розсудом, тобто без будь-яких зобов’язань, поповнює свій внесок за рахунок регулярних чи позачергових ощадних внесків. На ці внески нараховується, як правило, 3%.

Виплата, тобто повернення вкладених накопичень, і надання кредитів житлового будівництва проводиться тоді, коли клієнт-учасник цієї системи виконав визначені умови в процесі фази утворення накопичень. Сюди відноситься накопичення щонайменше 40% загальної суми угоди і надання своїх накопичень у розпорядження будівельної ощадкаси на визначений час (так званий „термін збереження”).

Фаза погашення починається з моменту отримання кредиту на житлове будівництво. На нього нараховується пільговий відсоток, що складає без змін 5% протягом усього терміну дії кредитної угоди.

Уряд Німеччини всіляко сприяв розвитку даної системи інвестування житлового будівництва. Сприяння системі накопичення коштів для житлового будівництва в цій країні від самого початку здійснювалося з дотриманням вимог гнучкості. Воно пристосувалося до процесів розвитку народного господарства. В період відновлення країни після 1945 року, наприклад, нараховувалася премія до 33% на заощадження для житлового будівництва, що досягли визначених розмірів. З роками держава у силу об’єктивних обставин (зростання валового національного доходу на душу населення) скорочувала премію, яка у даний час становить приблизно 10-15%.

На сьогодні у Німеччині налагоджено тісне співробітництво різних інститутів у процесі інвестування житлового будівництва. При всіх наявних відмінностях німецької моделі житлової іпотеки від американської основа їх незмінна. Характерними рисами її є: поділ житлового фінансування на дві частини: кредитування будівництва житла і довгострокове кредитування придбання житла населенням (іпотечне кредитування). Будівельне кредитування здійснюється на загальних ринкових умовах. Іпотечне кредитування придбання житла відрізняється трьома основними ознаками: кредити надаються за звичай на тривалий термін; більшість кредитів надається на придбання житлових приміщень, у яких будуть проживати їх власники; куплене житло слугує забезпеченням по наданим кредитам; наявність у системі чотирьох суб’єктів: позичальника, кредитора, інвестора і держави з різними взаємозалежними цілями; наявність у системі стабільного діючого вторинного ринку заставних.

В Росії перші кредитні установи, які кредитували дворянство та купецтво під заставу маєтків, були створені в 1754 році: для дворянства – санкт-петербурзьські та московські контори Державного банку при Сенаті та Сенатській конторі, для купецтва – в Петербурзьському порту та Комерцколегії.

На початку 70-х років XIX століття в Росії поряд з державними діяло 11 акціонерних земельних банків, а іпотечне кредитування стало досить поширеним – протягом 10 років обсяг іпотечних кредитів зріс більш як у 4 рази.

Акціонерні земельні банки здійснювали кредитування під заставу землі та міської нерухомості на чітко обмеженій території. Селяни могли отримати гроші для придбання поміщицької землі у створеному в 1882 році Державному селянському поземельному банку. Позики видавалися в обсязі до 75% вартості майна, терміном на 24,5 та 34,5 р., відсоткова ставка була досить високою і становила 7,5–8,5%. Дворянам іпотечні позики надавав Державний дворянський земельний банк терміном на 66 років у розмірі до 100% оціночної вартості застави під 5% річних. Заставні листи Дворянського банку були гарантовані урядом, що дозволило реалізовувати їх за кордоном, де вони високо котирувались.

