«тк велби»

Вид материала

Учебник

Содержание Рекомендуемая литература Государственная регистрация прав И содержание Регистрацию прав на недвижимое имущество

Подобный материал:

• Www i-u. Ru, 4039.37kb.
• Учебник / Под ред проф. К. И. Батыра. 4-е изд., перераб и доп. М.: Тк велби, 2003., 7635.96kb.
• Пособие посвящено вопросам и проблемам организации и деятель­ности акционерных обществ, 32.24kb.
• Отчет о прибылях и убытках Отчет о движении денежных средств, 43.59kb.
• Київський національний економічний університет імені вадима гетьмана кафедра педагогіки, 228.16kb.
• Международные стандарты учета и финансовой отчетности, 56.48kb.
• Панин А. В. Философия: Учебник. 3-е изд, 8950.81kb.
• Панин А. В. Философия: Учебник. 3-е изд, 8950.62kb.
• Учебник подготовлен на основе анализа новейших международных конвен­ций и законодательства, 111.51kb.
• Алексеев П. В., Панин А. В. Философия: Учебник. 3-е изд, 9308.43kb.

2 САПП РФ. 1993. №48. Ст. 4661.

203

Собственники, постоянные и временные пользователи земли (аренда­торы) независимо от ведомственной подчиненности обязаны изучать и учитывать находящиеся в их владении земельные участки, знать их природные и хозяйственные свойства, особенности правового режима, обладать документами, подтверждающими их права на землю и обязан­ности, а равно права на пользование чужими участками (сервитута). Владельцы гидротехнических сооружений и каналов (оросительных се­тей), размещенных в пределах обслуживаемых земельных угодий, обяза­ны вести наблюдение за их сохранностью и за исполнением требований режима охранных и защитных зон при этих сооружениях.

Пользователи земель обязаны также регулярно отчитываться о нали­чии и качественном состоянии своих земель в соответствии с правилами ведения мониторинга, установленными федеральными нормативными правовыми актами и нормативными актами соответствующих субъектов РФ. Независимо от этого они обязаны представлять внеочередную ин­формацию о чрезвычайных и неординарных событиях, существенно от­ражающихся на состоянии земель, их хозяйственном использовании и правовом режиме. За искажение информации виновные несут ответст­венность в соответствии с действующим законодательством.

Полученные и зафиксированные с помощью документов мониторинга объективные материалы о состоянии земель и окружающей их природной среды служат правовым основанием для принятия необходимых решений компетентными государственными органами, ответственными за правильное использование земель и их охрану. Сами органы, ведущие мониторинг, не принимают решений, обязывающих природопользователей совершать те или иные действия по устранению выявленных правонарушений. Такие ре­шения принимают наделенные соответствующими правами государственные органы, ведущие контроль за использованием земель и их охраной.

Как следует из Положения о мониторинге земель в Российской Фе­дерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Фе­дерации от 15 июля 1992 г. №491, мониторинг земель имеет подсисте­мы, соответствующие категориям земель:

мониторинг земель сельскохозяйственного назначения;

мониторинг земель населенных пунктов;

мониторингя земель промышленности, транспорта, связи, радиовеща­ния, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергети­ки, обороны и иного назначения;

мониторинг земель природоохранного, природно-заповедного, оздо­ровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

мониторинг земель лесного фонда;

мониторинг земель водного фонда;

мониторинг земель запаса.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» составной частью государственного мо­ниторинга земель является мониторинг плодородия земель сельскохозяйст­венного назначения, мониторинг мелиорированных земель, который пред­ставляет собой систематические наблюдения за их состоянием. На основе данных наблюдений выявляются происходящие изменения состояния мелио­рированных земель и производится их оценка (ст. 21 Федерального закона). 204

С помощью съемок и наблюдений с космических аппаратов и высот­ных самолетов получаются характеристики состояния земель на глобаль­ном и региональном уровнях. Съемки и наблюдения с помощью малой авиации проводятся для локального мониторинга земель и уточнения аэ­рокосмической информации.