На території нинішньої України перший акціонерний земельний банк було засновано в травні 1871 року в Харкові для надання дешевих кредитів під заставу нерухомого майна землевласникам у повітах. Вже у жовтні 1872 року акціонерний земельний банк було відкрито й у Києві. Він спеціалізувався на довготермінових позиках під заставу землі (від 10 до 66 років) та під міську нерухомість (від 10 до 38 років). Діяльність обох банків була прибутковою, в 1911–1912 рр. їх акціонери отримали досить високі дивіденди. Зокрема, акціонери Харківського земельного банку отримали 13,5% дивідендів, а Київського – 16 % . Наприкінці 1890 року, з прийняттям закону про організацію установ дрібного кредиту, в Росії почався стрімкий розвиток заставних установ, зокрема і кредитних спілок. За 10 років було створено 729 таких установ, а в 1915 році їх нараховувалося 15450. В першому десятилітті XX століття вони об’єднували інтереси 8 млн людей. Новостворювані кредитні установи могли утворювати первинний капітал із залучених джерел, які поверталися за рахунок прибутків, причому в багатьох випадках кредитором виступав безпосередньо Державний банк Росії. Характерними рисами іпотечних кредитів, що надавалися, в тому числі й кредитними спілками у другій половині XIX століття в Росії були: довгостроковість; дотримання принципу, за яким заставлене майно залишалося у позичальника; реєстрація факту застави (все нерухоме майно було зареєстроване у нотаріальних відділеннях при окружних судах); допущення повторних застав, якщо вартість майна не була вичерпана попередніми заставами; правило старшинства, яке діяло при реалізації майна збанкрутілого позичальника та передбачало задоволення вимог держателів заставних у порядку їх послідовності (спочатку задовольнялися вимоги держателів першої заставної, потім – другої і т. і.). На початок 1917 року кредитно-банківська система довгострокового іпотечного кредитування в Росії була досить добре організованою і мала високий ступінь розвитку та адекватне законодавче забезпечення. Вона складалася з 2 державних банків, 21 земельного та 18 приватних банків, а також з міських кредитних спілок та суспільних банків, спілки взаємного поземельного кредиту, позико-ощадних та кредитних товариств, інших кредитних установ. В іпотечних банках було заставлено близько 60 млн десятин землі, тобто більше третини всієї посівної площі Росії .

Проблеми розвитку іпотечного кредитування в Україні



В Україні зараз у спорудження житла бюджетні кошти майже не вкладаються, тому основними інвесторами виступають громадяни. За оцінками спеціалістів, сьогодні претендувати на участь в програмах іпотечного житлового кредитування можуть від 6 до 15% населення. В середньому, забезпечення житлом в Україні становить 20 кв.м. на особу, що в 2-3 рази менше, ніж у розвинутих країнах. Громадяни цих країн із середнім достатком змінюють житло 7-8 разів протягом життя, звичайно, завдяки отриманню іпотечних кредитів.

Обсяги іпотечних кредитів українському населенню значно можна збільшити, шляхом: зниження відсоткових ставок; збільшення терміну кредитування; збільшення розміру кредиту відносно вартості предмету застави (до речі, 20.01.05 Верховна Рада України ухвалила закон, яким усувається обмеження максимального розміру іпотечного кредиту – 70% від оціночної вартості предмета іпотеки); зменшення суми витрат на оформлення кредиту та включення їх в “тіло кредиту”; застосування індивідуальних схем виплати кредитів; розвитку кредитів на первинному ринку; зміни технології розгляду можливості конкретного об’єкту бути предметом застави; застосування страхування ризиків позичальника; надання позичальнику можливості попереднього ознайомлення з кредитними документами для внесення в них узгоджених змін; вдосконалення самого процесу оформлення документів по кредитуванню; попереднього ознайомлення позичальника з технологією реалізації застави при неможливості виплати боргу; застосування технологій, які б виключали необґрунтовані затрати часу на пошуки квартири і втрати завдатку на знайдену квартиру; формування у населення економічної та юридичної культури; збільшення кількості публікацій в ЗМІ на тему іпотеки; залучення рієлторських організацій до роботи з іпотекою.

На даному етапі розвитку іпотеки необхідна більша державна підтримка. Так державою має здійснюватись субсидування цільових ощадних рахунків, призначених для придбання нерухомості, її реконструкції чи ремонту; оплата частини відсоткової ставки за іпотечним кредитом; вилучення із суми, оподаткованої прибутковим податком, відсотків за іпотечним кредитом.