Наземные наблюдения проводятся по всем категориям земель с ис­пользованием полигонов, эталонных участков, стационарных и пере­движных лабораторий.

В зависимости от сроков ипериодичности проведения осуществля­ются три группы наблюдений за состоянием земель:

базовые (исходные, фиксирующие состояние объектов наблюдений на момент начала ведения мониторинга земель);

периодические (через год и более);

оперативные (фиксирующие текущие изменения).

Мониторинг земель ведется разными методами и способами. Он включает систему натуральных наблюдений (экспедиционные, стацио­нарные, комплексные фоновые, дистанционные) и автоматизированную информационную систему (АИС), в которую входят: информационно-по­исковая система (АИПС), система обработки данных (АСОД), система комплексной интерпретации данных (АСКИ), прогнозно-диагностическая система (АПДС) и система управления (АСУ).

Первичные данные, получаемые при непосредственных наблюдениях за состоянием земельных угодий, полей, участков, обобщаются в целом, а также по отдельным природным комплексам. Собранные путем мони­торинга материалы, выработанные рекомендации (природоохранными, сельскохозяйственными, санитарно-эпидемиологическими, водохозяйст­венными, геолого-разведочными, лесохозяйственными, землеустроитель­ными, а также научными и проектными организациями) являются сведе­ниями для органов земельного кадастра и для принятия решений органа­ми контроля в области использования и охраны земель.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

1. Алехин А. П., Кармолицкий А. А., Козлов Ю. М. Административное право Российской Федерации: Учебник для вузов. М., 1996.

2. Административное право: Практикум. Екатеринбург, 1996.

3. Галиченков А. К Экологический контроль: теория и практика правового ре­гулирования. М., 1992.

4. Дикусар В. М. Земельные споры и их разрешение по законодательству Рос­сийской Федерации//Право и экономика. 1995. № 17—18. С. 107—110.

5. Жариков Ю. Г. Имущественные споры землепользователей. М., 1980.

6. Земля и право. Пособие для российских землевладельцев / Под ред. пРоф. С. А. Боголюбова. М., 1997.

7. Ларионов Г. А. Общественный экологический контроль // Государство и право. 1996. № 2.

8. Ларионов Г. А. Совершенствование функций государственного контроля в Условиях земельной реформы // Право и экономика. 1995. №9—10.

9. Улюкаев В. X., Варламов А. А., Петров Н. Е. Земельное право и земельный Кадастр; Учебник для сельскохозяйственных учебных заведений по специальности "яЗемлеустройство». М., 1996.

Глава 9

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ

НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ВИД

НЕДВИЖИМОГО ИМУШЕСТВА

К недвижимости гражданское законодательство (ст. 130 ГК РФ) от­носит земельные участки и все то, что прочно связано с землей: здания, сооружения, предприятия и прочие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Правовой режим объектов недвижимого имущества (в том числе зе­мельных участков) основан на необходимости обеспечения особой устой­чивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им.

§ 1. ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ И ИСТОЧНИКИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Правовая основа создания современной системы государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество, в частности на землю, закре­плена в ГК РФ.

Государственная регистрация недвижимости предусмотрена ст. 131, 164 ГК РФ, согласно ко­торым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекраще­ние подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. Гра­жданский кодекс, а также ст. 25 и 26 Земельного кодекса, устанавливая обязательную государственную регистрацию, отсылают к специальному Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с измене­ниями и дополнениями, внесенными Законами от 5 марта 2001 г. № 20-ФЗ и от 12 апреля 2001 г. № 36-ФЗУ.

Государственная регистрация прав проводится на всей территорий Российской Федерации по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила ведения Единого государственного реестра утверждены Поста­новлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (с изменения­ми и дополнениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 23 декабря 1999 г. №1429)2. Правила в соответствии с Федеральным зако-

ОСНОВНЫЕ

ИСТОЧНИКИ

ПРАВОВОГО

РЕГУЛИРОВАНИЯ

1 СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594; 2001. №11. Ст. 997; №16. Ст. 1533.

2 Там же. 1998. № 8. Ст. 963; 1999. № 52. Ст. 6416.