Зростанню житлових іпотечних кредитів в Україні відчутно сприяють корпоративні стосунки окремих комерційних банків та компаній, які займаються будівництвом житла. На первинному ринку банки працюють за двома головними схемами: одні кредитують купівлю квартир тільки однієї будівельної організації (так діють АКБ “Аркада”, АКБ“Укрсоцбанк”, КБ“Надра”), інші укладають угоди з кількома такими організаціями. Хоча банківський ризик у випадку кредитування на первинному ринку більший, ніж на вторинному ( адже тільки після завершення будівництва банк може отримати ліквідну заставу), банки охочіше кредитують купівлю саме нового житла. Це пояснюється тим, що нове житло – неамортизоване, а потенційні його покупці – люди багаті, кредитоспроможніші, ніж покупці старих квартир. Проте, слід зазначити, що, починаючи з другої половини 2002 року, на вторинному ринку житлової нерухомості спостерігається постійне зростання цін. Це пов’язане з покращенням економічного стану країни й певним підвищенням добробуту населення. Стабільність цін на житлову нерухомість і навіть їх зростання (особливо у Києві), а також далекий від насичення попит на житло, стимулюватимуть як зростання темпів будівництва житла на продаж, так і обсяги його фінансування за рахунок банківських кредитів і кредитів на цілі купівлі та під забезпечення житла.

Корисним є досвід розвитку іпотечного кредитування, нагромаджений у ході експерименту на базі компанії «Київміськбуд». 1996 року компанія «Київміськбуд» спільно з акціонерним комерційним банком «Аркада» почали випускати цільові житлові облігації для залучення коштів населення і побудову за них житла. Так, по суті, було зроблено перший крок до зародження іпотечного житлового кредитування в Україні. Після здачі першого будинку, спорудженого в такий спосіб, у лютому 1996 року АКБ «Аркада» спільно з компанією «Київміськбуд» перейшли на іншу схему залучення коштів населення в житлове будівництво. Це були так звані цільові інвестиційні контракти. Потім почав використовуватися такий інструмент як надання кредитів громадянам на будівництво житла під його заставу. Експеримент передбачав розширення можливостей соціального забезпечення громадян за рахунок доходів по довгострокових житлових ощадних вкладах. Було запроваджено механізм податкового стимулювання таких вкладів. У ході експерименту відпрацьовувались нові форми і економічні механізми стимулювання житлового будівництва. Маштаби цього експерименту треба значно розширити і сприяти тому, щоб у ньому брали участь усі великі міста України, адже таким чином вирішаться відразу декілька проблем: забезпечення населення житлом та загальне покращення його добробуту. Слід зазначити, що будівельна галузь є найкращим мультиплікатором економічного зростання. Кожна гривня, вкладена в будівництво, дає 2,5-3 гривні приросту ВВП, а кожне додаткове робоче місце у житловому будівництві забезпечує роботою 5-6 працівників інших галузей .

Зараз найгострішою проблемою є практично відсутність в Україні довгострокового кредитування банками населення. Банки воліють без ризику обертати короткострокові засоби. Заважає наявність великої кількості ризиків для кредиторів, які працюватимуть за програмою іпотечного кредитування на вторинному ринку нерухомості. Зараз банки в основному фінансують операції іпотечного кредитування за рахунок депозитів фізичних осіб, строк яких не перевищує трьох років, а іпотечні кредити надаються тільки від трьох років. Крім того, конкуренція спонукає збільшувати депозитні відсоткові ставки. Все це збільшує процентні ризики та зменшує ліквідність банку. Завищення вартості кредитів, що надаються, значною мірою зумовлюється: високою ціною залучених ресурсів; зростанням інфляції та зниженням ринкової вартості застави; несвоєчасним виконанням кредитних зобов’язань; ризиками, пов’язаними з правовими і судовими складнощами при відчуженні житла-предмета застави, а також із проблематичним виселенням боржника та продажем на торгах предмету застави. Існують складнощі у оцінці платоспроможності позичальника, адже значну частку доходів населення складають неофіційні доходи, які банк повинен враховувати при прийнятті рішення про видачу кредиту. Головна вимога до клієнтів – це їх платоспроможність, наявність стабільного джерела доходів. Також у позичальника бажаною є конкурентоспроможна професія (люди професій, пов’язаних з комерційною діяльністю, отримують зарплату незалежно від бюджетного фінансування – це юристи, економісти, менеджери різних рівнів). Оцінка фактичної платоспроможності позичальника є поки що невирішеною проблемою, яка суттєво обмежує можливість розвитку іпотечно-житлового кредитування. При доходах сім'ї менше 1000 доларів у місяць, обслуговувати іпотечний кредит просто нереально. Тому і доступність його в Україні не перевищує 5%.