206

ном о государственной регастрации устанавливают формы Единого госу­дарственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и единый для Российской Федерации порядок их заполнения.

Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 3 Закона о государ­ственной регистрации источниками правового регулирования (законода­тельством Российской Федерации) о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: Гражданский кодекс РФ, названный Закон и другие федеральные законы и иные правовые акты РФ (см., например, Постановление Правительства РФ от 31 августа 2000 г. № 648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество, находящееся в федеральной собственности»)1.

Помимо нормативных правовых актов в данной сфере, высшие орга­ны судебной системы принимают соответствующие указания, обязатель­ные для применения судами при вынесении решений по делам о госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним2.

ПОНЯТИЕ

И СОДЕРЖАНИЕ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ

РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОЕ

ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Согласно ст. 2 Закона о государственной реги­страции прав государственная регистрация прав - это юридический акт признания и подтвер­ждения государством возникновения, ограниче­ния (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единст­венным доказательством существования зарегистрированного права. За­регистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Датой государственной регистрации прав является день внесения со­ответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав, согласно ст. 9 Закона о регистрации, осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационный округ — территория, на кото­рой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистра­ционные округа создаются субъектами Российской Федерации в грани­цах, как правило, совпадающих с границами административно-террито­риальных единиц.

Отказ в государственной регастрации прав либо уклонение соответст­вующего органа от ее совершения могут быть обжалованы заинтересо­ванным лицом в суд, арбитражный суд.

1 СЗ РФ. 2000. №37. Ст. 3718.

См., например, Обзор практики разрешения споров, связанных с примене­нием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое Имущество и сделок с ним» (Информационное письмо Президиума ВАС от !6 февраля 2001 г. № 59) // Вестник ВАС РФ. 2001. №4. С. 19-33; Обзор прак-тики применения арбитражными судами земельного законодательства (Информа­ционное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. № 61) // Вестник ВАС РФ. 2001. №5. С. 96-108.

207

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (зе­мельный участок) может рассматриваться одновременно и в качестве правового института, и юридического акта. Как правовой институт она представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих обще­ственные отношения по поводу признания и подтверждения специаль­но уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременении этих прав. По своей сущности эти отноше­ния имеют преимущественно административно-правовой характер. Со­держание их заключается в том, что исполнительные органы государ­ственной власти — учреждения юстиции осуществляют правовую экс­пертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо ее приостановле­нии, или отказе в регистрации прав на недвижимость. В то же время эти отношения теснейшим образом связаны с имущественными отно­шениями, регулируемыми гражданским, земельным законодательством, законодательством о недрах, водным и лесным законодательством, по­скольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, пра­вовой режим которого определяется указанными отраслями законода­тельства.

Как юридический акт государственная регистрация прав представляет собой административно-правовое решение. Юридическое значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступле­ние определенных юридических последствий, непосредственно сопря­женных с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в частности на земельный участок.

Принятие акта государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью означает, что с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав:

договор, предметом которого является земельный участок, считается заключенным (п, 3 ст. 433 ГК РФ);

право собственности у приобретателя земельного участка по договору считается возникшим (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Кроме того, принятие такого акта означает также, что с даты госу­дарственной регистрации вступает в силу обременение права на недви­жимость: аренда, сервитут и т. п. Соответственно с даты государственной регистрации, как правило, считаются прекращенными права на недвижи­мость, которые возникли ранее.

Таким образом, акт государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним является обязательным, завершающим элементом юридического факта, в результате которого возникают, изме­няются и прекращаются права на недвижимость, в частности на земель­ные участки. Принципиально важным последствием государственной ре­гистрации является то, что этот акт закон признает единственным дока­зательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав на недвижимость в качестве пра­вового института и юридического акта ориентирована на решение сле­дующих задач:

— обеспечение государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом, переходом прав на него от одного лица к ДРУ" тому, в частности в сфере оборота земельных участков;

208

— создание правовой основы защиты прав граждан и юридических лиц на земельные участки, что имеет важное значение не только для этих лиц, но и для всего общества, поскольку речь идет о соблюдении установленного земельного правопорядка;

— обеспечение доступности сведений о зарегистрированных правах, в том числе и на земельные участки, в целях получения заинтересован­ными лицами достоверной информации обо всех существующих правах на недвижимое имущество, т. е. о юридической судьбе земельных участ­ков и иной недвижимости.