Негативною стороною українського ринку житлового іпотечного кредитування є тенденція до поступового збільшення частки кредитів, які надаються в іноземній валюті (приблизно 24% кредитів видаються в гривні), а якщо вони надаються в національній валюті, то існує певне валютне хеджування, яке прив’язане до котировок, що по суті робить ці кредити також валютними. Це все зумовлено як негативними інфляційними очікуваннями, так і традиційно орієнтованою на іноземну валюту формою розрахунку на вторинному ринку житла. Переваги, які віддаються банками довгостроковому кредитуванню населення в іноземній валюті (в основному дол. США) пояснюються не тільки намаганням мінімізувати певні ризики, але й тим, що розрахунки на вторинному ринку житлової нерухомості традиційно проводяться в іноземній валюті. Обсяги вторинного ринку такої нерухомості більше ніж удвічі перевищують обсяги первинного, що яскраво видно на прикладі м. Києва, де надається велика частка таких кредитів. Зростанню обсягів іпотечних кредитів, номінованих в національній валюті, заважає брак таких інструментів управління ризиками, як індексація основного зобов’язання та використання плаваючої процентної ставки. В певній мірі цьому протидіє недостатня об’єктивність (прогнозованість) певних показників, які придатні для використання в якості індикаторів, зокрема облікова ставка, індекс інфляції, доходність ліквідних базових фондових інструментів та певні особливості механізмів курсоутворення національної грошової одиниці.

Хоча упродовж 2001 – 2006 років спостерігалась стабільність гривні, серед населення існують інфляційні очікування та недовіра до національної валюти. Це все, зменшує можливість довгострокового кредитування. Тому, в умовах інфляції, коли вартість доходів населення України постійно знижується, доцільно вибрати інструмент застави з подвійним індексом. Особливістю такої практики є перенесення частини платежів у часі залежно від реального доходу позичальника. Проте, у випадку відстрочки платежів баланс кредиту збільшуватиметься, що може призвести до проблеми ліквідності. Реально вона постає лише тоді, коли банк тримає значну частину своїх активів (понад 30%) у формі кредитів такого виду. Тому НБУ повинен узяти на себе функції надання допомоги іпотечним інститутам (кредитору) у вирішенні проблем з ліквідністю.

Щодо аграрної іпотеки в Україні, то вона ще не почала розвиватися. Необхідною передумовою переходу до земельної іпотеки є наявність розвиненої системи власності на землю. Адже, згідно із законом “Про іпотеку”, іпотека не поширюється на земельні ділянки, що знаходяться в комунальній і державній власності до ухвалення рішення про їх приватизацію. Приблизно 27 мільйонів гектарів сільськогосподарських угідь потребують вкладень. Та навіть при отриманні іпотечного кредиту, існуватимуть значні ризики. Насамперед, це загроза втрати власності на землю сільськогосподарськими виробниками при неспроможності повернення іпотечного кредиту. Вона посилюється і через надмірну роздрібленість земельної власності в Україні. Також існує проблема забезпечення достовірних цін на земельні ділянки. Сьогодні, коли ринок землі ще не створений, тіньовому капіталу вигідне зниження ціни земельних ділянок. Для порівняння: зараз американські фермери за рахунок іпотечних кредитів оплачують до 75% всіх своїх поточних затрат і капіталовкладень. У США понад 80% позик видають під заставу будинків, на другому місці – застава землі. За американським законодавством, земля не відділяється від нерухомого майна, тому в разі застави землі – у власність іншої сторони переходить все, що на ній знаходиться – будови, насадження тощо. Слід зазначити, що лише 2% американських позичальників не повертають борги, за що їхнє майно продають. Ці суворі санкції дійсно варті того, щоби 98% кредиторів вчасно повернули позичені кошти.

В Україні розмірковують над запровадженням систем рефінансування іпотечного кредитування: яку ж систему взяти за взірець - “американську” чи “німецьку”(європейську)? Слід зазначити, що обидві системи ні теоретично, ні практично не виключають одна одну, а, радше, співіснують як в Німеччині, так і США. Тому в довгостроковій перспективі можна припустити паралельне існування обох систем в країнах, що наразі перебувають у процесі трансформації. Проте, в короткостроковій перспективі варто зосередитися на запровадженні лише однієї з цих систем, що дасть змогу закласти основи фінансування нерухомості. Зважаючи на те, що європейська система відзначається простотою структури як з правової, так і з економічної точки зору, а також з огляду на мінімальні вимоги до обізнаності інвесторів – адже всі фінансові продукти є стандартизованими – варто розпочати запровадження системи рефінансування саме з європейської моделі.

У багатьох країнах, зокрема в Німеччині, уряд запровадив систему спеціалізованих іпотечних банків. Оскільки види діяльності спеціалізованих банків обмежені, за такими банками можна встановити досить ефективний нагляд. Незважаючи на цю перевагу, система універсальних банків є більш привабливою для України, ніж спеціалізована. Головний аргумент на користь цього твердження пов’язаний з важливістю депозитів як джерела рефінансування. Крім того, управління ризиками та фінансова стабільність спеціалізованих банків можуть бути досить слабкими. Та й спеціалізована система є дуже дорогою. Комерційні банки, які захочуть розвити бізнес іпотечного кредитування, повинні будуть створити новий іпотечний банк. Це потребуватиме багато часу, зусиль та грошей.

Щодо законодавства, яке регулює іпотечні відносини в Україні, то слід відзначити деякі моменти. Закон України «Про іпотеку» вважається одним із найпрогресивніших на теренах Східної та Центральної Європи. Цей Закон вирішує низку проблем, що значно поліпшить практичне застосування іпотеки і дозволятиме уніфікувати правила її здійснення із загальноприйнятими міжнародними стандартами. Згідно із Законом України «Про іпотеку» дозволяється передавати в іпотеку землі сільськогосподарського призначення і об’єкти незавершеного будівництва. Законом регламентовано і позасудову процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, яка дозволятиме кредитору швидко й ефективно задовольнити свої вимоги. Законом також вперше здійснено спробу закріпити на законодавчому рівні процедуру виселення мешканців із житлового приміщення, на яке за іпотечним договором звертається стягнення. Основний плюс нового іпотечного законодавства — посилення захисту інтересів банків-кредиторів і певне зниження ризиків, оскільки спроститься процедура звернення стягнення на нерухомість, яка передається у заставу.

В процесі розробки і подання до Верховної Ради України також знаходяться законопроекти щодо створення кредитних бюро (доступної для кредиторів бази даних щодо кредитоспроможності потенційних позичальників) і порядку випуску та обігу іпотечних цінних паперів. Іпотека – самофінансуюча система, вона здатна заробляти гроші та приносити прибуток. Проте в Україні немає розвиненого ринку іпотечних цінних паперів, який є, з одного боку, найважливішим інструментом рефінансування іпотечних житлових кредитів, з іншого — стабілізатором фондового ринку. Дефіцит на ринку фондових інструментів не дозволяє банкам залучати кошти пенсійних фондів і страхових компаній. А саме вони є у світі основними "вкладниками" в довгострокову іпотеку. Іпотечні цінні папери можуть стати надійним інструментом значного збільшення легальних заощаджень населення. На руках у громадян України, за різними оцінками, як інструмент заощадження перебуває від 10 до 20 млрд. доларів. Сім мільйонів українців працюють за кордоном. Навіть при середньому їх заробітку 500 доларів на місяць, річний фонд заробітної плати цих людей становить 42 млрд. дол. Іпотека могла б стати важливим інструментом репатріації хоча б частини цих доходів в Україну. При цьому, можливо, фінансовий потік таких коштів був би значно більший за обсягами, ніж потік іноземних інвестицій в економіку України. Адже за весь період існування держави обсяг іноземних інвестицій у її економіку не перевищує кількох мільярдів доларів. Навпаки, спостерігається тенденція переважання сум відпливу капіталу з України, порівняно з сумами іноземних інвестицій у країну.