Предметом регистрации согласно ст. 131 ГК РФ являются следующие виды прав на недвижимость: права собственности, хозяйственного веде­ния, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования; а также иные права в случаях, предусмотрен­ных ГК РФ и иными законами. Согласно ст. 164 ГК РФ предметом госу­дарственной регистрации являются и сделки с землей, с другим недви­жимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о госу­дарственной регистрации (ст. 4).

Кроме того, государственной регистрации подлежат ограничения (об­ременения), т. е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя, при осуществлении права собственности либо иных вещ­ных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипоте­ка, доверительное управление, аренда, арест имущества и т. п.).

Следует также отметить, что Законом о государственной регистрации (ст. 4, 14) предусмотрены две формы государственной регистрации: регист­рация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним.

В свою очередь, объектами этих прав является недвижимое имущест­во (ст. 130 ГК РФ), перечень которого более широко, чем в ГК, пред­ставлен в Законе о государственной регистрации (ст. 1): недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, участки недр, обособ­ленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невоз­можно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как иму­щественные комплексы.

Для государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного окру­га, необходимо, чтобы перечисленные объекты были соответствующим образом индивидуализированы, т. е. отграничены от иных объектов не­движимости1.

Согласно ст. 5 Закона о государственной регистрации участниками (субъектами) отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются: собственники

1 См.: Правила кадастрового деления территории Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 // СЗ РФ. 2000. № 37. Ст. 3726. См. также текст § 3; § 4 гл. 8, касающийся земельного кадастра, Присвоения земельным участкам кадастровых номеров, деления территории на ка­дастровые округа.

209

и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе граждане Российской Федерации, иностран­ные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юри­дические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципаль­ные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государ­ственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,— с другой.

Следует особо подчеркнуть, что в современном законодательстве за­креплен важный и прогрессивный принцип гласности. Статья 7 Закона о государственной регистрации устанавливает, что она носит открытый ха­рактер. Так, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу. Для получе­ния таких сведений необходимо лишь представить удостоверение лично­сти и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие его регистрацию и полномочия его представителя). Вы­писки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в уста­новленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, а также об ограничениях (обременениях) прав. Орган, осуществляющий государственную регистра­цию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную ин­формацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивирован­ный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за инфор­мацией лицом в суд.

Устанавливая открытость государственной регистрации прав, Закон тем не менее предусматривает определенные ограничения. Так, сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведе­ний об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах от­дельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимо­сти, предоставляются в установленном законом порядке только: самим правообладателям; физическим и юридическим лицам, получившим до­веренность от правообладателя; руководителям органов местного само­управления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации; налоговым органам в пределах территорий, на­ходящихся под их юрисдикцией; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону; федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, по­лучивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.

Использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, преду­смотренную законодательством.

210

Пункт 2 ст. 33 Закона о государственной регистрации предусматрива­ет, что создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Фе­дерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 г. С этого момента государственная регистрация прав на землю должна осуществляться только учреждениями юстиции.

§ 2. ОРГАНЫ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННУЮ

РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

И СДЕЛОК С НИМ, ИХ ПОЛНОМОЧИЯ И КОМПЕТЕНЦИЯ.

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним продолжается. Так, по данным Министерства юстиции РФ, в 2000 г. в субъектах Российской Федерации было допол­нительно создано около 200 филиалов и представительств учреждений юстиции по регистрации прав, и к началу 2001 г. в системе функциони­ровало около 1700 филиалов и представительств учреждений юстиции по регистрации прав1. В учреждениях юстиции по регистрации прав работа­ют более 16 000 сотрудников, в том числе свыше 3000 регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, назначенных Минюстом Рос­сии и его территориальными органами. Из них более 70% имеют высшее юридическое образование.