В Україні іпотечні цінні папери з’явилися після прийняття і введення в дію цілої низки законодавчих актів, зокрема законів України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» та «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Згідно з цими законодавчими актами, виділяють такі види іпотечних цінних паперів: сертифікати з фіксованою дохідністю, сертифікати участі, іпотечні облігації. Необхідною і обов’язковою умовою кожного випуску іпотечних цінних паперів є формування емітентом забезпечення (права вимоги та забезпеченими іпотекою грошовими зобов’язаннями боржника, заставні). У розвитку іпотечного сегменту фондового ринку особливо зацікавлений банківський сектор, оскільки, ним буде отримана реальна можливість суттєво знизити процентні ставки по іпотечних кредитах ( у світовій практиці – до 2-3%).

Проект Закону України “Про іпотечні цінні папери” містить законодавче підґрунтя для випуску та обігу іпотечних облігацій, використовуючи механізми світової практики. В кожній країні ринок іпотечних облігацій має свої особливості. Його інституційні основи були закладені ще у 30-ті роки в США. Пік поширення припадає на 1979-1982 роки. Іпотечні облігації європейського зразка повинні: бути першокласним забезпеченням капіталовкладень (бути надійними) та постійно перебувати в обігу на внутрішньому та зовнішньому фінансових ринках (бути ліквідними). Лише тоді вони зможуть служити довгостроковою основою фінансування нерухомості зі стабільними та низькими відсотками; інструментом, що сприятиме розвитку внутрішнього ринку капіталу; засобом залучення іноземного капіталу.

Проект Закону України “Про іпотечні цінні папери” передбачає, що державне регулювання ринку іпотечних цінних паперів відповідно до компетенції здійснюватимуть Державна комісія з цінних паперів, Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг України та Національний банк України.

Важливим моментом є реєстрація іпотечних цінних паперів у Державній комісії з цінних паперів і фондового ринку. Від цієї інстанції залежатиме майбутня ефективність функціонування ринку іпотечних цінних паперів та його ліквідність. Адже невідомо чи купуватимуть ринкові інвестори довгострокові цінні папери. Тому доцільно було би створити окремий депозитарій іпотечних цінних паперів.

Розділ 2. Фінансова система України та умови іпотеки

для середнього класу

Сприяння держави щодо поліпшення житлових умов громадян України


У 2007 році на сприяння поліпшення житлових умов громадян України було спрямовано два проекти нормативних документів, а саме: Указ Президента України «Про невідкладні заходи будівництва доступного житла в Україні та підвищення рівня забезпечення громадян житлом» та Проект Закону України «Про державну підтримку забезпечення громадян житлом та розвиток житлового будівництва». Прийняття цих обох документів має велике значення для подальшого розвитку ринку іпотеки в України.

Для забезпечення середнього класу іпотечним кредитування необхідно розглянути можливість вирішити наступні програми:

I. Заходи щодо забезпечення прозорого та конкурентного відведення земельних ділянок під житлове будівництво та здешевлення вартості житла для покупців.
  1. Розподіляти земельні ділянки під будівництво житла, забезпечивши рівний конкурентний доступ для усіх професійних сертифікованих будівельних організацій на умовах продажу з аукціонів та на умовах тендерів на розміщення замовлень на будівництво з боку державних органів та органів місцевого самоврядування. Скасувати дію постанов щодо резервування земельних ділянок під їх майбутню оренду та будівництво.
  2. Провести градацію земельних ділянок, що надаються під забудову за призначенням:
  • під будівництво „доступного” житла - для сімей середнього достатку;
  • під будівництво „комерційного” (елітного) житла;
  • під будівництво соціального житла - для сімей, що потребують соціального захисту.
  1. На умовах оренди земельні ділянки надавати виключно під будівництво доступного та соціального житла.
  2. Відведення землі під будівництво комерційного житла проводити виключно шляхом продажу з аукціонів з зазначенням цільового використання надходжень від такого продажу - будівництво соціального житла, організація та будівництво комунальної інфраструктури.
  3. Передачу у власність громадянамно возбудованого „комерційного” та „доступного” житла проводити тільки на умовах продажу, у тому числі за рахунок іпотечних кредитів.
  4. Визначити мінімальні та достатні архітектурно-будівельні рішення для „доступного” житла, що відповідають сучасним вимогам та технологіям з проведенням конкурсних процедур щодо відбору окремих проектів.
  5. Провести уточнення генеральних планів забудови обласних центрів з визначеннямта врахуванням місць для будівництва в достатніх обсягах саме доступного житла.
  6. Розробити нові (уточнити існуючі) будівельно-кошторисні нормативи з визначенням реальної собівартості будівництва та достатніх рівнів рентабельності з метою їх використання при проектуванні та будівництві доступного житла.
  7. Встановити граничну вартість доступного житла з розрахунку на один м² на рівні що рекомендовані Держбудом України для кожного обласного центру.
  8. Реалізація „комерційного” житла має проводитись без обмежень щодо ціни.
  9. Провести економічне обґрунтування цін (рівнів рентабельності) на основні будівельні матеріали та послуги комплектації та постачання.
  10. Не враховувати в складі витрат на будівництво „доступного” житла витрати, що пов’язані з участю в налагоджені комунальної інфраструктури. Такі витрати в проводити за рахунок місцевих бюджетів з цільовим спрямуванням надходжень від земельних аукціонів.

ІІ. Стимулювання платоспроможного попиту на житло з використанням механізму державних субсидій.

В світовій практиці існують різноманітні інструменти державного субсидування витрат позичальників на обслуговування кредитів, проте вибір найбільш оптимального варіанта для України повинен здійснюватись із врахуванням критерію ефективності, справедливості, прозорості та мінімального адміністративного навантаження на державний бюджет:
  • Критерій ефективності означає співставлення витрат та прогнозованої вигоди від надання субсидії, причому прогнозовані вигоди повинні коригуватись на ступінь, в якому програма покриває витрати бенефеціара субсидії, які б він здійснив і без її отримання. Наприклад, 90% субсидій „домовласникам” в США спрямовуються людям, які в будь-якому випадку придбають власний будинок. У випадку забезпечення житлом населення України важливим критерієм є субсидування громадян, що купують житло вперше, а також розробка механізму контролю та перевірки даного факту.
  • Критерій справедливості передбачає горизонтальну справедливість, тобто досягнення однакового положення групи громадян з однаковими доходами і рівнем матеріального стану, а також уникнення вертикальної несправедливості – коли якість життя бенефеціарів суттєво перевищує той рівень, який собі можуть дозволити групи громадян з вищими доходами без права на субсидію.
  • Критерій прозорості – вартість субсидій має бути чітко визначеною і зафіксованою в бюджеті, а вибір бенефеціарів повинен здійснюватись з дотриманням об’єктивних опублікованих критеріїв.
  • Критерій мінімального навантаження на бюджет – пріоритет має надаватись одноразовим субсидіям, які виключають формування довгострокових зобов’язань державного бюджету щодо надання іпотечних субсидій.

Враховуючи вище зазначені критерії, систему державних субсидій для стимулювання придбання житла за допомогою іпотечних кредитів доцільно побудувати за такими схемами:

1. Стимулювання державою житлових заощаджень груп населення з різним рівнем доходів та надання одноразової субсидії на оплату першого внеску за іпотечним кредитом. За умови накопичення впродовж 3-4 років 20% вартості житла, власник заощаджень має право на отримання довгострокового іпотечного кредиту та державної премії у такому ж розмірі – 20% вартості житла, але не у грошовій формі,а безпосередньо житловою площею.

2. Запровадження державного іпотечного страхування. Страхування іпотеки є одним з пріоритетних напрямків розвитку сучасного страхового ринку, який містить низку потенційних ризиків, що потребують грунтовного аналізу з метою подальшої розробки ефективних страхових продуктів в галузі іпотечного кредитування та фінансування. На нашу думку, раціональним кроком щодо організації страхової іпотечної діяльності можестати створення в Україні системи іпотечного страхування, яка б ефективно функціонувала та охоплювала всіх учасників ринку іпотеки – іпотечних кредиторів, позичальників, державну іпотечну компанію, забудовників, інституційних інвесторів. Страхування іпотеки також може стати ефективним інструментом щодо покращення доступу населення до іпотечних кредитів через зниження суми початкового внескуза наявності державної страховки. Для цього можливо передбачити створенняДержавної установи з іпотечного страхування.

Державна установа з іпотечного страхування може пропонувати лише один страховий продукт – страхування життя і працездатності позичальника. Її учасниками можуть бути громадяни з низькими та середніми доходами. В разі смерті чи втрати працездатності позичальників вона відшкодовуватиме банку від 50% до 100% залишку заборгованості за іпотечним кредитом в залежності від соцільної категорії позичальника, що не вимагатиме від банку-кредитора реалізацію процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Максимальний розмір покриття ризиків державною іпотечною страховкою може бути встановлений виходячи знормативів житлової площі та її вартості, встановлених державою.

Державне страхування для осіб з низкими доходами передбачає як один з інструментів - державне субсидування витрат позичальників, проте його наявність буде підставою для встановлення мінімального першого внеску позичальникам даної категорії. Таким чином, фактичні витрати на надання одноразової дотації на оплату першого внеску за іпотечним кредитом малозабезпеченим категоріям населення та громадянам з низькими доходами будуть зменшені за рахунок державного страхування, вони існуватимуть лише потенційно в разі настання страхових випадків.

ІІІ. Сприяння розвитку ринку іпотечного кредитування, розробка ефективних механізмів рефінансування іпотек як метод зниження рівня процентних ставок за житловими кредитами.

1. Розвиток класу інституційних інвесторів в іпотечні цінні папери - надання окремих податкових пільг для інвесторів в іпотечні цінні папери в частині оподаткування доходу за такими цінними паперами; звільнення від оподаткування доходів від іпотечного покриття, спрямованих іпотечною установою другого рівня на користь власників іпотечних цінних паперів; врахування інвестицій в іпотечні цінні папери при розрахунку резервів ліквідності страхових компаній та пенсійних фондів.

2. Розробка ефективних схем рефінансування іпотечних портфелів малих та середніх банків з використанням механізму секюритизації.

Попри відсутність багатьох спеціальних інституцій (кредитне бюро, гарантійні фонди), іпотечний ринок в Україні розвивається досить активно. Банки здатні збільшити обсяги іпотечного кредитування удвічі. Цільова аудиторія — це саме середній клас, зі збільшенням чисельності якого банкіри пов’язують надії на зростання обсягів кредитування. Водночас у найближчому майбутньому очікувати істотного здешевлення кредитів банкіри не варто. Вартість кредитів визначатиметься, зокрема, успіхами банків на ринку зовнішніх запозичень, діяльністю ДІУ. З нинішніх 12-14% до 10-11% у валюті іпотечні кредити подешевшають у тому випадку, якщо банки матимуть успіх у залученні довгих і недорогих ресурсів на ринку єврооблігацій. Поведінка ринку залежатиме і від віри українців в економічну стабільність країни та стійке зростання добробуту. У разі перемоги оптимізму громадяни не тільки сміливіше звертатимуться по кредити, а й охочіше кластимуть гроші на депозити, що також сприятиме здешевленню ресурсів банків.